Knight Frank: Doanh nghiệp logistics lấn át thị trường văn phòng cho thuê TPHCM
Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét trong cơ cấu khách thuê, khi các doanh nghiệp logistics nổi lên như động lực chính thúc đẩy nhu cầu. Báo cáo quý 3/2025 của Knight Frank Việt Nam cho thấy sự bùng nổ của ngành logistics đang tái định hình toàn cảnh thị trường văn phòng tại thành phố.
Xu hướng tìm đến văn phòng đạt chuẩn “xanh”
Theo Knight Frank, khoảng 48% tổng giao dịch lớn trong quý 3/2025 đến từ các công ty logistics, phản ánh xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ trong nhu cầu thuê. Không chỉ thuê diện tích lớn, trung bình từ 1,500-3,000m2, nhóm doanh nghiệp này còn ưu tiên các tòa nhà đạt chuẩn xanh.
Xu hướng tìm kiếm văn phòng xanh không chỉ giới hạn ở TPHCM. Tại Hà Nội, 100% các giao dịch cho thuê lớn trong quý vừa qua cũng diễn ra tại những tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, thể hiện sự chuyển dịch rõ ràng của các doanh nghiệp theo hướng chất lượng và bền vững.
Cùng với sự trỗi dậy của nhóm logistics, nhu cầu chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao hơn tiếp tục chiếm ưu thế tại TPHCM, chiếm 54% tổng giao dịch trong quý. Nhiều doanh nghiệp đang tái cấu trúc không gian làm việc, rời khỏi các tòa nhà cũ để đến những văn phòng hiện đại, đáp ứng tốt hơn yêu cầu vận hành và phúc lợi nhân viên.
 Doanh nghiệp có xu hướng thuê văn phòng đạt chuẩn “xanh” – Ảnh minh họa |
Hấp thụ ròng giảm mạnh ở Hà Nội
Giá thuê trung bình toàn thị trường TPHCM trong quý 3 đạt 40.4 USD/m2/tháng, giảm 1% so với quý trước và 1.6% so với cùng kỳ. Việc điều chỉnh giảm nhẹ chủ yếu đến từ các chính sách cho thuê linh hoạt hơn của chủ nhà trong bối cảnh không có nguồn cung mới. Mức giá này vẫn cao hơn đáng kể so với Hà Nội, nơi giá chào thuê trung bình duy trì ở mức 24.2 USD/m2/tháng.
Xét theo phân khúc, giá thuê văn phòng hạng A tại TPHCM đạt 59.9 USD/m2/tháng, giảm 1.5% so với quý trước, trong khi hạng B ở mức 33.2 USD/m2/tháng, giảm 0.5%. Nhiều chủ tòa nhà tại khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đã giảm giá, kéo dài thời gian miễn phí thuê để cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Nhờ đó, tỷ lệ trống trung bình của toàn thị trường giảm từ 14.3% trong quý 2 xuống 13% trong quý 3, tương đương tỷ lệ lấp đầy đạt 87%. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy chính sách ưu đãi đang phát huy hiệu quả.
Ngược lại, tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm xuống còn 83%, thấp hơn 0.9 điểm phần trăm so với quý trước. Nguyên nhân đến từ lượng mặt bằng trống tăng ở phân khúc hạng B, do một số tòa nhà cũ và dự án mới hoàn thiện chưa được lấp đầy hoàn toàn.
Nhu cầu thuê tại TPHCM vẫn duy trì tích cực, với mức hấp thụ ròng 18,400m2 trong quý 3, tăng 9.4% so với quý trước và 1.7% so với cùng kỳ. Sự mở rộng của các công ty logistics đóng vai trò chủ đạo trong đà tăng này. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng giảm mạnh 66% theo quý, xuống còn 6,300m2. Dù vậy, các tòa nhà chất lượng cao như Grand Terra và Capital Place vẫn giữ được công suất ổn định, nhờ nhu cầu từ các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ thông tin.
 Nguồn: Knight Frank |
Nguồn cung tương lai của Hà Nội đến từ Tây Hồ Tây
Trong quý 3, TPHCM không ghi nhận thêm nguồn cung mới, tổng diện tích văn phòng hạng A và B giữ ở mức khoảng 1.8 triệu m2. Quận 1 cũ tiếp tục chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung, khẳng định vị thế trung tâm văn phòng của thành phố. Ngược lại, Hà Nội đón khoảng 27,800m2 sàn cho thuê từ Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng nguồn cung văn phòng lên gần 2 triệu m2 với 70% đến từ khu gần trung tâm và khu Tây.
Nhóm phân tích của Knight Frank dự báo, đến quý 1/2026, thị trường TPHCM sẽ đón thêm dự án văn phòng hạng A mới là The Kross tại khu trung tâm, cung cấp 32,000m2 sàn cho thuê. Đây là nguồn cung mới đáng chú ý sau thời gian dài thị trường không có dự án lớn nào ra mắt. Tổng nguồn cung tương lai của TPHCM trong giai đoạn quý 4/2025-2026 được dự báo khoảng 32,000m2, khá khiêm tốn so với quy mô hiện tại.
Trái lại, Hà Nội sắp bước vào giai đoạn mở rộng mạnh, với hơn 101,800m2 văn phòng mới dự kiến ra mắt trong quý 4/2025 và năm 2026, tập trung tại các quận cũ như Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm.
Đến năm 2030, Thủ đô dự kiến có thêm gần 600,000m2 diện tích mới tại khu Tây Hồ Tây, chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung tương lai. Làn sóng này được dự báo sẽ tạo áp lực lớn lên tỷ lệ lấp đầy và mặt bằng giá thuê trong những năm tới.
 Nguồn: Knight Frank |
TPHCM khan hiếm nguồn cung hạng B đến năm 2028
Knight Frank cho biết, từ nay đến năm 2028 sẽ không có dự án văn phòng hạng B mới nào gia nhập khu vực trung tâm (CBD). Đây được xem là sự thay đổi đáng kể, khi chi phí đất và xây dựng tăng cao khiến việc phát triển các dự án giá hợp lý cho phân khúc hạng B trở nên khó khả thi. Quỹ đất đáp ứng tiêu chuẩn phát triển hạng B tại khu CBD hiện rất hạn chế, trong khi phần lớn nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc thấp hơn hoặc rời xa trung tâm.
 Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam – Ảnh: Knight Frank |
Ông Alex Crane – Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định nhu cầu với không gian tầm trung vẫn rất lớn nhưng nguồn cung không theo kịp. “Có 1 khách thuê cần khoảng 2,000m2 văn phòng – quy mô phổ biến với các tập đoàn đa quốc gia – nhưng tại khu CBD chỉ còn 2 lựa chọn, đều là các tòa nhà xây dựng hơn 10 năm trước”, ông nói.
Theo Knight Frank, giá thuê trung bình của văn phòng hạng B tại khu CBD đạt khoảng 42 USD/m2/tháng, cao hơn 10-20 USD so với khu vực ngoài trung tâm. Gần 60% tòa nhà hiện hữu tại khu CBD được xây dựng trước năm 2015, trong đó chỉ 17% đạt chứng nhận xanh, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 57% ở phân khúc hạng A. Điều này cho thấy nhu cầu cải tạo và nâng cấp tòa nhà để đáp ứng tiêu chuẩn môi trường là rất cấp thiết.
Ông Crane cho rằng chính khoảng trống nguồn cung này vừa là thách thức, vừa mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư. “Nguồn cung hạng B tương lai tập trung khoảng 60% ở khu Nam Sài Gòn, nơi có tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ quỹ đất rộng và hạ tầng cải thiện. Trong khi đó, các tòa nhà hạng B cũ ở khu CBD nên được nâng cấp và vận hành linh hoạt hơn để thu hút các tập đoàn lớn, vốn ngày càng đặt yêu cầu cao về tiêu chuẩn xanh”.
– 07:20 22/10/2025
