TS Nguyễn Văn Đính nói thẳng về việc “kiểm soát giá bất động sản”: Nếu thiếu linh hoạt sẽ tạo vòng luẩn quẩn mới

Báo cáo mới nhất của VARS IRE thông tin, tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 (VREF 2025) diễn ra ngày 27/12/2024, viện nghiên cứu này đã đặc biệt lưu ý đến vấn đề giá nhà tăng cao và khó kiểm soát. Đây là một trong những chủ đề được VARS IRE theo dõi và cảnh báo thường xuyên trong thời gian qua, thông qua các báo cáo, nghiên cứu chuyên sâu và khuyến nghị chính sách.

Theo VARS IRE, việc giá bất động sản tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của người dân không chỉ ảnh hưởng đến mục tiêu an cư, mà còn tiềm ẩn nguy cơ bất ổn cho nền kinh tế. Các dữ liệu nghiên cứu cho thấy, sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao. Khi cầu vượt quá cung, giá tăng là điều tất yếu và trong bất động sản, điều đó càng thể hiện rõ khi nguồn cung mới hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư và sở hữu nhà vẫn rất lớn.

VARS IRE nhận định, việc Chính phủ ban hành các chính sách kiểm soát và kiềm chế đà tăng giá là hoàn toàn cần thiết, góp phần nắn chỉnh thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế, cần xem xét kỹ các yếu tố thực thi, tránh để cơ chế điều tiết vô tình tạo ra “vòng luẩn quẩn” mới, làm giảm hiệu quả điều hành và khiến thị trường vận hành thiếu linh hoạt.

Ủng hộ chủ trương kiểm soát giá nhưng phải “mở đường” cho doanh nghiệp

VARS IRE khẳng định, việc kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản là chủ trương đúng đắn và cần thiết, song điều quan trọng là phải đảm bảo tính khả thi và hiệu quả thực thi trên thực tế.

Theo viện, quá trình xây dựng chính sách cần đồng thời “mở đường” cho doanh nghiệp – tức là tạo điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án có thể triển khai mà không gặp thêm rào cản mới. Nếu chỉ siết chặt khâu kiểm soát giá đầu ra mà không giải quyết được những vướng mắc về pháp lý, thủ tục và chi phí đầu vào, chính sách sẽ khó phát huy tác dụng.

VARS IRE cũng lưu ý, việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cho cơ chế kiểm soát giá cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Chính sách nhà ở xã hội hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập, như quy trình xét duyệt kéo dài, quỹ đất hạn chế, khó tiếp cận vốn tín dụng ưu đãi… Các cơ quan quản lý Nhà nước đang trong quá trình rà soát, hoàn thiện để khắc phục. Nếu áp dụng ngay các quy định này làm nền tảng cho cơ chế kiểm soát giá, rất có thể sẽ lặp lại những điểm nghẽn cũ, khiến doanh nghiệp bị “kẹt” trong khâu thực hiện và làm giảm tính hiệu quả của chính sách.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cần tránh tư duy hành chính cứng nhắc trong việc điều tiết giá bất động sản.

“Kiểm soát giá là cần thiết, nhưng nếu không cẩn trọng, chính sách có thể vô tình tạo ra ‘vòng luẩn quẩn’ mới – vừa muốn hạ nhiệt giá, nhưng lại khiến doanh nghiệp không thể triển khai, làm thị trường thêm khó khăn,” ông Đính nhấn mạnh.

VARS IRE cho rằng, quá trình triển khai các giải pháp kiểm soát giá cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường. Chỉ khi chính sách được thiết kế hài hòa, cân bằng giữa mục tiêu điều tiết và mục tiêu phát triển, mới có thể đạt được hiệu quả bền vững.

Viện nhấn mạnh, việc điều tiết giá bất động sản không nên chỉ tập trung vào việc “hạ nhiệt” mà phải hướng tới một thị trường minh bạch, an toàn và có khả năng tự cân bằng cung – cầu. Điều này đòi hỏi không chỉ là biện pháp hành chính, mà còn là các chính sách đồng bộ về quy hoạch, đầu tư, tín dụng và phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu của từng phân khúc.

Tóm lại, VARS IRE đánh giá cao và ủng hộ chủ trương kiểm soát giá của Chính phủ, song đồng thời khuyến nghị các giải pháp phải được xây dựng thận trọng, thực tiễn và linh hoạt, để vừa kiểm soát được đà tăng giá, vừa không cản trở hoạt động sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Chính sách chỉ thực sự hiệu quả khi tạo được môi trường phát triển cân bằng, nơi Nhà nước điều tiết hợp lý, doanh nghiệp có thể vận hành, và người dân được tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Kỳ Thư