FOMO trong bất động sản là gì? Vì sao FOMO dễ bùng phát trong thị trường bất động sản?

FOMO là viết tắt của “Fear Of Missing Out” – nỗi sợ bị bỏ lỡ cơ hội. Trong thị trường bất động sản, FOMO thể hiện qua tâm lý lo sợ “đứng ngoài” khi thấy giá nhà đất tăng liên tục hoặc người khác mua được với giá hời. Người mua dễ rơi vào trạng thái muốn “chốt” thật nhanh, sợ giá tăng thêm, sợ hết hàng hoặc sợ bị chậm chân trước “con sóng mới”. 

Chính nỗi sợ ấy khiến nhiều người ra quyết định vội vàng, bỏ qua quá trình tìm hiểu kỹ lưỡng về giá trị thật, pháp lý hay tiềm năng sinh lời của tài sản. Ở quy mô lớn hơn, FOMO góp phần tạo nên những “cơn sốt” giá mang tính tâm lý hơn là phản ánh nhu cầu thực. Khi hiện tượng này lan rộng, giá trị tài sản bị đẩy lên vượt xa năng lực chi trả, từ đó tiềm ẩn rủi ro cho thị trường và cả hệ thống tài chính.

Tại Việt Nam, tâm lý FOMO thường xuất hiện rõ trong các giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh hoặc có thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng. Báo cáo thị trường năm 2024 ghi nhận nhiều khu vực có lượng khách đi xem và đặt cọc tăng nhanh trong thời gian ngắn, đặc biệt sau khi công bố các dự án giao thông mới hoặc điều chỉnh đơn vị hành chính. Ở một số địa phương, giá chào bán thứ cấp tăng 15–20% chỉ trong vài tuần, trong khi số lượng giao dịch công chứng không biến động tương ứng. Điều này cho thấy yếu tố kỳ vọng và tâm lý đang chi phối hành vi thị trường, thay vì xuất phát từ nhu cầu thực tế.

Trên bình diện toàn cầu, FOMO từng được ghi nhận rõ trong giai đoạn 2020–2022, khi lãi suất duy trì ở mức thấp kỷ lục và nhu cầu nhà ở tăng sau đại dịch. Dữ liệu của OECD cho thấy giá nhà tại Mỹ, Anh và Canada tăng bình quân 20–30% trong hai năm, phần lớn nhờ dòng tiền giá rẻ và kỳ vọng giá tiếp tục đi lên. Tuy nhiên, khi các ngân hàng trung ương bắt đầu chu kỳ tăng lãi suất từ năm 2022, tốc độ giao dịch giảm mạnh, thanh khoản sụt và giá bán có dấu hiệu điều chỉnh. Kinh nghiệm này cho thấy FOMO thường gắn chặt với bối cảnh tín dụng thuận lợi, và sẽ suy yếu khi chi phí vốn đảo chiều.

Vì sao FOMO dễ bùng phát trong bất động sản? 

Thứ nhất, đây là kênh đầu tư có giá trị lớn, biến động chậm nhưng lại chịu tác động mạnh bởi kỳ vọng. Khi hàng loạt thông tin tích cực xuất hiện cùng lúc – từ hạ tầng, chính sách, cho đến các dự án mới – kỳ vọng lạc quan dễ lan tỏa, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Người mua tin rằng “giá sẽ chỉ tăng”, và việc chần chừ có thể khiến họ mất cơ hội. 

Thứ hai, FOMO thường đi kèm với giai đoạn tín dụng nới lỏng. Khi lãi vay hạ, khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính cao hơn, tâm lý “vay để mua, mua để lời” càng mạnh. 

Thứ ba, sự lan truyền trên mạng xã hội và truyền thông khiến FOMO lan nhanh hơn bao giờ hết. Những tiêu đề như “cháy hàng”, “hết lô cuối”, “đặt cọc trong ngày” tạo cảm giác khan hiếm và cấp bách, thúc đẩy quyết định thiếu tỉnh táo. 

Cuối cùng, độ minh bạch thông tin thấp cũng góp phần duy trì FOMO. Khi người mua không có đủ dữ liệu chính thống để so sánh giá giao dịch thực, họ dễ bị neo kỳ vọng vào các mức giá chào, các thương vụ cá biệt hoặc tin đồn quy hoạch.

Tâm lý FOMO thường bùng lên theo một chuỗi quen thuộc. Ban đầu là các tín hiệu kích hoạt như tin về hạ tầng, quy hoạch, lãi suất giảm hoặc dự án đấu giá cao. Sau đó là giai đoạn khuếch đại kỳ vọng, khi các video, bài viết, câu chuyện “mua hôm nay, mai lãi ngay” lan truyền. Tiếp theo là hành vi bầy đàn – nhiều người nhập cuộc vì sợ chậm chân. Sóng giao dịch tăng đột biến, giá chào nhảy vọt. Khi kỳ vọng bị đẩy lên quá xa, thanh khoản bắt đầu suy yếu, thị trường chững lại và phân hóa. Những người tham gia sớm, có kinh nghiệm thường thoát hàng kịp; nhóm đến sau, thiếu dữ liệu hoặc dùng đòn bẩy cao, sẽ chịu rủi ro lớn nhất.

Hệ quả của FOMO không chỉ dừng ở người mua lẻ. Khi giá bị thổi lên, chi phí đất tăng làm kéo mặt bằng giá nhà cao hơn, đẩy người có nhu cầu ở thật ra xa trung tâm. Doanh nghiệp bất động sản cũng chịu áp lực định giá sai và lệch dòng tiền. Nếu thị trường đảo chiều, việc bán tháo, mất khả năng thanh toán hoặc đứt gãy dòng vốn dễ xảy ra. Ngân hàng và các tổ chức tín dụng phải gánh rủi ro nợ xấu tăng, tạo vòng xoáy tiêu cực cho toàn nền kinh tế. Bởi vậy, nhiều tổ chức tài chính quốc tế khuyến nghị các quốc gia nên giám sát chặt chu kỳ nhà ở, dùng công cụ tín dụng thận trọng để ngăn rủi ro hệ thống do FOMO tạo ra.

Trong thực tế, có thể nhận biết FOMO qua một số biểu hiện rõ ràng. Nếu người mua chốt cọc chỉ sau một lần xem, chênh lệch lớn giữa giá chào và giá công chứng, hay xuất hiện tình trạng “lướt cọc”, sang tay nhiều vòng trong thời gian ngắn, đó là những dấu hiệu cảnh báo. Khi thị trường xuất hiện thông tin “cháy hàng”, “giá chỉ có tăng” nhưng dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy lượng hấp thụ thực không đổi, nhà đầu tư cần cảnh giác vì có thể đang bước vào giai đoạn tâm lý bị thổi phồng.

Để tránh rơi vào bẫy FOMO, người mua trước hết cần xác định rõ mục tiêu. Nếu là nhu cầu ở thật, nên ưu tiên các yếu tố vị trí, kết nối, tiện ích, chất lượng xây dựng và pháp lý, thay vì chạy theo “trend giá”. Nếu là đầu tư, cần lập kế hoạch tài chính cụ thể, tính toán tỷ lệ vay an toàn, thời gian nắm giữ và phương án thoát hàng. Việc kiểm chứng giá bằng dữ liệu công chứng, báo cáo thị trường của các đơn vị uy tín, thay vì chỉ nghe môi giới, là bước bắt buộc. Ngoài ra, theo dõi các chỉ báo vĩ mô như lãi suất, tín dụng, thu nhập hộ gia đình giúp nhà đầu tư định vị được giai đoạn của chu kỳ và tránh mua ở đỉnh sóng.

Truyền thông, các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc giảm tác động của FOMO. Khi thông tin được công bố minh bạch, thường xuyên, về cung – cầu, giá giao dịch, tỷ lệ hấp thụ và tín dụng bất động sản, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào tin đồn. Bên cạnh đó, cần xử lý nghiêm hành vi lan truyền thông tin sai lệch về quy hoạch hoặc thổi giá dự án chưa đủ điều kiện bán. Một thị trường minh bạch là cách hữu hiệu nhất để hành vi đầu tư quay về dựa trên dữ kiện thay vì cảm xúc.

FOMO là hiện tượng mang tính lặp lại, bởi nó ăn sâu trong bản năng sợ bỏ lỡ cơ hội của con người. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế ngày càng gắn với dữ liệu và minh bạch, việc nâng cao hiểu biết, rèn kỷ luật tài chính và tư duy dài hạn sẽ giúp người mua kiểm soát được cảm xúc. Thị trường bất động sản bền vững không thể dựa trên nỗi sợ, mà cần được dẫn dắt bởi thông tin, quy hoạch và nhu cầu thật. Khi mỗi người tham gia thị trường biết cách “giữ đầu lạnh”, những “cơn sốt ảo” vì FOMO sẽ không còn cơ hội lặp lại quá dễ dàng.

Kỳ Thư