Giá nhà tăng cao, chuyên gia lo ngại rủi ro cho nền kinh tế
Theo TS Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh, giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp chịu thiệt, đồng thời làm méo mó dòng vốn đầu tư. Ông cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục dồn vào địa ốc, nền kinh tế có thể mắc “căn bệnh Hà Lan”, khi bất động sản hút hết nguồn lực khiến các ngành sản xuất suy yếu.
Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3 và 9 tháng đầu năm 2025 diễn ra vào ngày 16/10 tại Hà Nội, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết trong quý 3, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận khoảng 34,686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021-2024, gấp 2.4 lần so với quý 3 năm 2024.
Tính chung 9 tháng, nguồn cung nhà ở đạt hơn 100,000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024. Trong đó, hơn 86,000 là sản phẩm mới, gấp 1.3 lần năm trước, phần còn lại là hàng tồn tiếp tục được chào bán.
Nguồn cung mới đang mở rộng từ lõi đô thị ra các khu vệ tinh, với miền Bắc chiếm 49%, miền Nam 27% và miền Trung 23%.
Về cơ cấu doanh nghiệp, nhóm chủ đầu tư lớn vẫn giữ vai trò dẫn dắt khi đóng góp 54% nguồn cung, dù giảm 18 điểm % so với quý trước. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ chiếm gần 46%, tăng mạnh nhờ hoạt động sôi động tại miền Nam.
Trong 9 tháng, căn hộ chung cư chiếm 63% tổng nguồn cung (hơn 54,000 căn), gấp đôi cùng kỳ, nhưng phần lớn vẫn hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Đáng chú ý, 63% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 50 triệu đồng/m2, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang tăng lên 33%, cao hơn 19 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Riêng Hà Nội và TPHCM, 80% nguồn cung mới có giá vượt 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tín hiệu tích cực là nguồn cung nhà ở xã hội đang tăng nhanh nhờ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Vingroup, hiện triển khai và mở bán gần 11,000 căn, góp phần đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Giá cao vẫn “cháy hàng”
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, giá các dự án mới neo ở mức cao nhưng vẫn được hấp thụ mạnh, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán.
Tỷ lệ hấp thụ 9 tháng đạt 68%, tương đương 58,000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ, chủ yếu đến từ người mua bất động sản thứ hai trở lên. Giá sơ cấp cao kéo mặt bằng thứ cấp tăng theo, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang mua hàng chuyển nhượng. Tuy nhiên, lượng giao dịch thứ cấp vẫn hạn chế do khan hiếm nguồn hàng, trong khi nhiều chủ sở hữu giữ hàng chờ giá lên.
Dù thị trường khởi sắc, bà Phạm Thị Miền cho rằng vẫn còn nhiều nút thắt như giá tăng quá nhanh, tín dụng nóng, thông tin thiếu minh bạch và pháp lý chưa đồng bộ. Nếu không xử lý kịp thời, các yếu tố này có thể cản trở tăng trưởng bền vững.
Dự báo về thị trường trong quý cuối năm 2025, nguồn cung mới tiếp tục được cải thiện từ các dự án quy mô lớn đang triển khai và có kế hoạch mở bán. Giao dịch tiếp tục tỷ lệ thuận với tăng nguồn cung, nhưng sẽ tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối chất lượng và chủ đầu tư uy tín.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi giá nhà tăng cao
TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, giá bất động sản Việt Nam đã tăng vượt xa mức hợp lý, tạo khoảng cách lớn với thu nhập người dân. “Giá bất động sản tính theo lạm phát trung bình thì sau 10 năm chỉ tăng gấp đôi, nhưng thực tế đã tăng hàng chục lần. Nếu năm 1990, một chiếc xe máy có thể đổi được một căn nhà, thì nay chỉ đổi được khung cửa sổ,” ông Thành nói.
Theo TS Võ Trí Thành, nguyên nhân không chỉ từ kinh tế mà còn văn hóa, khi người Việt xem nhà đất là “của để dành”. Giá bất động sản tăng mạnh giống như lạm phát, khiến nhóm thu nhập trung bình và thấp chịu thiệt, đồng thời làm méo mó dòng vốn đầu tư. Ông cảnh báo, nếu dòng vốn tiếp tục dồn vào địa ốc, nền kinh tế có thể mắc “căn bệnh Hà Lan”, khi bất động sản hút hết nguồn lực khiến các ngành sản xuất suy yếu.
TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 6 nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao gồm vướng pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là tiền thuê đất, chi phí đền bù, tài chính và vật liệu xây dựng; cung – cầu mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền; tình trạng thổi giá, đầu cơ vẫn diễn ra; chưa có cơ chế thuế hiệu quả để điều tiết đầu cơ; chi phí quản lý, thủ tục hành chính vẫn lớn, kéo dài thời gian triển khai dự án.
Bên cạnh đó, còn do một số vướng mắc khác như tính tiền sử dụng đất; việc ban hành văn bản hướng dẫn các Luật mới, Nghị quyết mới còn chậm; công tác giải phóng mặt bằng; M&A còn khó khăn, ….
Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), bổ sung rằng giá đất và chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, cùng với chi phí vốn phát sinh do thời gian triển khai dự án kéo dài là yếu tố đội giá lớn nhất. “Muốn hạ giá nhà, phải bắt đầu từ giảm chi phí đầu vào, cải cách thủ tục hành chính và xác định lại tiền sử dụng đất cho hợp lý,” ông nhấn mạnh.
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng, cho rằng gốc rễ nằm ở mất cân đối cung – cầu. “Lực cầu đầu cơ có, nhưng không phải nguyên nhân chính. Vấn đề là cung thiếu trầm trọng, nhất là nhà ở giá phù hợp,” ông nói, đồng thời cảnh báo nhiều doanh nghiệp nắm quỹ đất lớn nhưng không triển khai, khiến thị trường thêm thiếu nguồn cung.
Để giảm chi phí phát triển dự án, VARS IRE kiến nghị bãi bỏ quy định thu thêm 5.4% mỗi năm trong thời gian chờ tính tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, đồng thời sớm hoàn thiện phương pháp xác định giá đất hợp lý hơn.
Đối với doanh nghiệp, VARS IRE khuyến nghị nên tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung vào phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà ở thương mại bình dân. Đồng thời, cộng đồng môi giới và sàn giao dịch cần tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp (VPEC), “nói không với đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng ảo”, nhằm giữ ổn định cho thị trường.
– 18:01 18/10/2025
