Maybank: Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại
Với việc Quốc hội đã họp và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Công ty Chứng khoán Maybank (MSVN) kỳ vọng điều này sẽ mang lại những tín hiệu tích cực, đặc biệt là ngành bất động sản trong dài hạn.
Cụ thể, MSVN cho rằng một trong những thay đổi chính của Luật Đất đai (sửa đổi) là làm rõ hơn vai trò và việc giải phóng mặt bằng trong dự án. Theo đó, luật linh hoạt trong các phương pháp bồi thường, ưu tiên sự tạo ra các công cụ sản xuất cho những người bị thu hồi đất. Quy định yêu cầu đảm bảo tái định cư và bồi thường trước khi tiến hành thu hồi đất. MSVN kỳ vọng trong tương lai sẽ giảm thiểu các khiếu nại trong công tác thu hồi đất và chính vì vậy, chi phí bồi thường có khả năng tăng lên.
Mặt khác, luật mới tập trung hơn vào việc đấu giá, đấu thầu đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại. Việc thắt chặt hơn việc đấu thầu dự án sẽ giảm thiểu việc các chủ đầu tư gom đất và xin dự án như trước đây. Điều này sẽ tác động tốt tới các doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính vững chắc cũng như có khả năng triển khai các dự án lớn.
Về phương pháp tính giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thay đổi và bổ sung cách tính giá đất mới. Cụ thể, loại bỏ khung giá đất của tỉnh và thay vào đó, HĐND cấp tỉnh quyết định danh sách giá đất ban đầu để công bố và triển khai từ ngày 01/01/2026.
Hàng năm, HĐND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp để quyết định về việc điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung vào danh sách giá đất sẽ áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo. MSVN cho rằng với danh sách giá đất, xác định giá đất dựa trên giá thị trường, sẽ tiếp cận giá thị trường và theo đó chi phí bồi thường, chi phí thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tang trong tương lai. Chính vì vậy, CTCK này kỳ vọng các doanh nghiệp có dự trữ đất sạch và hoàn thiện pháp lý sẽ hưởng lợi.
Bên cạnh đó, việc đề xuất một hạn chót không muộn hơn 180 ngày cho các tỉnh thành để xác định giá đất kể từ ngày ban hành quyết định về phân bổ đất, cho thuê đất, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất có vẻ khả thi hơn so với hạn chót cứng là 90 ngày trong Nghị định 10/2023 (có hiệu lực từ ngày 20/05/2023).
Nhìn chung với những thay đổi đáng chú ý trên, MSVN cho rằng điểm tích cực của Luật Đất đai (sửa đổi) là thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ được rút ngắn nếu các cơ quan Chính phủ có thể phát hành phí sử dụng quyền đất sớm hơn.
Tuy nhiên, điểm tiêu cực sẽ là việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn.
Ngoài ra, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cũng có một số điều khoản tiêu cực, như việc giảm tiền đặt cọc của người mua cho nhà tương lai từ 10% xuống còn 5% (Luật Kinh doanh Bất động sản) và không cho phép vay ngân hàng sử dụng tài sản thế chấp chéo, điều này sẽ ảnh hưởng đến cấu trúc vốn và chi phí tài trợ của các doanh nghiệp bất động sản một cách đáng kể.
