Đổ 140 tỷ USD vào BĐS Trung Quốc, nhà đầu tư nước ngoài bán cắt lỗ để tháo chạy, tỷ lệ văn phòng trống tại nhiều nơi lên đến 40%

Một thập kỷ trước, bất động sản (BĐS) Trung Quốc từng là “miền đất hứa” cho các quỹ đầu tư toàn cầu. Số liệu của MSCI Real Capital Analytics cho thấy trong 15 năm qua, hàng loạt tập đoàn tài chính như BlackRock, Carlyle, Blackstone hay các quỹ hưu trí lớn của châu Âu, Hàn Quốc đã đổ vào đây gần 140 tỷ USD, đặt cược vào đà đô thị hóa và nhu cầu không ngừng tăng từ tầng lớp trung lưu Trung Quốc. Những tòa văn phòng hạng A ở Thượng Hải, kho logistics ở Quảng Đông hay trung tâm thương mại ở Bắc Kinh từng được xem là biểu tượng cho sự trỗi dậy của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Thế nhưng, chỉ vài năm sau, bức tranh ấy đã đảo chiều hoàn toàn. Từ cuối năm 2024, làn sóng bán tháo tài sản thương mại của các nhà đầu tư ngoại lan rộng. Những tòa tháp văn phòng, khu công nghiệp và dự án phức hợp giờ được rao bán với giá chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao. Theo số liệu từ Bloomberg Intelligence, lượng giao dịch tài sản “bị ép bán” ở Trung Quốc đạt 114 tỷ nhân dân tệ (16 tỷ USD) trong giai đoạn 2023–2024, chiếm hơn 22% tổng số giao dịch thương mại, một tỷ lệ cao chưa từng có.

Cắt lỗ

Quyết định rút lui của các tổ chức quốc tế xuất phát từ một đánh giá sai lầm cơ bản: họ đã kỳ vọng vào sự tăng trưởng nhu cầu liên tục từ các doanh nghiệp và thương mại điện tử. Thực tế cho thấy điều ngược lại đã xảy ra. Một lượng nguồn cung dư thừa chưa từng có đã tràn ngập thị trường, đặc biệt là ở phân khúc văn phòng và nhà kho.

Trong suốt giai đoạn 2010–2019, thị trường bất động sản Trung Quốc gần như chỉ có một chiều đi lên. Các nhà đầu tư tin rằng nhu cầu về văn phòng, trung tâm dữ liệu và nhà ở sẽ tiếp tục tăng mãi, khi nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng trên 6% mỗi năm. Tuy nhiên đại dịch, cùng chính sách kiểm soát nợ và “siết đòn bẩy” đối với các tập đoàn địa ốc, đã làm nổ tung bong bóng ấy.

Giờ đây, tỷ lệ trống tại các văn phòng lớn ở Bắc Kinh và Thượng Hải lên tới 20–40%, thuộc hàng cao nhất thế giới. Giá trị tài sản theo ước tính của giới đầu tư vào bđs văn phòng ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã sụt ít nhất 40% so với năm 2019. Những khoản vay thế chấp gắn với tài sản thương mại rơi vào rủi ro, khiến cả ngân hàng quốc tế như HSBC, Standard Chartered lẫn các định chế tài chính Trung Quốc đều chịu thiệt hại.

Số liệu của CBRE thì cho thấy tỷ lệ văn phòng trống trung bình trên toàn quốc của Trung Quốc lên tới gần 25% năm 2024 và hiện vẫn đang cao trong năm nay. Giá thuê văn phòng bình quân giảm 6,9% năm 2024, mức giảm mạnh nhất lịch sử khi các chủ nhà giảm giá để cạnh tranh nhau.

Tệ hơn, những con số này cho thấy thị trường sẽ cần nhiều năm hay thậm chí là cả một thập kỷ để có thể hấp thụ hết lượng tồn kho này nếu tình hình không thay đổi. Tại Thượng Hải, phía CBRE ước tính nguồn cung văn phòng mới có thể sẽ không giảm cho đến năm 2028.

Câu chuyện của Carlyle là một ví dụ điển hình. Năm 2015, quỹ này mua tòa tháp “The Crest” tại Thượng Hải với giá khoảng 1,46 tỷ Nhân dân tệ. Gần mười năm sau, họ phải bán lại với mức giá chưa đến 60% so với giá mua, sau hơn một năm ròng không tìm được người mua.

Tương tự, BlackRock đã phải chấp nhận mất trắng khoản đầu tư 420 triệu Nhân dân tệ, từ bỏ hai tòa nhà văn phòng ở Thượng Hải cho ngân hàng Standard Chartered siết nợ sau khi không thể thanh toán khoản vay. Sự việc này không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư mà còn khiến các ngân hàng cho vay chịu chung tổn thất.

Ngay cả những tay chơi chuyên xử lý tài sản nợ xấu như Oaktree Capital Management cũng gặp khó. Sau khi tiếp quản dự án du lịch Evergrande Venice on the Sea, vốn từng được quảng bá là “Venice phiên bản Trung Quốc”, quỹ này vẫn loay hoay tìm lối thoát. Giá nhà trong khu vực giảm từ 9.000–10.000 Nhân dân tệ/m² năm 2019 xuống chỉ còn 4.000 Nhân dân tệ/m², nhưng thanh khoản vẫn rất thấp.

Theo CapitaLand China Trust, một số chủ nhà kho hoặc cơ sở hậu cần đã đồng ý hạ giá thuê 25% cho người thuê để tránh tình trạng bị bỏ trống.

Những thương vụ bán lỗ này không chỉ là tín hiệu bi quan cho giới đầu tư quốc tế, mà còn khuếch đại rủi ro hệ thống. Giá trị tài sản sụt giảm khiến các khoản vay mất bảo đảm, nợ xấu tăng, và nhiều ngân hàng phải trích lập dự phòng lớn hơn. Theo ước tính của Fitch Ratings, xu hướng bán tháo có thể khiến giá trị các bất động sản cùng khu vực tiếp tục lao dốc, tạo ra hiệu ứng dây chuyền trên thị trường.

Các chuyên gia tại Oxford Economics nhận định rằng Trung Quốc có thể đang bước vào “một thập kỷ mất mát” đối với bất động sản thương mại: giá thuê tiếp tục giảm trong năm 2026, và giá trị thực của các tòa nhà có thể thấp hơn năm 2020 ngay cả vào năm 2030. Đây là kịch bản phản ánh sự sa sút kéo dài của một ngành từng chiếm tới 25–30% GDP nếu tính cả các hoạt động liên đới như xây dựng, vật liệu, nội thất và tài chính.

Cảnh báo

Khủng hoảng của dòng vốn ngoại trong bất động sản Trung Quốc cho thấy giới hạn của mô hình tăng trưởng dựa vào tài sản và nợ vay. Khi niềm tin vào giá trị bất động sản sụp đổ, cả người dân, nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế đều thu hẹp chi tiêu, đầu tư và tín dụng. Tác động lan sang các lĩnh vực khác, từ sản xuất thép, xi măng đến ngân hàng và tiêu dùng hộ gia đình, đang kéo tăng trưởng kinh tế Trung Quốc xuống mức thấp nhất trong vòng một năm.

Tở The Times cho hay trong quý 3 2025, tăng trưởng GDP của Trung Quốc là khoảng 4,8% so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong gần một năm và một phần lớn nguyên nhân xuất phát từ thị trường bất động sản yếu.

Làn sóng tháo chạy của nhà đầu tư quốc tế không chỉ phản ánh sự yếu kém của thị trường bất động sản thương mại, mà còn là một phần của xu hướng dòng vốn trực tiếp nước ngoài (FDI) rút ròng khỏi Trung Quốc. Số liệu của MSCI cho thấy kể từ năm 2020, các quỹ toàn cầu đã trở thành bên bán ròng tài sản thương mại trong bốn năm liên tiếp.

Các nhà đầu tư đang chấp nhận thua lỗ để rút lui vì họ có chung nhận định rằng thị trường khó có khả năng phục hồi sớm. Với môi trường giảm phát hiện tại, sự suy yếu của tổng cầu, và tình trạng dư cung kéo dài, các chuyên gia tin rằng các thị trường văn phòng Trung Quốc đang đối diện với một “thập kỷ đã mất”.

Trong bối cảnh đó, hy vọng duy nhất của nhà đầu tư nước ngoài là tìm kiếm các tổ chức địa phương, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước có tiền mặt, để chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, ngay cả những người mua tiềm năng này cũng đang chờ đợi thị trường chạm đáy trước khi đưa ra quyết định, một dấu hiệu cho thấy ngay cả những người trong cuộc cũng chưa tin vào sự phục hồi.

Khi bong bóng bất động sản xẹp đi, Trung Quốc không chỉ mất đi hàng nghìn tỷ USD giá trị tài sản trên giấy, mà còn đối mặt với cuộc khủng hoảng niềm tin sâu rộng.

*Nguồn: Fortune, BI

Băng Băng