Ông Lê Hoàng Châu nói cách để “bàn tay vô hình” của thị trường BĐS phát huy tác dụng

Ông Lê Hoàng Châu nói cách để “bàn tay vô hình” của thị trường BĐS phát huy tác dụng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng với mức thu nhập hiện nay, có thể thấy giấc mơ có một căn nhà vẫn chưa phải là giấc mơ dành cho tất cả mọi người.

Tại Talkshow Mua nhà trả góp bằng lương do báo Tuổi trẻ tổ chức hôm 22/08, ông Lê Hoàng Châu dẫn lại quan niệm từ xưa của ông cha ta với câu: “Làm nhà, lấy vợ, tậu trâu” – coi việc có nhà là nền tảng trước tiên. Ở phương Đông, trong đó có Việt Nam, quan niệm này vẫn còn rất nặng nề bởi phải mua được nhà, phải sở hữu nhà thì mới thể hiện được bản lĩnh của người đàn ông, mới “yên bề gia thất”.

Tuy nhiên, cần có sự thay đổi trong nhận thức, ông Châu nhấn mạnh. Việc thuê nhà hiện nay cũng là một lựa chọn tốt, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và sự phát triển mạnh của công nghệ. Khi lựa chọn thuê nhà phù hợp với nhu cầu, người trẻ có thể dễ dàng hơn trong việc luân chuyển công việc, thay đổi nơi ở, thậm chí đổi việc cũng thuận lợi hơn. Đây là xu hướng phổ biến trên thế giới, và hiện tại thị trường căn hộ cho thuê ở Việt Nam cũng đang dần được người trẻ đón nhận.

Chủ tịch HoREA chia sẻ tại Talkshow. Ảnh: TM

Nâng mức thu nhập chịu thuế của người dân

Hiện nay, Nhà nước đã có chính sách về nhà ở xã hội. Mới đây, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 23, trước đó cũng đã đưa ra nhiều cơ chế thí điểm để thực hiện chính sách nhà ở, trong đó có Nghị định 192 nhằm bổ sung cho các quy định trước đây. Đặc biệt, chỉ mới cách đây một tuần, Thủ tướng đã có chỉ đạo đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc nâng chuẩn thu nhập để mua nhà ở xã hội. Theo đó, một cá nhân có thể có thu nhập đến 20 triệu đồng/tháng và một cặp vợ chồng có thể đạt đến 40 triệu đồng/tháng vẫn được xét duyệt để mua nhà ở xã hội.

Đây cũng là một trong những kiến nghị mà HoREA từng đưa ra từ trước. Trước đây, Nghị định 100 (năm 2014) chỉ quy định mức thu nhập từ 11 đến 15 triệu đồng. Sau đó, Chính phủ điều chỉnh nâng lên 15 triệu đồng. Và nay, chuẩn thu nhập đã được nâng lên 20 triệu đồng cho cá nhân và 40 triệu đồng cho cặp vợ chồng. Đây là một bước tiến quan trọng, ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho biết khi triển khai thực tế vẫn còn bất cập. Đơn cử một người có mức lương cơ bản 20 triệu đồng/tháng thì đạt điều kiện, nhưng đến cuối năm được cộng thêm lương tháng 13 khiến thu nhập vượt ngưỡng và lại không đủ điều kiện. Hoặc một người có sáng kiến, làm thêm tăng ca, được trả thêm vài triệu đồng, khi cộng vào thu nhập cũng vượt chuẩn và bị loại. Đây là điểm bất hợp lý. Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị cần phải căn cứ vào lương cơ bản, không tính những khoản thu nhập thêm từ ngoài giờ.

Mặt khác, hơn 10 năm trước đã có doanh nghiệp ở TPHCM đưa ra chính sách bán nhà thương mại với hình thức trả góp trong vòng 60 tháng. Chính sách này được người dân đón nhận rất tích cực. Sau đó nhiều ngân hàng, chủ đầu tư cũng có gói vay 30 năm, thậm chí 40 năm. Tuy nhiên, hầu hết gói này chỉ ưu đãi lãi suất trong năm đầu tiên, còn sau đó thì tăng rất cao. Điều này khiến người vay rất lo lắng. “Tôi nghĩ rằng cần có các gói vay dài hạn, 25 đến 30 năm, lãi suất ổn định có thể dự đoán trước được, chứ không như hiện nay các ngân hàng chỉ cố định lãi suất trong một số năm đầu”, ông Châu nêu quan điểm.

Lãnh đạo HoREA cũng nhắc đến việc từ hơn 20 năm trước, đã có doanh nghiệp tiên phong phát triển nhà ở vừa túi tiền. Một số dự án hợp tác với đối tác Nhật Bản, được người dân đón nhận. Điều đó cho thấy khi lợi ích của chủ đầu tư, ngân hàng và người mua hài hòa thì thị trường phát triển bền vững.

Về phía Nhà nước, trong thời gian qua Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nghị quyết 66, 68 để hoàn thiện khung pháp luật; Nghị quyết 170 để xử lý các vướng mắc của hàng ngàn dự án; Quốc hội cũng thông qua Nghị quyết thí điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp làm dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, Chính phủ đã chỉ đạo thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia. Đây là một tín hiệu rất tích cực, tạo thêm nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, cái khó hiện nay là tích lũy. Một người mỗi năm để dành được 100 triệu đồng thì cũng phải mất 20 năm mới mua nổi căn hộ. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt, học hành, nuôi con ngày càng cao. Ông Châu cho rằng cần xem xét nâng mức khấu trừ gia cảnh khi tính thuế thu nhập cá nhân, ví dụ 18-20 triệu đồng cho người nộp thuế và khoảng 7 triệu đồng cho mỗi người phụ thuộc, để người dân có thêm khả năng tiết kiệm.

Làm sao “bàn tay vô hình” phát huy tác dụng lên thị trường bất động sản (BĐS)?

Một vấn đề khác là nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2025, TPHCM chỉ có hơn 3,000 căn hộ mở bán sơ cấp. Trong khi đó, năm 2017 con số là 43,000 căn. Từ năm 2021 đến nay thành phố chưa có thêm một dự án nhà ở xã hội nào. Đây là nguyên nhân làm giá nhà tăng cao.

Theo quy luật cạnh tranh, khi có nhiều nhà đưa ra thị trường thì giá sẽ giảm, còn nếu thiếu nhà thì giá sẽ mãi tăng. Lúc đó, có tình trạng “phù phép”, biến các dự án nhà ở bình thường thành nhà cao cấp, gây thiệt hại trực tiếp cho nền kinh tế. Bởi lẽ, lợi ích chỉ tập trung cho một nhóm nhỏ được hưởng, trong khi lợi ích xã hội lại không được đảm bảo.

Đối với thị trường bất động sản, ông Châu cho rằng, khi tháo gỡ được những khó khăn về nguồn cung dự án thì nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên. Từ đó, các doanh nghiệp sẽ có điều kiện cơ cấu lại sản phẩm của mình. Hiện nay, thị trường bất động sản cao cấp theo đánh giá của nhiều tổ chức quốc tế uy tín chiếm tỷ lệ quá lớn, trong đó người tham gia đầu tư chiếm tới 60–70%, con số không hề nhỏ. Điều này cho thấy sự phát triển chưa bền vững.

Nếu có thêm nhiều nguồn cung nhà ở trung bình, vừa túi tiền đưa ra thị trường, thì bản thân các doanh nghiệp phát triển phân khúc cao cấp cũng buộc phải điều chỉnh. Lúc đó, “bàn tay vô hình” của thị trường sẽ phát huy tác dụng. Chính vì vậy, chúng tôi có niềm tin rằng việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn cung sẽ mang lại thay đổi tích cực cho thị trường.

Trung ương đã đặt mục tiêu là phải cơ bản tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trước cuối năm 2025, để khơi thông nguồn cung.

Giải pháp đặt ra là phải phân định rõ ràng giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Với nhà ở thương mại giá rẻ, theo ông Châu,  phải vận hành theo cơ chế thị trường. Có nghĩa là không có chuyện được ưu đãi về thuế, không có ưu đãi về chính sách tín dụng cho chủ đầu tư. Giá thành của loại nhà này hoàn toàn do thị trường quyết định.

Nhà nước nên hỗ trợ người mua thông qua các gói vay 25-30 năm với một mức lãi suất ổn định và có thể dự đoán được, chứ không phải chỉ ưu đãi trong năm đầu tiên như hiện nay. Cơ chế như vậy sẽ tạo điều kiện cho người trẻ, và không chỉ người trẻ mà cả những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, có cơ hội tiếp cận dễ dàng hơn.

Ở nhiều nước, thu nhập của người trẻ tăng gấp đôi, gấp ba sau 10-15 năm, vì vậy nếu có gói vay hợp lý thì họ có thể trả nợ trước hạn. Hiện nay một số ngân hàng còn có ưu đãi, cho phép trả trước 100 triệu, 200 triệu trong một tháng mà không bị phạt. Đây là ưu đãi rất tốt cho người trẻ. Thêm vào đó, mặt bằng lãi suất hiện nay so với các năm trước thì đang ở mức phù hợp.

Thu Minh

FILI

– 07:20 23/08/2025