DXS-FERI: BĐS Việt Nam đã “gieo” đủ nền tảng, giờ là lúc “gặt” những thành quả đầu tiên
Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở quý 3/2025 có diễn biến khá tích cực khi hầu hết chỉ số đều ghi nhận tăng trưởng.
Miền Bắc nguồn cung mới cao nhất 2 năm qua
Nguồn cung tiếp tục tăng thêm 13% so với quý trước, tuy nhiên diễn biến trái chiều giữa các vùng.
Miền Bắc quý 3/2025 chứng kiến sự tăng trưởng về nguồn cung mới và tổng nguồn cung sơ cấp so với cùng kỳ quý trước. Ước tính tổng nguồn cung sơ cấp đạt 34,131 sản phẩm, tăng khoảng 11% theo quý. Riêng tổng nguồn cung mới đạt 15,099 sản phẩm, tăng 32% theo quý, đạt số lượng sản phẩm mới cao nhất trong 2 năm qua.
Tại phân khúc cao tầng ở Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh tạo nên áp lực cạnh tranh lớn về sản phẩm và chính sách bán hàng. Các dự án mới mở bán giai đoạn 1 thu hút sự quan tâm của khách hàng cao nhờ vị trí và chính sách hỗ trợ thanh toán linh hoạt (ví dụ chỉ 15% khi ký HĐMB) đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy bán hàng.
Nguồn cung sơ cấp BĐS nhà ở quý 3/2025 tại miền Trung tăng 52% theo năm, tổng nguồn cung sơ cấp ước đạt 11,921 sản phẩm. Nguồn cung mới ước đạt 2,374 sản phẩm, tăng gấp 3 lần so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án căn hộ mới tại Đà Nẵng.
Ở miền Nam, sau khi nguồn cung mới tăng mạnh trong quý 2, thị trường quý 3 có nguồn cung mới giảm 20% theo quý đạt 9,257 sản phẩm, chủ yếu do yếu tố mùa vụ các dự án tránh mở bán trong tháng Ngâu, dẫn đến tổng nguồn cung sơ cấp tại khu vực giảm 18% theo quý ở mức 21,797 sản phẩm. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực TPHCM, Bình Dương (cũ), Long An (cũ) và dự kiến tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Nguồn cung căn hộ mới gần 80% tổng giỏ hàng mới, đa số là các dự án có vị trí TPHCM cũ hoặc dọc theo các tuyến đường liên kết chính như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K,…
 Nguồn: DXS-FERI |
Tỷ lệ hấp thụ cải thiện, khách hàng cởi mở nhưng chọn lọc kỹ lưỡng
Phía Bắc có tỷ lệ hấp thụ chung từ 30-35%, tương đương quý trước. Miền Trung đạt 20-25%, nhưng chỉ tập trung tại Đà Nẵng, phần còn lại vẫn gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm. Miền Nam có tỷ lệ hấp thụ 40-45%, giảm 5 điểm % theo quý.
Tổng lượng giao dịch trên nguồn cung sơ cấp giảm so với quý 2/2025. Nguyên nhân chính là do sự cẩn trọng tìm hiểu, lựa chọn sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như “cân đo” giữa các dự án, khi thị trường có sự tăng trưởng đáng kể nguồn cung. Bên cạnh đó, khách hàng cũng có xu hướng lựa chọn các đơn vị môi giới uy tín để giao dịch BĐS nhằm trải nghiệm dịch vụ tốt cũng như có được thông tin dự án, thị trường chuẩn xác nhất phục vụ cho nhu cầu tìm hiểu của khách hàng.
Tuy nhiên, nếu so sánh với quý 1/2025, thị trường phục hồi mạnh mẽ. Nguồn cung mới tăng trưởng 234%, tổng cung sơ cấp tăng 59 % và đặc biệt, tổng lượng giao dịch thành công (hấp thụ) đã tăng tới 114% so với quý 1/2025.
Giá bán phía Bắc phân khúc thấp tầng tăng 2-5% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị mở bán giỏ hàng tiếp theo; còn dự án cao tầng tăng 5-7% so quý trước.
Miền Trung có giá bán loại hình thấp tầng tăng 1-2% theo quý, căn hộ tăng 2-3%, đất nền cũng thu hút sự quan tâm trở lại tại một số địa phương.
Tại miền Nam, giá bán căn hộ tăng từ 5-7% so với cùng kỳ quý trước. Loại hình thấp tầng tăng giá từ 2-5% theo năm.
 Nguồn: DXS-FERI |
Doanh nghiệp BĐS quay lại mạnh mẽ
Chuyên gia DXS-FERI nhận định, khách hàng tham gia thị trường với tâm thế cởi mở, nhưng khá cân nhắc lựa chọn sản phẩm BĐS. Đáng chú ý, một bộ phận nhà đầu tư/khách mua đã sẵn sàng “xuống tiền” tận dụng lãi suất thấp, cùng loạt chính sách bán hàng và phương án tài chính hấp dẫn từ chủ đầu tư. Tại một số dự án khách hàng có thể ký hợp đồng mua bán khi chỉ cần thanh toán từ 10%
Thị trường chứng kiến sự hồi phục về cả “lượng và chất”, khi các doanh nghiệp BĐS tái thiết hoạt động đầu tư và kinh doanh, nhiều thương hiệu mới gia nhập và mở rộng. Tính đến tháng 9/2025 số lượng doanh nghiệp tăng thêm trong hoạt động kinh doanh BĐS đã tăng 96% so với cùng kỳ, trong đó số lượng doanh nghiệp thành lập và quay trở lại hoạt động tăng thêm 1,699 đơn vị, trong khi giải thể và tạm ngừng hoạt động chỉ tăng thêm 373 đơn vị, hơn nữa số vốn đăng ký thành lập cho hoạt động kinh doanh BĐS cũng đã tăng hơn 61% so với cùng kỳ, đạt 335 ngàn tỷ đồng.
Thị trường quý 4/2025 được dự báo đón nhận nguồn cung mới dồi dào từ khắp các tỉnh/thành phố trọng điểm gồm sản phẩm căn hộ và thấp tầng.
Về thanh khoản, chuyên gia dự báo sẽ phân hóa mạnh. Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, mốc tiến độ rõ ràng và hạ tầng đầu tư kết nối sẽ thu hút khách hàng tốt, phần còn lại phải cạnh tranh bằng ưu đãi và minh bạch được các rủi ro. Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam. Các dự án hợp tác liên doanh, phát triển dự án kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và quốc tế, đặc biệt với các doanh nghiệp muốn đảm bảo tiêu chuẩn quốc tế.
Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt; vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng.
“Thị trường BĐS Việt Nam đã “gieo” đủ nền tảng, giờ là lúc “gặt” những thành quả đầu tiên. Chu kỳ mới sẽ không phải là sự tăng nóng, mà là sự hồi sinh có kiểm soát, hướng đến giá trị thực, năng lực thực và phát triển bền vững”, theo chuyên gia DXS-FERI.
DXS-FERI cũng đưa ra 3 kịch bản thị trường ba tháng cuối năm:
Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng mạnh 40% – 50%, lãi suất thả nổi ở mức 8-9%/năm, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.
Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%/năm, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%.
Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 5-15%, lãi suất thả nổi lên tới 10-12%/năm, giá bán tăng 2-5% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20-30%.
– 07:00 09/10/2025
