Giá nhà và bài toán an sinh: kinh nghiệm thế giới, gợi ý hướng đi cho Việt Nam
Khi giá nhà vượt xa thu nhập, người dân khó tiếp cận chỗ ở và nền kinh tế đối mặt rủi ro mất cân bằng. Từ Singapore, Hàn Quốc đến Đức, nhiều nước đã dùng thuế, tín dụng và nhà ở xã hội để bình ổn giá. Đây là những kinh nghiệm hữu ích cho Việt Nam trong mục tiêu phát triển thị trường bền vững, đảm bảo an sinh.
Kinh nghiệm quốc tế trong kiểm soát giá nhà và bảo đảm an sinh
Thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tài chính – ngân hàng và an sinh xã hội. Khi giá nhà vượt khả năng chi trả, hệ quả là mất cân bằng cung – cầu, rủi ro tài chính tăng và niềm tin thị trường suy giảm.
Vì vậy, nhiều quốc gia đã can thiệp mạnh để kiểm soát đầu cơ, hỗ trợ người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở, bảo đảm thị trường phát triển bền vững.
 Nhiều quốc gia điều tiết giá bất động sản thông qua các chính sách đồng bộ về thuế, tín dụng và phát triển nguồn cung. Ảnh: Bloomberg |
Singapore đã điều tiết giá bất động sản bằng thuế, tín dụng và nhà ở công. Theo đó, nước này đã áp thuế trước bạ cao nhằm hạn chế sở hữu nhiều nhà (20% cho căn thứ hai, 30% cho căn thứ ba, 60% cho người nước ngoài), đồng thời siết hạn mức vay. Trong đó, tổng trả nợ không vượt 55% thu nhập, tỷ lệ vay tối đa 75% cho căn đầu tiên và giảm dần ở căn sau.
Ngoài ra, quốc đảo này cũng phát triển mạnh hệ thống nhà ở công do Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) quản lý, mô hình điển hình trong điều tiết giá nhà. Chính phủ chủ động phân bổ đất, trợ cấp và cho vay dài hạn lãi suất thấp cho người mua lần đầu. Kết quả là hơn 80% dân số sở hữu nhà HDB với giá phù hợp thu nhập, giải quyết được một phần bài toán nhà ở.
Hàn Quốc quản lý thị trường bất động sản bằng thuế, tín dụng và kiểm soát giá. Chính phủ giới hạn vay tối đa 40% giá trị tài sản, áp thuế giao dịch 8-12% và thuế sở hữu lũy tiến đến 6% mỗi năm. Giá căn hộ mới, đặc biệt trên đất công, bị áp trần và mọi giao dịch phải kê khai minh bạch để ngăn gian lận.
Chương trình “Bogeumjari Housing” cung cấp nhà giá phù hợp cho người thu nhập trung bình, còn khu vực tư nhân được khuyến khích xây nhà xã hội bằng ưu đãi thuế và đất. Các biện pháp này giúp hạ nhiệt thị trường, dù vẫn còn hạn chế về nguồn cung tại Seoul.
Trong khi đó, Trung Quốc tập trung siết giao dịch, tín dụng và nợ doanh nghiệp. Các hộ gia đình bị giới hạn mua tối đa 1–2 căn, người ngoại tỉnh phải chứng minh cư trú và đóng thuế đủ năm.
Tín dụng bị kiểm soát bằng giới hạn vay 30-60% giá trị tài sản và cơ chế “ba giới hạn đỏ” để kiểm soát nợ doanh nghiệp bất động sản. Chính phủ còn áp trần giá bán nhà mới, yêu cầu phê duyệt lại nếu tăng giá, đồng thời mở rộng nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá rẻ. Chính sách này giúp ổn định các đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, nhưng khiến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn và thị trường trầm lắng.
Đức kiềm chế giá thuê bằng chính sách “Mietpreisbremse”, giá thuê mới không vượt 10% mức tham chiếu khu vực; người thuê có quyền khiếu nại nếu bị thu quá cao.
Nước này phát triển nhà ở xã hội với cam kết cho thuê giá thấp 20-30 năm và trợ cấp tiền thuê (Wohngeld) cho hộ thu nhập thấp. Nhờ vậy, Đức kiểm soát được lạm phát giá thuê và duy trì an sinh nhà ở.
Mỹ không kiểm soát giá nhà toàn quốc mà trao quyền cho các bang. Nhiều nơi áp dụng kiểm soát giá thuê, như New York, California hay Oregon (giới hạn tăng 5-10%/năm).
Thuế tài sản cao (1-2%/năm) giúp tăng nguồn thu cho hạ tầng và hạn chế đầu cơ. Chính phủ Mỹ còn xây dựng mạng lưới an sinh nhà ở rộng, gồm trợ cấp thuê, nhà ở công cộng, ưu đãi thuế cho dự án giá rẻ và hỗ trợ nhóm yếu thế. Tuy vậy, giá nhà vẫn biến động theo chu kỳ kinh tế và đầu cơ.
Tìm hướng phát triển bền vững cho thị trường nhà ở Việt Nam
Tại Việt Nam, mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, tập trung vào ba nhóm giải pháp gồm kiểm soát tín dụng cho người mua nhà, thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo đề xuất, người mua căn nhà thứ hai trở lên sẽ bị hạn chế vay vốn, chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng với căn thứ hai và 30% với căn thứ ba. Bộ Xây dựng lý giải, giá nhà tăng cao vượt thu nhập người dân có thể gây mất cân bằng cung – cầu và rủi ro bất ổn tài chính.
 Ngoài thuế và hạn chế tín dụng, Việt Nam cần phát triển hạ tầng, tăng nguồn cung nhà ở hợp lý để phát triển thị trường bền vững. Ảnh: Lê Vũ |
Trước đó, tại phiên họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đặt vấn đề “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”, yêu cầu các bộ ngành đề xuất giải pháp cụ thể. Bài toán nhà ở tại các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội vẫn là thách thức lớn, dù nhu cầu ở thực và hạ tầng phát triển lành mạnh.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở không chỉ phụ thuộc vào khả năng chi trả, mà còn là vấn đề chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.
Nhà nước nên tác động gián tiếp thông qua tháo gỡ pháp lý, quy hoạch vùng kinh tế mới và đầu tư hạ tầng để thúc đẩy đô thị hóa đồng đều, giãn dân hợp lý.
Bà cho rằng hạ tầng là nền tảng quan trọng nhất, như tuyến metro số 1 ở TPHCM đang mở ra các cực dân cư mới ngoài trung tâm. Khi quy hoạch gắn với hạ tầng, việc bố trí quỹ đất dọc các trục giao thông sẽ giúp phát triển cả nhà ở thương mại và xã hội, đa dạng hóa nguồn cung.
Bên cạnh đó, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia cũng là hướng đi dài hạn. Mô hình này đã phát huy hiệu quả tại Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay lãi suất thấp, thời hạn dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được ưu đãi đầu tư và tiếp cận đất quy hoạch.
Bà Hương cho rằng mô hình quỹ nhà ở quốc gia nếu được triển khai đúng hướng sẽ tạo ra cơ chế hai chiều: người mua được tiếp cận vốn vay ưu đãi, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi cả hai bên cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.
Đồng quan điểm về việc cần đảm bảo tính bền vững cho thị trường, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng mục tiêu trọng tâm để ổn định thị trường bất động sản phải là tăng cung nhà ở giá phù hợp.
Theo ông Quang, việc kiểm soát thị trường cần đặt trong một hệ thống chính sách tổng thể, không nên chỉ dựa vào công cụ tín dụng. Nhà nước cần khuyến khích khu vực tư nhân tham gia mạnh hơn và nới lỏng quy hoạch để phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân.
Khi nguồn cung nhà giá rẻ được mở rộng, nhu cầu thật sẽ được đáp ứng, thị trường tự điều chỉnh, giảm sức nóng đầu cơ mà không cần phụ thuộc vào biện pháp siết tín dụng.
Bình Dương
– 13:00 21/10/2025
