Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Trong thời kỳ hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế ngày nay, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (TCKTCVĐTNN) đóng vai trò ngày càng quan trọng trong phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức này cũng chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi quốc gia, an ninh quốc phòng và ổn định thị trường.
Bài viết này sẽ tổng hợp và phân tích phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, đối chiếu các quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản (KD BĐS) 2014 và Luật KD BĐS 2023.
Phạm vi kinh doanh bất động sản của TCKTCVĐTNN theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
Theo quy định Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 thì “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông”. Theo Khoản 3 Điều 19 Luật Đầu tư năm 2020, nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.
Luật KD BĐS 2014 quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là TCKTCVĐTNN theo thủ tục đầu tư nước ngoài (Điều 11 Luật KD BĐS 2014).
Theo đó, TCKTCVĐTNN được phép đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) để bán, cho thuê hoặc thuê mua thông qua dự án bất động sản. Tuy nhiên, các hoạt động như đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản nhằm chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật thì nhóm này bị hạn chế, không được phép thực hiện; chỉ các doanh nghiệp trong nước hoặc TCKTCVĐTNN khác (không thuộc diện thủ tục đầu tư nước ngoài) mới được thực hiện việc này.
Thêm vào đó, TCKTCVĐTNN theo thủ tục đầu tư nước ngoài có quyền thuê nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng để cho thuê lại mà không bị hạn chế về diện tích, nhưng bị cấm mua, thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc thuê mua. Việc nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh lại được cho phép cả đối với các tổ chức kinh tế trong nước và TCKTCVĐTNN.
Ngoài ra, TCKTCVĐTNN theo thủ tục đầu tư nước ngoài bị hạn chế nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê lại. Điều này được hiểu là nhằm bảo đảm sự kiểm soát của nhà nước đối với việc sử dụng đất đai và tránh tình trạng nhà đầu tư nước ngoài “thao túng” các quyền liên quan đến đất đai khi chưa có sự chấp thuận rõ ràng từ phía cơ quan Nhà nước.
Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của TCKTCVĐTNN theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023
Luật KD BĐS 2023 đã có nhiều sửa đổi quan trọng, mở rộng đáng kể phạm vi kinh doanh bất động sản đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là một bước tiến nhằm thu hút đầu tư nước ngoài hiệu quả hơn cũng như tạo ra cơ chế minh bạch trong quản lý thị trường bất động sản (Điều 10 Luật KD BĐS 2023).
Cụ thể, TCKTCVĐTNN được phép đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Điều này ngược với quy định hạn chế của Luật 2014, cho thấy hướng tiếp cận mở rộng và linh hoạt hơn.
Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng hoặc cho thuê cũng được mở rộng cho TCKTCVĐTNN; cùng với đó là quyền thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại cũng được pháp luật công nhận (điểm e Khoản 1 Điều 10 Luật KD BĐS 2023).
Những thay đổi này góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đa dạng các khâu phát triển và kinh doanh bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển năng động và cạnh tranh hơn.
Tác động của việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài
Luật KD BĐS 2023 mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản đối với TCKTCVĐTNN có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Việc cho phép các tổ chức kinh tế nước ngoài đầu tư đa dạng hơn vào các khâu kinh doanh như xây dựng hạ tầng kỹ thuật, thuê QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại,… góp phần gia tăng tính cạnh tranh và nâng cao chất lượng dự án bất động sản.
Ngoài ra, sự linh hoạt và mở rộng này cũng giúp cho TCKTCVĐTNN dễ dàng huy động vốn, quản lý nguồn vốn hiệu quả hơn, từ đó thúc đẩy phát triển các dự án hạ tầng, dự án nhà ở quy mô lớn, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị và phát triển kinh tế. Môi trường đầu tư được thông thoáng, minh bạch và hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản còn góp phần đa dạng hóa thị trường nhà ở và các loại hình bất động sản khác với sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh. Điều này giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao tại các đô thị lớn; thúc đẩy hình thành các sản phẩm bất động sản cao cấp, khu căn hộ thông minh, các khu nghỉ dưỡng theo tiêu chuẩn quốc tế. Sự cạnh tranh lành mạnh giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ giúp nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ.
Tuy nhiên, việc mở rộng phạm vi cũng đặt ra nhiều thách thức cho cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát đầu tư, đảm bảo an ninh quốc phòng, an toàn pháp luật và tránh nguy cơ đầu cơ, thao túng giá đất đai từ các nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, việc phối hợp đồng bộ giữa các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật KD BĐS là rất cần thiết để vừa khuyến khích đầu tư, vừa bảo vệ lợi ích quốc gia.
Như vậy, qua so sánh pháp lý về phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài giữa Luật KD BĐS 2014 và Luật KD BĐS 2023, có thể thấy rằng quy định mới đã có những chuyển biến tích cực, mở rộng đáng kể phạm vi hoạt động và quyền lợi của TCKTCVĐTNN. Luật KD BĐS 2023 không những cho phép các tổ chức này tham gia đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản mà còn cho phép họ mua, thuê mua nhà ở để kinh doanh và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Những điều chỉnh này phù hợp với chính sách thúc đẩy hội nhập và tận dụng nguồn lực đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
– 13:00 17/08/2025
