Thị trường bất động sản nửa cuối năm: Ấm chứ chưa “nóng sốt”

Posted by Huu BĐS on Tháng 7 16, 2025

0 Comments

Điều quan trọng hơn cả là niềm tin thị trường bất động sản đang dần quay lại dựa vào pháp lý, khả năng giải ngân dự án và sự ổn định của vĩ mô. Một khi lòng tin được củng cố, thanh khoản sẽ khởi sắc, dòng vốn sẽ dịch chuyển, và bất động sản sẽ từng bước thoát khỏi chu kỳ trầm lắng kéo dài.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân – Giảng viên cấp cao, Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, kể từ ngày 01/07/2025 khi thay đổi địa giới hành chính, cùng với nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và một số dự án mới được phép chào bán ra thị trường, bất động sản sẽ bắt đầu ấm dần trở lại. Tuy nhiên, quá trình phục hồi này sẽ diễn ra chậm rãi, không mang tính bùng nổ như các giai đoạn trước. Thị trường đã bước qua thời kỳ “ngồi không cũng có tiền”, khi giá liên tục tăng mà không cần phân tích giá trị thực.

Chính phủ hiện nay đang theo sát diễn biến thị trường bất động sản và sẽ tăng cường giám sát để ngăn chặn tình trạng sốt đất, đầu cơ thổi giá, từ đó đảm bảo sự ổn định và lành mạnh cho thị trường.

Với những chuyển biến tích cực về mặt chính sách, bất động sản có thể dần lấy lại vị thế là một kênh đầu tư đáng quan tâm. Tuy vậy, khả năng xuất hiện những “con sóng lớn” trong ngắn hạn là khá thấp, nhất là khi tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi và thị trường cần thời gian để phục hồi thực chất.

Ông Phan Dũng Khánh – Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2025 đã có nhiều tín hiệu khởi sắc hơn so với 1-2 năm trước. Giao dịch cải thiện đáng kể, kéo theo thanh khoản dần phục hồi. Một phần nguyên nhân đến từ việc sắp xếp lại địa giới hành chính tại nhiều tỉnh, thành phố, cùng với hàng loạt quy định mới về pháp lý bất động sản và kỳ vọng tăng trưởng kinh tế tích cực. Với vai trò là nền tảng của phát triển hạ tầng và sản xuất, bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động hơn trong thời gian tới.

Tuy vậy, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến sự thay đổi trong tư duy và mô hình kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp và cá nhân hiện nay đã ít phụ thuộc hơn vào bất động sản. Việc phát triển mạnh mẽ của các nền tảng thương mại điện tử, livestream bán hàng, kinh doanh online… giúp giảm đáng kể nhu cầu về mặt bằng lớn, đẹp hay ở vị trí đắc địa. Ngay cả những không gian nhỏ, nhà chung cư hoặc mặt bằng ở khu vực vùng ven vẫn có thể đáp ứng được nhu cầu kinh doanh, nhờ vào sự linh hoạt của công nghệ.

Chính vì vậy, dù thị trường bất động sản vẫn hồi phục và tăng trưởng trong thời gian tới, nhưng sẽ khó lặp lại những giai đoạn “tăng nóng” như trước kia. Đặc biệt, trong bối cảnh hệ thống pháp luật đang dần siết chặt hơn với các hành vi đầu cơ, đồng thời hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, thực chất và lành mạnh hơn.

Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi đánh giá, không quá lời khi nói rằng bất động sản đang đứng trước bước ngoặt lịch sử.

Các luật mới có hiệu lực từ tháng 8/2024 và một số luật từ 01/07/2025 đã gỡ nút thắt lớn nhất của thị trường trong suốt 5 năm qua: Vấn đề pháp lý và hành lang đầu tư. Từ việc giao đất, định giá đất, đến thủ tục đầu tư… đang được tái thiết kế lại theo hướng minh bạch, đơn giản hóa, nhưng vẫn kiểm soát được rủi ro đầu cơ. Những đổi mới đang tạo tiền đề để hàng loạt dự án từng “nằm im” vì vướng pháp lý nay có thể tái khởi động, đặc biệt là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và các khu đô thị vệ tinh.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường sẽ không đồng loạt mà có tính chọn lọc rõ nét.

Phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp sẽ dẫn dắt, khi nhu cầu thật được khơi thông bởi các gói tín dụng ưu đãi, chính sách hỗ trợ người mua nhà lần đầu, cùng với áp lực về dân số đô thị và di cư lao động ngày càng tăng. Đặc biệt, các đô thị vệ tinh quanh TPHCM, Hà Nội như Tây Ninh, Đồng Nai, Hưng Yên, Bắc Ninh… sẽ trở thành điểm nóng mới, nhờ hạ tầng kết nối tốt và mặt bằng giá còn hợp lý.

Bất động sản khu công nghiệp và logistics tiếp tục giữ đà tăng trưởng, nhất là tại các vùng hút FDI như Hải Phòng, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bình Thuận. Sự kết hợp giữa FDI, logistics phát triển và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu sẽ giúp thị trường này duy trì tính ổn định và hấp dẫn trong trung dài hạn.

Ngược lại, bất động sản nghỉ dưỡng và cao cấp sẽ phục hồi chậm hơn, đòi hỏi các chủ đầu tư tái cơ cấu mô hình kinh doanh, nâng cao trải nghiệm dịch vụ và tránh lệ thuộc vào nhà đầu tư cá nhân ngắn hạn.

Điều quan trọng hơn cả là niềm tin thị trường đang dần quay lại dựa vào pháp lý, khả năng giải ngân dự án và sự ổn định của vĩ mô. Một khi lòng tin được củng cố, thanh khoản sẽ khởi sắc, dòng vốn sẽ dịch chuyển, và bất động sản sẽ từng bước thoát khỏi chu kỳ trầm lắng kéo dài.

Dù được xem là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính ngân hàng dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 vẫn đối mặt với nhiều áp lực.

Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vẫn thể hiện quan điểm trong việc ủng hộ sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản khi nhiều chính sách, luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 nhằm tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ thị trường phục hồi. Tuy nhiên, để các chính sách này thực sự phát huy hiệu quả, thị trường cần thêm thời gian để thẩm thấu và điều chỉnh.

Trong ngắn hạn, bất động sản vẫn gặp trở ngại lớn về thanh khoản. Mặt bằng giá nhà đất tại nhiều khu vực bị đẩy lên quá cao, trong khi dòng tiền đầu tư đang có xu hướng phân tán sang các kênh hấp dẫn khác như vàng, chứng khoán và ngoại tệ.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng vẫn đang thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Tính đến giữa năm 2025, tổng dư nợ bất động sản đã lên tới 3.8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng dư nợ toàn hệ thống, tăng so với mức 20% vào cuối năm 2024. Đây là con số đáng báo động, cho thấy rủi ro hệ thống từ lĩnh vực này đang gia tăng nhanh chóng. Đáng chú ý, nợ xấu toàn hệ thống đã vượt 265,000 tỷ đồng, tăng 18.5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng lớn và tiếp tục có xu hướng tăng.

Trước thực trạng này, Chính phủ và NHNN đang định hướng tín dụng tập trung nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, hạn chế cho vay đối với hoạt động đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, một trong những điểm nghẽn lớn là hàng tồn kho bất động sản vẫn còn ở mức cao, khoảng 511,000 tỷ đồng, chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp hoặc các dự án có pháp lý chưa rõ ràng.

Trên thị trường, xu hướng đầu tư cũng đang dịch chuyển phân khúc. Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rời khỏi phân khúc cao cấp và chuyển sang các sản phẩm có tính thương mại thực tế cao hơn như căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại hạng 2-3 ở những vị trí có hạ tầng phát triển, giá dưới 3 tỷ đồng/căn. Những sản phẩm này có tiềm năng sinh lời ổn định, dao động từ 15-20% mỗi năm.

Tuy nhiên, thị trường hiện đang rơi vào tình trạng “lệch pha” giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu thực chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền, thì nguồn cung lại rất hạn chế. Ngược lại, các dự án cao cấp bị thổi giá quá mức, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến thanh khoản toàn thị trường suy giảm rõ rệt.

Ngay cả với các chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà ở xã hội, việc tiếp cận vẫn còn nhiều rào cản. Mặt bằng lãi suất ưu đãi hiện nay chưa đủ hấp dẫn khi vẫn điều chỉnh theo chu kỳ ngắn 3-6 tháng, thay vì cố định dài hạn 25-30 năm như nhiều mô hình thành công trên thế giới. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang thiếu nguồn vốn cố định trung và dài hạn để tài trợ cho các dự án có tính xã hội.

Ông Trịnh Bằng Vũ – Trưởng khối Kinh doanh Bán lẻ, Ngân hàng Shinhan Việt Nam dự báo, trong nửa cuối năm 2025 thị trường bất động sản nói chung sẽ tiếp tục có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Nguyên do kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục ổn định, nhờ vào chính sách hỗ trợ của Chính phủ cùng các bộ luật liên quan có hiệu lực từ 2024 sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trên thị trường bất động sản; nhiều dự án tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội đã đạt được tiến triển pháp lý tích cực sau thời gian dài trì hoãn.

Nguồn cung bất động sản phục hồi nhưng tốc độ chậm giúp giá bất động sản dù vẫn tăng nhưng sẽ không tăng quá mạnh như thời gian trước. Cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện giúp giảm bớt sự đông đúc tại các khu vực nội thành của các trung tâm đô thị lớn, tăng cường kết nối giữa các tỉnh vùng ven, khu vực ngoại ô với các trung tâm đô thị. Tâm lý người mua gồm cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư ngày càng tích cực hơn

Tuy vậy, với phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dù ít nhiều có những tác động và hỗ trợ từ chính phủ nhưng vẫn sẽ chưa có những thay đổi đáng kể, theo đó bình quân giá nhà ở vẫn tiếp tục cao và không rẻ để có thể đáp ứng được hết nhu cầu của phần đông người dân ở các khu đô thị có thu nhập trung bình và thấp. Vì vậy, mong sẽ có những chuyển biến nhanh chóng và tích cực hơn nữa trong phân khúc này.

Mặc dù vậy, vẫn còn những rủi ro cần phải cân nhắc. Dù các bộ luật bất động sản sửa đổi đã được ban hành từ 2024 (gồm: Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh bất động sản) nhưng tốc độ triển khai vẫn chưa thể nhanh, chưa thể tác động mạnh đến thị trường. Về cơ bản thì vẫn còn các rào cản đáng kể về pháp lý và năng lực thực thi vẫn là những trở ngại và rủi ro đáng kể cho thị trường bất động sản hiện nay.

Rủi ro tiếp theo là yếu tố nguồn vốn cho thị trường khi vẫn chủ yếu dựa vào vốn tín dụng ngân hàng. Từ sau sự kiện ngân hàng SCB thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chững hẳn lại, càng tạo thêm áp lực khiến cho kênh trái phiếu doanh nghiệp, lẽ ra nên là kênh huy động chính cho các nhà phát triển dự án, trở nên khó khăn hơn trước.

Tiếp theo là sự chênh lệch trong cấu trúc kỳ hạn giữa nguồn vốn dài hạn cho bất động sản với khả năng huy động vốn của ngân hàng và tâm lý gửi tiền của người dân. Như đã biết, theo quy định thì tỷ lệ này chỉ được phép đạt 30% trên nguồn huy động ngắn hạn có thể cho vay trung dài hạn. Đây cũng là một rào cản và rủi ro nhất định ảnh hưởng đến nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, khi tại Việt Nam đa phần người gửi tiền với kỳ hạn ngắn.

Giá bất động sản cao và thiếu hụt nguồn cung nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng là một rủi ro nếu thị trường dư cung bất động sản cao cấp, làm giảm tính thanh khoản và năng lực tiêu thụ, ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh và tài chính của các nhà đầu tư, theo đó sẽ ảnh hưởng đến các tổ chức tín dụng tham gia cho vay.

Thêm vào đó, với độ mở lớn và tính hội nhập cao trong bối cảnh thế giới biến động nhanh, khó lường và phức tạp như hiện nay, các tác động về rủi ro từ bên ngoài đến nền kinh tế cũng sẽ tương ứng, theo đó chắc chắn sẽ tác động dây chuyển đến thị trường bất động sản. Nếu tỷ giá tăng cao quá mức, sẽ tác động tiêu cực đến lạm phát, khi đó NHNN buộc phải can thiệp bằng công cụ lãi suất, nhưng nếu lãi suất tăng quá mạnh sẽ gây đóng băng thị trường bất động sản do người dân và doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn tín dụng.