VARS: Chính sách chọn đối tượng thụ hưởng NƠXH nên chuyển sang cơ chế hậu kiểm
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2021–2030 đã ghi nhận một số tiến triển, nhưng kết quả thực tế vẫn còn cách xa mục tiêu đề ra. Nguyên nhân chủ yếu nằm ở ba nhóm vấn đề gồm quỹ đất hạn chế, thủ tục rườm rà và vốn đầu tư chưa phù hợp.
Trong bối cảnh hàng triệu người thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp vẫn đang chật vật với giấc mơ an cư, Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 được kỳ vọng như một đòn bẩy tạo bước ngoặt cho thị trường. Tuy nhiên, dù đã được khởi động với nhiều quyết tâm, hành trình thực hiện đề án vẫn đối mặt với hàng loạt vướng mắc kéo dài, khiến mục tiêu đề ra tiếp tục xa vời.
VARS cho rằng, để giải quyết tận gốc những “trăn trở” của nhà ở xã hội, Việt Nam cần một tư duy điều hành hoàn toàn mới.
Nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ
Nhìn lại chặng đường đã qua, có thể thấy chủ trương phát triển nhà ở xã hội luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Đây được xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển bền vững. Song, thực tế triển khai lại đang cho thấy một bức tranh chưa mấy khả quan, khi nhiều rào cản vẫn tồn tại ở hầu hết các khâu từ quy hoạch quỹ đất, thủ tục đầu tư, đến nguồn vốn và xác định đối tượng thụ hưởng.
Theo VARS, thách thức đầu tiên nằm ở vấn đề quỹ đất. Tại nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội; một số nơi đã bố trí nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không thuận lợi để phát triển dự án. Nhiều doanh nghiệp phải tự tìm kiếm đất, tự giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đầu vào tăng cao và làm mất đi tính hấp dẫn vốn đã rất mong manh của phân khúc này.
Thủ tục hành chính phức tạp đang khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng. Các dự án nhà ở xã hội phải trải qua quá trình thẩm định chặt chẽ hơn cả nhà ở thương mại, như thẩm định giá bán, phê duyệt danh sách đối tượng được mua hay thuê. Trong khi đó, vẫn chưa có cơ chế ưu tiên đặc biệt hay chỉ định thầu để rút ngắn thời gian. Do lợi nhuận thấp, nhà đầu tư không mặn mà, còn người dân lại không thể tiếp cận được với sản phẩm phù hợp.
Một nút thắt quan trọng khác là nguồn vốn. Dù Chính phủ đã triển khai gói tín dụng 120,000 tỷ đồng, nhưng lãi suất vẫn ở mức cao và thời hạn vay ngắn khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận. Các nguồn vốn trung dài hạn từ ngân sách hay các quỹ đầu tư vẫn còn vắng bóng, trong khi cơ chế tài chính linh hoạt – như quỹ tín thác hay quỹ phát triển nhà ở xã hội – vẫn chưa hình thành rõ ràng. Điều này khiến kế hoạch phát triển nhà ở xã hội thiếu nền tảng bền vững.
Chính sách chưa đến được với người cần
Một trong những bất cập được VARS chỉ ra là việc chính sách chưa thực sự chạm đến đúng đối tượng. Nhiều người lao động dù có nhu cầu nhà ở bức thiết nhưng lại không đủ điều kiện theo quy định về hộ khẩu hoặc mức thu nhập. Các nhóm lao động thời vụ, quân nhân, lao động phổ thông, những người không có khả năng chứng minh mức thu nhập chính thức cũng gần như bị loại khỏi danh sách được hỗ trợ. Ngay cả khi đáp ứng điều kiện, nhiều người thu nhập thấp cũng không đủ vốn đối ứng 20% để vay mua nhà, nhất là các công nhân trẻ mới đi làm.
Trong khi đó, cơ chế thực hiện quy định trích 20% quỹ đất trong dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể. Điều này khiến không ít địa phương lúng túng trong xác định vị trí và tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, dẫn đến việc quỹ đất bị bỏ ngỏ hoặc sử dụng không đúng mục đích. Cùng với đó, các địa phương chưa chủ động lồng ghép chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào quy hoạch hàng năm, chưa ban hành cơ chế hỗ trợ phù hợp khiến doanh nghiệp khó triển khai.
Cần tư duy điều hành mới từ chính quyền
Trước thực trạng đó, VARS cho rằng vai trò chủ đạo để phát triển nhà ở xã hội là Nhà nước, chính quyền các địa phương. Nhà nước phải chủ động chuẩn bị đầy đủ các điều kiện như quỹ đất, thủ tục và nguồn vốn. Doanh nghiệp đóng vai trò là đối tượng thực hiện, được tạo điều kiện để tham gia và phát huy năng lực theo định hướng của cơ quan quản lý.
VARS cũng đề xuất các địa phương quy hoạch quỹ đất hợp lý cho nhà ở xã hội, đưa chỉ tiêu này vào kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm. Cần áp dụng các cơ chế thu hồi đất, đền bù bằng ngân sách hoặc hình thức BT, PPP để tạo lập quỹ đất sạch. Với các doanh nghiệp có sẵn đất, cần có chính sách khuyến khích chuyển đổi mục đích sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, kèm ưu đãi về tài chính và nghĩa vụ đất đai.
Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, cần rút ngắn thủ tục, cho phép chỉ định thầu minh bạch đối với dự án nhà ở xã hội, đồng thời áp dụng cơ chế hậu kiểm để giảm thiểu sự chồng chéo trong phê duyệt. Cùng với đó là việc hình thành các quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách, đóng góp của khu công nghiệp và doanh nghiệp để hỗ trợ lãi suất vay dài hạn cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.
Cuối cùng, cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội, đảm bảo tính minh bạch trong xác định đối tượng thụ hưởng. Chính sách xác nhận, lựa chọn đối tượng nên chuyển sang cơ chế hậu kiểm, linh hoạt hơn để người lao động thực sự khó khăn dễ dàng tiếp cận.
“Phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ dựa vào vài doanh nghiệp hay là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà cần một chiến lược toàn diện, lâu dài và quyết liệt từ chính quyền các cấp. Cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành, coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương, với Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt thay vì để thị trường tự xoay xở. Chỉ khi nhà ở xã hội trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, hấp dẫn với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân và có cơ chế vận hành ổn định, lúc đó mục tiêu 1 triệu căn mới có thể đạt được”, VARS nhấn mạnh.
– 13:14 30/05/2025
