Nhà ở đắt đỏ kéo lùi hôn nhân, thị trường mất dần khách mua trẻ?
Theo VARS, tỷ suất sinh của Việt Nam đã giảm xuống mức thấp kỷ lục và còn được dự báo sẽ giảm thêm trong nhiều năm tới. Đây không chỉ là câu chuyện về nhân khẩu học, mà còn là yếu tố đang âm thầm định hình lại thị trường bất động sản.
Những con số biết nói
Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tâm lý kết hôn muộn, thậm chí trì hoãn sinh con, đã trở thành phổ biến ở các đô thị lớn. Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng.
Dẫn số liệu từ Tổng cục Thống kê, tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24.1 vào năm 1999 lên 27.2 vào năm 2024. Trong khi mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất 1.91 con/phụ nữ và đà giảm còn nhanh hơn trong hai năm gần đây.
Tại Hà Nội và TPHCM, tình hình đáng lo hơn khi tỷ suất sinh đang tiến gần ngưỡng “siêu thấp” dưới 1.3 con mỗi phụ nữ theo phân loại của Liên Hợp Quốc.
Giá nhà leo thang, vượt xa khả năng chi trả của người trẻ, được xem là một trong những nguyên nhân chính. Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng chi phí sinh hoạt cao, đặc biệt là giá nhà ở liên tục leo thang, vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ, đang đẩy nhiều người vào lựa chọn sống độc thân hoặc thu hẹp quy mô gia đình. Trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Khi số hộ mới hình thành giảm, nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản là những người trong độ tuổi lập gia đình và ổn định chỗ ở cũng ít dần. Nhu cầu mua nhà theo đó yếu đi, trong khi thị hiếu chuyển dịch sang các căn hộ diện tích nhỏ, giá vừa túi tiền.
Ngược lại, phân khúc căn hộ lớn, tổng giá trị cao ngày càng khó bán vì không khớp với thực tế nhân khẩu học mới. Nếu giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, nguy cơ tồn kho sẽ tăng, dòng tiền quay vòng chậm, và áp lực thanh khoản đè nặng lên các chủ đầu tư.
Chuyển hướng từ mua sang thuê lâu dài
Tình trạng này khiến không ít người trẻ từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà, chuyển sang thuê lâu dài. Nhưng việc “chậm an cư” lại càng kéo lùi kế hoạch kết hôn, sinh con, tạo nên vòng xoáy giảm dân số trong tương lai. Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore là những minh chứng rõ rệt: mức sinh thấp, cộng với giá nhà cao đã làm thiếu hụt lao động trẻ, đẩy gánh nặng an sinh và kìm hãm tăng trưởng kinh tế.
Để tránh kịch bản đó, VARS cho rằng Nhà nước cần có chính sách kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, đồng thời kết hợp các biện pháp khuyến khích kết hôn và sinh con.
Cụ thể, Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, đặc biệt mô hình cho thuê và thuê mua. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ lực hình thành quỹ nhà ở này.
Bên cạnh đó, khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp thông qua ưu đãi thủ tục, tín dụng, hoặc cộng điểm khi tham gia đấu thầu dự án.
Ngoài ra, khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi mô hình kinh doanh từ “xây để bán” sang “xây để cho thuê”, tận dụng quỹ đầu tư bất động sản (REITs) hoặc hợp tác công – tư để bảo đảm dòng tiền ổn định lâu dài. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp đảm nhiệm việc đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.
– 15:02 13/08/2025
