Sẵn sàng “rút hầu bao” với căn hộ, người mua đang toan tính gì giữa bối cảnh giá chung cư neo cao

Một số dự án căn hộ giá mềm tại Bình Dương (nay là Tp.HCM) ghi nhận nhu cầu tích cực, phân bổ đều giữa mua để ở và đầu tư. Đặc biệt, các dự án căn hộ tại khu vực Dĩ An (cũ), có vị trí giáp ranh Tp.HCM (cũ) được người mua tìm kiếm nhiều.

Người mua sẵn sàng “chi tiền” khiến thanh khoản sôi nổi ở các dự án căn hộ có giá trên dưới 35 triệu đồng/m2. Tâm lý lùng sục dự án giá tốt để mua cho thấy người mua đang rất kì vọng về mức độ tăng giá của bất động sản trong thời gian tới.

Dù chưa chính thức chào bán, dự án căn hộ The Aspira do Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise phát triển (toạ lạc P.Tân Đông Hiệp, Tp.HCM) đã nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường. Khi vừa rumor mức giá hơn 33 triệu đồng/m2, dự án ngay lập tức được chú ý. 

Tương tự, rumor với mức giá từ 38 triệu đồng/m2, dự án Phú Đông SkyOne (P.Dĩ An, Tp.HCM) đang đón nhận hiệu ứng khả quan từ thị trường. Người mua hiểu rằng, ngưỡng giá này còn biên độ tăng trưởng trong thời gian tới.

Minh chứng cho sức hút của dòng căn hộ giá mềm tại Tp.HCM (mới) phải kể đến The Felix. Dự án hấp thụ rất tốt trong khoảng thời gian ngắn bung thị trường với mức giá từ 34-35 triệu đồng/m2. Ở giai đoạn tiếp, dự án dự kiến ra thị trường với giá từ 38 triệu đồng/m2.

Một dự án khác liên tục ghi nhận thanh khoản tích cực ở mỗi đợt chào bán phải nhắc đến TT AVIO. Khi tháp Orion bung thị trường với mức giá 33,6 triệu đồng/m2 vào cuối tháng 5/2025, chỉ hơn 1 tháng khởi động, dự án đã có hơn 500 căn được ráp căn thành công.

Thực tế để phát triển dự án giá mềm giữa bối cảnh chung cư liên tục neo giá cao không phải là bài toán dễ dàng đối với doanh nghiệp địa ốc.

Chia sẻ mới đây, đại diện một doanh nghiệp chuyên phát triển dòng căn hộ giá vừa túi tiền cho hay, để giảm các chi phí cấu thành giá căn hộ, doanh nghiệp xác định “chịu thiệt” về lợi nhuận. Đồng thời, do doanh nghiệp sở hữu lợi thế khi có công ty xây dựng nằm trong hệ thống nên các chi phí xây dựng có phần rẻ hơn so với doanh nghiệp khác. Từ đó, giá thành bán ra thị trường mềm hơn.

Ngoài ra, theo vị này, trong quá trình bán hàng, doanh nghiệp tính toán làm sao để hạ được tối đa chi phí. Chẳng hạn, hoa hồng cho môi giới bán dự án luôn được cân đối ở mức hợp lý, giúp giảm một phần trong giá nhà. Điều này có thể khó cạnh tranh với các doanh nghiệp đẩy hoa hồng cho môi giới cao nhưng bù lại giá thành đến tay khách hàng lại tốt hơn. Hay, các chi phí marketing cũng được doanh nghiệp kiểm soát chặt chẽ để tối ưu chi phí…

Theo ghi nhận, nếu căn hộ mức giá từ 55-70 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM (mới) thanh khoản vừa phải thì dòng sản phẩm giá từ 35-40 triệu đồng/m2 được người mua tích cực săn lùng. Trong báo cáo tâm lý người tiêu dùng mới đây của Batdongsan.com.vn chỉ ra, tâm lý người mua rất tích cực với giá bất động sản sau sáp nhập.

Họ kì vọng giá sẽ tăng trên cơ sở về hạ tầng và quy hoạch. Mức kì vọng này chiếm gần 50% trong phản hồi khảo sát. Theo đó, các dự án ở ngưỡng “mềm” được tìm kiếm nhiều nhất. Đồng thời, thị trường đang diễn ra xu hướng ổn định, thay vì nhà đầu tư chiếm tỉ trọng lớn trong các dự án sơ cấp thì sức mua hiện nay đến từ người mua ở thực khá nhiều.

Thực tế, tâm lý sẵn sàng “rút hầu bao” của người mua ở giai đoạn này là dễ hiểu. Những kì vọng về giá trị gia tăng của tài sản là có cơ sở khi loạt dự án hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ hậu sáp nhập. Họ vốn đã từng chứng kiến những “nấc thang” tăng giá nhờ hạ tầng, vì thế tâm lý đón đầu và cơ hội đã được người mua nhìn nhận khá rõ.

Ông Phan Vi, Giám đốc dự án Công ty Era Việt Nam từng khẳng định, nhu cầu thị trường bất động sản lân cận Tp.HCM sẽ có những biến động đáng kể và tích cực sau khi siêu đô thị mới đi vào hoạt động.

Việc sáp nhập sẽ xóa bỏ một số rào cản hành chính, quy hoạch; tạo ra một khu vực kinh tế, đô thị thống nhất và lớn mạnh hơn. Điều này sẽ thúc đẩy luồng di dân, đầu tư và kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất đai tăng lên. Các khu vực lân cận trước đây như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ trở thành những “quận mới” của Tp.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, tiện ích và quy hoạch chung.

Vị này cho rằng, sự sôi động của thị trường căn hộ tại Bình Dương (hiện là một phần của Tp.HCM mới) trong thời gian qua là sự kết hợp của cả hiệu ứng thông tin sáp nhập và nội tại thị trường vốn đã tốt về kinh tế, hạ tầng và khả năng kéo dân đô thị. Trong đó, yếu tố nội tại đóng vai trò chủ đạo.

Chia sẻ về dư địa tăng giá, ông Phan Vi nhấn mạnh, bất động sản các vùng giá thấp dự báo sẽ tiếp tục tăng sau sáp nhập, nhưng đây là một quá trình có chọn lọc và cần theo dõi sát sao các yếu tố hỗ trợ cụ thể.

Động lực về hạ tầng, gia tăng dân số, minh bạch quy hoạch và tâm lý kì vọng thị trường sẽ khiến giá bất động sản gia tăng. Đặc biệt, các khu vực lâu nay có mặt bằng giá bất động sản thấp hơn Tp.HCM hiện hữu sẽ thu hút dòng tiền người mua để ở hoặc nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Vi, không phải tất cả các khu vực đều tăng giá đồng đều. Sự tăng giá sẽ tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, kết nối thuận tiện với trung tâm, có tiềm năng phát triển kinh tế và dân cư. Đồng thời, mức độ tăng giá sẽ không diễn ra ngay lập tức và ồ ạt mà cần thời gian để các yếu tố hạ tầng, tiện ích được triển khai và phát huy tác dụng.

“Cơ hội cho nhà đầu tư còn lớn. Việc sáp nhập không chỉ là cái tên mà là câu chuyện thay đổi rất mạnh về mặt quy hoạch, kế hoạch tổng thể để liên kết 3 vùng với nhau tạo ra giá trị dài hạn, từ đó tạo nên bức tranh về nhu cầu cũng như mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, không phải mọi khu vực hay dự án đều được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Hiện tại, chỉ những dự án bất động sản có vị trí gần với Tp.HCM, nằm dọc các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư mới có cơ hội tăng trưởng về giá dài hạn; được người mua lựa chọn. Ngược lại, các khu vực xa hơn cần giải bài toán về hạ tầng kết nối trong dài hạn”, ông Phan Vi chia sẻ.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc nhà ở Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định rằng, thời gian gần đây, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu tích cực từ phía người mua. Họ sẵn sàng chi tiền cho các sản phẩm có giá hợp lý, kỳ vọng giá trị sẽ tăng trong tương lai. Niềm tin vào tiềm năng tăng giá của tài sản đã thúc đẩy nhu cầu và thanh khoản cho các dự án căn hộ, đặc biệt là tại những khu vực có mức giá thấp hơn so với Tp.HCM (cũ).

Giám đốc Batdongsan.com.vn thừa nhận, cơ hội có thật, nhưng thành công cần thời gian. “Tăng trưởng của bất động sản không đến từ kỳ vọng, mà đến từ thực tế chuyển dịch dân cư và dòng vốn sản xuất thương mại. Bất động sản sẽ không dành cho những ai đầu tư vội vã vì fomo, mà dành cho những người dám tin, dám chờ và dám đi đường dài…”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Theo Hạ Vy