Chuyên gia: Siết tín dụng mua nhà thứ 2 có thể làm giảm tính thị trường của bất động sản
Bộ Xây dựng đề xuất hạn mức vay tối đa 50% khi mua nhà ở thương mại thứ 2 và 30% với căn thứ 3 nhằm kiềm chế giá bất động sản. Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, việc can thiệp vào hoạt động tín dụng ngân hàng có thể làm giảm tính thị trường của bất động sản.
Bộ Xây dựng vừa đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ 2, mua căn thứ 3 vay không quá 30% để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.
* Bộ Xây dựng muốn siết cho vay mua nhà thứ 2 trở lên
Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng Bộ Xây dựng đang muốn kiềm chế nhà đầu cơ bất động sản để hạ nhiệt thị trường. Việc giảm mức cho vay này có tác động tích cực giúp giảm bớt đầu cơ.
Tuy nhiên, chính sách này có vẻ như đang can thiệp vào thị trường vốn hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Nếu các chính sách không nằm trong định hướng chung, có thể gây ra những tác động không tốt và gây bất cập. Thị trường bất động sản nói riêng, và thị trường tài chính tín dụng nói chung, cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn.
Theo chuyên gia, về nguyên tắc, cần tôn trọng kinh tế thị trường, bất động sản là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng.
“Tính thị trường nằm ở sự chọn lựa đầu tư giữa ngân hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà nước nên quyết định trên cơ sở quy hoạch và bảo vệ những quy định luật pháp đã được Quốc hội thông qua”, ông Hiển nhấn mạnh.
Ngoài ra, việc giới hạn mức cho vay có thể hạn chế tính cơ động của thị trường. Hiện, ngân hàng đang quyết định mức vay theo sản phẩm và khả năng trả nợ của người vay, đó là cơ chế thị trường vốn. Nếu ngân hàng buông lỏng thẩm định tín dụng, đó là trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước phải quản lý. Thay vì đưa ra luật lệ mới, chúng ta cần làm rõ, giám sát và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện có của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng thương mại.
Siết tín dụng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản?
Nếu chính sách siết tín dụng như Bộ Xây dựng đề xuất có hiệu lực, ông Hiển cho rằng sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản, do thị trường hiện đang khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở.
Tại các đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội, hay ở đa số nước trên thế giới, người lao động thu nhập thấp vẫn chọn giải pháp thuê là chính. Ngược lại, tại các thành phố nhỏ hơn và địa phương khác, vấn đề nhà ở không khó.
Hiện tại, đang có xu thế lớn là chuyển dịch các khu công nghiệp về các địa phương khác dựa trên sự phát triển hạ tầng giao thông (như cao tốc, đường kết nối). Tiến trình này sẽ làm giảm vấn đề nhà ở cho công nhân trong 3-4 năm tới. TPHCM và Hà Nội sẽ tập trung vào nhân lực chất lượng cao.
Chính sách tín dụng, chính sách nhà ở cần nhìn rộng lớn, tổng thể hơn, kết hợp giữa an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giá nhà ở tại các đô thị lớn như TPHCM xuống.
Theo chuyên gia, trong lĩnh vực bất động sản trung cao cấp, cần có sự tham gia của nhà đầu tư tài chính. Việc đầu tư để cho thuê là tốt, không phải đầu cơ xấu vì chi phí thuê thấp hơn đầu tư rất nhiều, phù hợp cho nhiều đối tượng và thay đổi chỗ ở linh hoạt hơn. Đầu cơ xấu chỉ là mua chốt cọc rồi bán để đẩy giá. Việc nhà đầu tư vay ngân hàng và dùng tiền thuê để trả nợ vẫn là an toàn tài chính và giúp xuất hiện những chung cư tốt.
“Vấn đề nằm ở ngân hàng, họ phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án chỉ “bán trên giấy”, không thực hiện, hoặc dự án giá quá cao, hay người vay không có khả năng trả. Thay vì tập trung vào siết đầu ra, hãy tập trung nâng tiêu chuẩn hóa giám sát các ngân hàng, nâng cấp cán bộ tín dụng, và đảm bảo ngân hàng làm đúng nghiệp vụ tín dụng của mình”, TS. Đinh Thế Hiển nói.
Chưa dễ để lập trung tâm giao dịch bất động sản
Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản. Theo chuyên gia, việc này không mới, trước đây (năm 2010) đã từng có quy định dự án mới mở bán phải bán trên sàn.
Bất động sản có đặc điểm riêng, mỗi vị trí, mỗi căn, mỗi khu vực có những đặc điểm khác nhau, không giống chứng khoán. Việc đưa lên sàn để chuẩn hóa và minh bạch là tốt, nhưng không hoàn toàn đúng với thực tiễn đầu tư bất động sản hiện nay và sau này.
Ông Hiển cho biết thế giới không có mô hình “trung tâm bất động sản”, mà họ có các công ty môi giới/tư vấn bất động sản uy tín.
Để minh bạch dữ liệu và giá giao dịch bất động sản, chuyên gia đưa ra giải pháp căn cơ nhất là không cho bán nhà hình thành tương lai, mà áp dụng như các nước phát triển, tức xây xong mới được bán hoặc chỉ đặt cọc 5-10%, sau đó chờ giao nhà mới trả tiền. Điều này sẽ giảm tối đa tranh chấp và tăng minh bạch cho thị trường.
Tuy nhiên, nếu chưa thể áp dụng, thì giải pháp trước mắt là thực hiện nghiêm các quy định hiện có của nhà Nước như chỉ được mở bán khi đã xây xong móng, khi đó khách hàng đóng 30% thì mới được vay; ngân hàng có trách nhiệm giải ngân 70% còn lại theo tiến độ xây dựng (luôn trả sau khi xây xong một khúc) và không được cho vay lên tới 80-90%. Nếu ngân hàng buông lỏng giải ngân mà chủ đầu tư không xây, ngân hàng phải chịu trách nhiệm.
Thực hiện nghiêm các quy định thị trường. Nếu các chủ đầu tư, ngân hàng thực hiện đúng pháp lý, quy hoạch xây dựng, và cho vay đúng quy định thì tự thị trường sẽ điều chỉnh theo quy luật kinh tế thị trường.
“Để thị trường ổn định và giá cả hợp lý, chúng ta cần thực hiện tốt công tác quản lý như quản lý công ty bất động sản, ngân hàng, quy định cho vay, giải ngân, và pháp lý mở bán. Nếu bất kỳ ai lách luật, kể cả chủ đầu tư, ngân hàng sai phạm, hay cơ quan giám sát buông lỏng, đều phải bị xử lý nghiêm khắc. Khi đó, mọi chuyện sẽ từ từ đi vào ổn định”, chuyên gia nêu quan điểm.
– 12:35 08/10/2025
