HoREA đề xuất áp dụng cơ chế ngân sách Nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường theo bảng giá đất

HoREA đề xuất áp dụng cơ chế ngân sách Nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường theo bảng giá đất

Đề xuất về Luật Đất đai sửa đổi, HoREA đưa ra nhiều ý kiến đóng góp liên quan đến các quy định thu hồi và bồi thường đất, cũng như bổ sung quy định để người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam.

Sáng 13/08, Văn phòng Chính phủ có cuộc họp quan trọng bàn về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, với sự tham gia của nhiều lãnh đạo các Bộ, cơ quan, địa phương.

Trong đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định bất cập, không phù hợp nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn.

Nới lỏng quy định để gỡ vướng tình trạng “da beo”

HoREA cho rằng đề xuất bổ sung Khoản 34 Điều 79 Luật Đất đai 2024 nếu được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn cho các dự án đầu tư đền bù “dở dang, da beo”. Bởi trong nhiều năm qua, có nhiều trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận được trên 75% diện tích đất hoặc thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất, nhưng vẫn không thể thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại nên nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, đất đai bị lãng phí, không được đưa vào sử dụng.

Để bảo đảm công bằng, Hiệp hội đề nghị bổ sung điều kiện “đã thỏa thuận được trên 50% diện tích đất trong phạm vi thực hiện dự án” đối với trường hợp nhà đầu tư đã thỏa thuận được với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án, để không xảy ra tình trạng nhà đầu tư tuy đã thỏa thuận được với trên 75% người sử dụng đất nhưng tỷ lệ diện tích đất đã giải phóng mặt bằng quá thấp dưới 50% diện tích đất, nhằm nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư để nỗ lực hơn nữa trong việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Bổ sung quy định để người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Hiệp hội nhận thấy tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 chưa quy định đối tượng cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở cũng là người sử dụng đất nên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định tại Luật Nhà ở 2023 đã cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hiệp hội cho rằng việc bổ sung quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở là người sử dụng đất không gây ra tác động bất lợi về pháp lý và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, vì cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại nằm ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, như TPHCM đã công bố công khai danh mục các dự án nhà ở thương mại được bán cho người nước ngoài.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung đối tượng cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất vào khoản 8 (mới) Điều 4 Luật Đất đai 2024.

Đề xuất áp dụng cơ chế ngân sách Nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường theo bảng giá đất

Hiệp hội đề nghị giữ lại đề xuất bổ sung quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các loại hình dự án và hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng khi thực hiện dự án và cơ chế hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, HoREA cho rằng Khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được ngân sách Nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án.

Tuy nhiên, điều luật trên chưa quy định cơ chế hoàn trả đối với trường hợp người thực hiện dự án tự ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị áp dụng tương tự quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội về trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất được tính vào chi phí đầu tư của dự án nhưng không vượt quá số tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất được xác định theo bảng giá đất của loại đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất của loại đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển quyền để được ngân sách Nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Theo HoREA, trong điều kiện hiện nay thì việc thực hiện cơ chế ngân sách Nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định theo bảng giá đất là đơn giản nhất, dễ thực hiện nhất và không gây rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức trong thực thi công vụ. Tuy nhiên về phía doanh nghiệp thì có thiệt thòi do chỉ được khấu trừ khoảng 60-70% chi phí mua đất đã bỏ ra, nhưng bù lại thì được rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính.

Đề xuất cho phép thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng nước ngoài nhưng cần có kiểm soát

Hiệp hội cho biết tại Điểm g Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất và các điều khoản khác của Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhưng chưa cho phép thế chấp tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài.

Quy định này vừa làm hạn chế quyền của cá nhân sử dụng đất, vừa không đáp ứng được nhu cầu được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, bởi lẽ các đối tượng trên đây đều có nhu cầu thế chấp nhà, đất tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam hoặc tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài để vay vốn làm ăn hoặc vay tiêu dùng.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến quan ngại về an ninh quốc gia khi cho phép thế chấp nhà, đất tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài, nhưng Hiệp hội nhận thấy có thể tham khảo kinh nghiệm của các nước, điển hình là Malaysia đã cho phép thế chấp đất đai tại tổ chức tín dụng ở nước ngoài nhưng phải thông qua các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định. Hơn nữa, theo quy định của công pháp quốc tế, khi có tranh chấp, tài phán về quyền sở hữu bất động sản thì xử lý theo pháp luật của quốc gia sở hữu bất động sản.

Giao Chính phủ quy định chi tiết về các trường hợp thu hồi đất

Hiệp hội nhận thấy, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại không phù hợp với Hiến pháp 2013 quy định và tài sản hợp pháp của cá nhân.

Việc thực hiện quyền thu hồi đất của Nhà nước đối với các trường hợp người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật về đất đai phải đi đôi với việc bảo đảm tài sản hợp pháp của tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa và không bị tước đoạt trái luật theo quy định của Hiến pháp 2013 và Bộ Luật Dân sự 2015.

Do đó, cần xem xét sửa đổi khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 theo hướng không quy định Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với trường hợp hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và cơ chế xử lý sẽ thực hiện theo quy định tại khoản 10 Điều 81 giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trung tâm phát triển quỹ đất có thể hoàn lại ngân sách sau 5-7 năm

HoREA đề nghị bổ sung quy định về hoạt động phát triển quỹ đất của tổ chức phát triển quỹ đất vào Luật Đất đai 2024 để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và là một công cụ hiệu quả để Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hiệp hội nhận thấy, Điều 113 Luật Đất đai 2024 chỉ mới quy định UBND cấp tỉnh giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, khai thác quỹ đất, nhưng chưa quy định UBND cấp tỉnh còn giao cho tổ chức phát triển quỹ đất tạo lập, phát triển quỹ đất nên cần bổ sung quy định để tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ, với nguồn tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và ứng vốn từ quỹ phát triển đất để đồng bộ, thống nhất với tiêu đề đất do tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác của Điều 113 Luật Đất đai 2024 và để thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW.

Nếu Quỹ phát triển đất kịp thời ứng đủ vốn cho Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc được ứng vốn ban đầu để thực hiện được chức năng, nhiệm vụ tạo lập, phát triển và khai thác quỹ đất thì Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ tạo lập được quỹ đất sạch để thực hiện các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương, trong đó có việc chuẩn bị sẵn sàng quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh, dịch vụ theo quy hoạch; đồng thời cũng là đơn vị chủ lực để tiếp nhận nguồn vốn của các nhà đầu tư trúng thầu sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

HoREA tính toán dựa trên nhu cầu ứng vốn ban đầu của Trung tâm phát triển quỹ đất thì có thể sau khoảng 5-7 năm hoạt động sẽ hoàn vốn lại cho ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, việc thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW còn xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh, lành mạnh và người có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng dễ đồng thuận khi thấy rõ là toàn bộ chênh lệch địa tô đều được thu vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.

Hà Lễ

FILI

– 15:05 13/08/2025