Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần nhưng chưa đủ
Làm thế nào để thuế chuyển nhượng bất động sản thực sự phát huy hiệu quả trong việc kéo giảm giá nhà và bảo vệ người mua có nhu cầu ở thực?
Bối cảnh đề xuất thuế chuyển nhượng bất động sản
Những ngày gần đây, thị trường địa ốc Việt Nam xôn xao trước đề xuất mới của Bộ Tài chính về việc đánh thuế thu nhập cá nhân 20% trên khoản lãi mỗi lần chuyển nhượng bất động sản. Theo dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), người bán nhà, đất sẽ phải nộp thuế 20% tính trên phần chênh lệch giá mua – giá bán sau khi trừ chi phí hợp lệ thay cho mức thuế khoán 2% trên giá bán như trước. Trường hợp không xác định được giá mua ban đầu, dự thảo đề ra biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: bất động sản sở hữu dưới 2 năm bị đánh thuế tới 10% giá bán, từ 2–5 năm thuế 6%, 5–10 năm thuế 4%, và từ 10 năm trở lên chỉ 2%. Đây được xem là động thái mạnh mẽ của cơ quan quản lý nhằm chặn đứng hành vi kê khai giá thấp trốn thuế vốn phổ biến lâu nay, đồng thời kiểm soát tình trạng đầu cơ “lướt sóng” khiến giá nhà đất leo thang bất thường. Đề xuất này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của dư luận và giới chuyên gia, tạo nên những luồng ý kiến tranh luận sôi nổi về tính hiệu quả và tác động của chính sách mới.
Ở góc nhìn tích cực, nhiều chuyên gia và người dân bày tỏ ủng hộ việc siết thuế chuyển nhượng BĐS. Đây được kỳ vọng là bước đi quyết liệt đưa thị trường về quỹ đạo phát triển lành mạnh, minh bạch hơn. Thực tế, cơ chế đánh thuế trên phần lợi nhuận bán nhà đất không mới mà đã được áp dụng tại nhiều nước phát triển để chống đầu cơ. Ví dụ, Singapore đánh thuế tới 100% trên khoản lãi nếu bán BĐS trong năm đầu, giảm còn 50% sau 2 năm và 25% sau 3 năm. Đức cũng áp thuế thu nhập 14–42% trên lợi nhuận địa ốc, miễn thuế nếu tài sản nắm giữ trên 10 năm. Tại Mỹ, thành phố San Francisco áp thuế chuyển nhượng lũy tiến tới 24% giá bán nếu bán trong năm đầu, giảm dần còn 14% khi bán sau 4–5 năm. Rõ ràng, việc Việt Nam nghiên cứu áp dụng thuế cao trên giao dịch BĐS (đặc biệt trong ngắn hạn) là đúng xu hướng quốc tế nhằm hạn chế nạn “lướt sóng” kiếm lời nhanh.
Bước đi cần thiết để kiểm soát đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách
Không thể phủ nhận, thuế chuyển nhượng BĐS mới là cần thiết trong bối cảnh cơn sốt địa ốc những năm qua đã đẩy giá nhà đất tăng vọt vượt xa khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. Nhiều nhà đầu tư lẫn môi giới đã lợi dụng thị trường nóng sốt để mua đi bán lại lòng vòng, thổi giá kiếm lời trên tài sản không tạo ra giá trị sử dụng thực. Việc áp thuế 20% trên lợi nhuận thực tế được kỳ vọng sẽ làm giảm mạnh hoạt động đầu cơ ngắn hạn, bởi khoản lời từ việc “lướt sóng” sẽ bị cắt bớt đáng kể. Nhiều chuyên gia nhận định chính sách này tạo môi trường công bằng hơn giữa người đầu tư dài hạn và người lướt sóng; nếu thiết kế hợp lý và song hành với các biện pháp tăng cung nhà ở vừa túi tiền, thuế lợi nhuận sẽ góp phần giảm động lực đầu cơ lướt sóng và ổn định mặt bằng giá nhà ở trong trung hạn.
Bên cạnh tác dụng kiềm chế đầu cơ, nguồn thu từ thuế cũng sẽ đóng góp không nhỏ cho ngân sách phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là một nguồn thu đáng kể, nhưng thất thu nhiều do tình trạng trốn thuế, kê khai giá thấp hơn thực tế. Việc chuyển sang thu thuế theo lợi nhuận thực sẽ đảm bảo công bằng và thu đúng, thu đủ trên mỗi giao dịch, tránh thất thu thuế. Thị trường bất động sản vì thế có thể vận hành minh bạch hơn khi giá mua bán được khai báo sát thực tế. Nói cách khác, thuế chuyển nhượng mới là công cụ cần thiết để “hạ nhiệt” cơn sốt ảo, buộc giới đầu cơ phải tính toán thận trọng thay vì dễ dàng thu lợi trên sự bất ổn của thị trường.
Mặt trái tiềm tàng: Thuế cao liệu có kéo giảm giá BĐS?
Mặc dù cần thiết, thuế 20% lợi nhuận mỗi lần chuyển nhượng BĐS chưa chắc đã đủ để đạt mục tiêu kéo mặt bằng giá nhà đất xuống thấp hơn. Lý do là bởi thị trường nhà đất vốn phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác ngoài thuế. Một số nhà phân tích cảnh báo chính sách thuế mới có thể dẫn tới những hệ quả không mong muốn nếu thiếu các biện pháp bổ trợ phù hợp.
Thứ nhất, không phải mọi nhà đầu cơ đều “chùn tay” trước mức thuế cao. Trong xã hội tồn tại một tầng lớp nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và đặc quyền tiếp cận vốn với chi phí rẻ hơn số đông. Những người này có khả năng coi chi phí thuế như một phần trong bài toán đầu tư và tiếp tục gom đất, gom nhà bất chấp thuế suất tăng. Khi đó, gánh nặng thuế có thể được họ “đẩy” sang vai người mua cuối cùng thông qua giá bán tăng cao hơn. Thực tế, một số nhà đầu tư lo ngại rằng nếu bị đánh thêm thuế, họ sẽ tính đủ các chi phí vào giá bán, khiến giá nhà đội lên và cuối cùng người mua thực để ở phải gánh chịu. Khi giá bị đẩy cao do phản ứng của bên bán, mục tiêu giảm giá nhà để người thu nhập trung bình dễ tiếp cận hơn có nguy cơ không đạt được. Thậm chí, thanh khoản thị trường có thể giảm sút vì người mua ở thực khó chấp nhận mức giá mới quá cao, còn giới đầu cơ thì “găm hàng” chờ thời, kỳ vọng giá tăng để bù thuế.
Thứ hai, thuế chuyển nhượng chỉ tác động khi có giao dịch, nên có thể xuất hiện tình trạng giới đầu cơ găm giữ bất động sản lâu hơn thay vì bán ra để né thuế. Họ có thể giữ đất đai, nhà cửa chờ giá lên, không chịu áp lực thuế nào đáng kể do chưa bán, trong khi xã hội thì thiếu nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu thực. Hệ quả là một nghịch lý “vừa thừa vừa thiếu” – thừa nhà đất bỏ không trong tay một số người, nhưng thiếu nhà bán cho người cần mua. Thị trường vì thế chưa chắc hạ nhiệt: giá BĐS có thể không giảm mà còn tăng thêm do nguồn cung bị găm giữ khan hiếm, tạo mặt bằng giá cao mới. Đây là bài học mà nhiều chuyên gia đã lưu ý: muốn lành mạnh hóa thị trường, cần đánh thuế cả vào khối tài sản đang bị đầu cơ giữ lại, chứ không chỉ vào giao dịch mua đi bán lại. Nói cách khác, thuế chuyển nhượng BĐS tuy đúng hướng nhưng chưa đủ “liều” để trị tận gốc căn bệnh đầu cơ nếu thiếu các chính sách bổ sung toàn diện hơn.
“Tái phân phối tại chỗ”: Giải pháp hoàn thiện chính sách
Vậy làm thế nào để thuế chuyển nhượng BĐS thực sự phát huy hiệu quả trong việc kéo giảm giá nhà và bảo vệ người mua có nhu cầu ở thực? Một ý tưởng có thể xem xét là cơ chế “tái phân phối tại chỗ” – tức phân phối lại nguồn thu thuế ngay tại dự án bất động sản nơi phát sinh giao dịch, nhằm hỗ trợ trực tiếp cho người mua cuối cùng. Cơ chế này lấy cảm hứng từ nguyên tắc điều tiết ngoại ứng tiêu cực tương tự như thị trường tín chỉ các-bon trong lĩnh vực môi trường. Trong mô hình tín chỉ các-bon, những doanh nghiệp gây ô nhiễm phải mua tín chỉ hoặc nộp thuế các-bon và số tiền thu được được dùng để tài trợ các dự án xanh hoặc trả lại dưới dạng “cổ tức carbon” cho người dân, nhằm bù đắp tác động ngoại cảnh và tái phân phối một phần chi phí xã hội do ô nhiễm gây ra. Tương tự, trong lĩnh vực nhà ở, hoạt động đầu cơ đẩy giá BĐS lên cao được xem là gây ra “tác động ngoại ứng tiêu cực” cho cộng đồng – cụ thể là làm người có nhu cầu thực khó mua nhà. Do đó, người đầu cơ cần “bồi hoàn” phần thiệt hại đó cho xã hội thông qua thuế, và quan trọng là phải đưa phần bồi hoàn này trở lại đúng đối tượng chịu ảnh hưởng – tức những người mua nhà để ở đang phải mua với giá cao.
Cụ thể, Nhà nước có thể trích lập một “quỹ bình ổn giá nhà ở” từ nguồn thu thuế chuyển nhượng BĐS. Quỹ này được quản lý tập trung, minh bạch, với mục tiêu duy nhất: Hỗ trợ về giá cho người mua nhà ở thực sự tại chính các dự án bị đầu cơ thổi giá. Chẳng hạn, một dự án căn hộ XYZ có nhiều giao dịch mua đi bán lại và bị áp thuế chuyển nhượng cao; toàn bộ số thuế thu được từ dự án đó sẽ được quỹ phân bổ để trợ giá trực tiếp cho người mua cuối cùng tại dự án XYZ (ví dụ dưới dạng giảm một phần tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, hoặc hoàn thuế sau khi mua). Như vậy, tiền thuế do giới đầu cơ nộp sẽ quay trở lại giúp người có nhu cầu ở thực ngay “tại chỗ”. Người mua nhà sẽ đỡ được phần nào chi phí, giảm gánh nặng do giá bị đội lên bởi đầu cơ, trong khi giới đầu cơ thì không thể hưởng trọn khoản chênh lệch cao như trước vì lợi nhuận đã bị điều tiết và phân phối lại.
Một ví dụ tương tự trên thế giới là chính quyền bang British Columbia (Canada) với thuế chống đầu cơ và bỏ trống nhà. Thuế này đánh hằng năm trên bất động sản bỏ không, và toàn bộ doanh thu thuế (115 triệu CAD ngay năm đầu) được dành để tài trợ các dự án nhà ở giá rẻ cho khu vực chịu thuế. Nhờ đó, người có nhu cầu thật được hưởng lợi trực tiếp từ khoản tiền do giới đầu cơ, đầu tư phải nộp, giúp gia tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Cơ chế “lấy của người dư, bù cho người thiếu” này tỏ ra hiệu quả trong việc giảm bớt tác động bất lợi của đầu cơ tới cộng đồng. Tại Việt Nam, ý tưởng quỹ bình ổn giá nhà ở cũng không xa lạ nếu ta nhìn sang lĩnh vực xăng dầu: Quỹ Bình ổn giá xăng dầu được lập ra để trích tiền khi giá thấp và bù vào giá khi thị trường biến động mạnh. Trong địa ốc, quỹ bình ổn giá nhà ở có thể hoạt động theo nguyên tắc tương tự – trích tiền từ lúc thị trường sốt nóng để hỗ trợ lúc thị trường “quá lạnh” hoặc giá quá cao vượt tầm với người dân.
Điều kiện then chốt để cơ chế tái phân phối tại chỗ vận hành hiệu quả là dữ liệu và quản lý minh bạch. Hiện nay, Chính phủ đang xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và bất động sản ngày càng hoàn thiện. Nếu kết nối liên thông dữ liệu công chứng, đăng ký đất đai, tài khoản thuế…, Nhà nước hoàn toàn có thể theo dõi được lịch sử giao dịch của từng bất động sản, danh tính người mua bán và tình trạng sở hữu. Nhờ đó, việc xác định đối tượng được trợ giá có thể làm chính xác: ưu tiên người mua căn nhà đầu tiên để ở, người chưa có nhà, hộ gia đình thu nhập trung bình – thấp,…. tại các dự án có biến động giá bất thường. Hệ thống quản lý chặt chẽ sẽ ngăn chặn trục lợi chính sách (như giả vờ mua để được nhận hỗ trợ) và đảm bảo tiền trợ cấp đến đúng người, đúng mục đích. Cơ chế này cũng nên thiết kế linh hoạt: khi thị trường ổn định, giá hợp lý thì quỹ tạm dừng chi; khi thị trường sốt nóng, giá tăng vô lý thì kích hoạt quỹ để hạ nhiệt. Về dài hạn, quỹ bình ổn giá nhà có thể kết hợp cùng các chương trình xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhằm tăng nguồn cung nhà giá rẻ một cách bền vững cho người dân.
Kết luận: Đúng hướng nhưng chưa đủ liều
Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là một chủ trương đúng đắn và cần thiết để lập lại trật tự trên thị trường nhà đất đang nhiều biến động. Chính sách thuế 20% trên lợi nhuận bán nhà đất thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc kiểm soát đầu cơ, thổi giá, hướng tới một thị trường minh bạch, công bằng hơn cho những người tham gia. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, mục tiêu sau cùng là kéo giá nhà đất về mức hợp lý có thể sẽ chưa đạt được chỉ bằng một sắc thuế này. Để thuốc đặc trị đầu cơ phát huy đầy đủ công hiệu, cần có phác đồ phối hợp thêm các biện pháp khác. Cơ chế “tái phân phối tại chỗ” thông qua quỹ bình ổn giá nhà ở là một gợi ý sáng tạo, giúp biến khoản thuế thu được thành lợi ích thiết thực cho người mua nhà. Điều này đảm bảo rằng chính sách thuế không chỉ tăng thu ngân sách mà còn đạt mục tiêu an sinh xã hội, thu hẹp khoảng cách giữa người có nhiều nhà đất và người chưa có nhà.
Tóm lại, đánh thuế chuyển nhượng BĐS là cần nhưng chưa đủ. Nó đặt nền móng cho một thị trường lành mạnh hơn, nhưng để xây nên một thị trường thật sự công bằng, bình ổn giá cả, chúng ta phải kết hợp đồng bộ các giải pháp bổ trợ. Từ việc mở rộng diện thu thuế sang tài sản găm giữ, đến việc tái phân phối thông minh nguồn thu thuế cho người mua nhà ở thực, tất cả đều nhằm hướng đến mục tiêu sau cuối: nhà ở trở về đúng giá trị thực, giảm bớt gánh nặng cho người dân. Chỉ khi đó, chính sách thuế mới trọn vẹn ý nghĩa – không chỉ “đúng” về chủ trương mà còn “đủ” về hiệu quả, đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững trong tương lai.
– 10:00 22/07/2025
