Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam: Cần thay đổi triệt để cách xác định giá đất
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị phải thay đổi tận gốc cách tiếp cận về giá đất – một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, nếu muốn đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số trong thời gian tới.
Phát biểu tại Diễn đàn Tăng trưởng kinh tế Việt Nam 2025 chiều 10/07, ông Hiệp cho rằng dù Luật Đất đai 2024 đã mở ra tín hiệu tích cực, nhưng cơ chế xác định giá đất vẫn tồn tại nhiều bất hợp lý. Cách tính hiện tại khiến giá nhà leo thang, cản trở triển khai dự án và gây hệ lụy trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế.
“Đây là vấn đề nhức nhối“, ông nói và dẫn chứng từ thực tế tại Hà Nội, giá căn hộ đã tăng từ 45 triệu đồng/m2 năm 2022 lên 120 triệu đồng/m2 hiện nay. Theo ông, nguyên nhân không chỉ đến từ mất cân đối cung cầu mà chủ yếu nằm ở cách xác lập giá đất thiếu hợp lý, khi lấy kết quả đấu giá làm cơ sở để tính nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Việc áp dụng máy móc khái niệm “giá thị trường” mà không định nghĩa rõ ràng đã dẫn đến tình trạng giá đất kéo giá nhà tăng theo, thay vì phản ánh đúng quan hệ cung cầu.
“Chúng ta đang lấy giá bán lẻ để so sánh với giá bán sỉ“, đại diện hiệp hội chỉ ra và cho rằng điều này chưa phù hợp.
Một bất cập khác là sự lẫn lộn giữa 2 hình thức đấu giá và đấu thầu. Theo ông Hiệp, nếu là đấu thầu dự án, cần đánh giá tổng thể tác động kinh tế – xã hội mà nhà đầu tư mang lại, chứ không nên buộc họ phải cam kết mức nộp ngân sách cụ thể trong khi chưa rõ chi phí đền bù, quy hoạch hay giá đất. Cách tiếp cận hiện hành khiến doanh nghiệp bị động hoàn toàn, trong khi lợi ích công cộng không được cân đo đúng mức.
 Ông Nguyễn Quốc Hiệp phát biểu tại diễn đàn ngày 10/07 – Ảnh chụp màn hình |
Ông cũng nhấn mạnh sự thiếu vắng cơ chế điều tiết phần chênh lệch địa tô phát sinh sau đầu tư hạ tầng. Ở những nơi được đầu tư cầu, đường lớn, giá đất tăng đáng kể nhưng phần tăng này không bị kiểm soát. Trong khi đó, nhà nước lại yêu cầu nghĩa vụ tài chính cứng nhắc từ doanh nghiệp mà không bám sát thực tế địa phương.
Từ những bất cập đó, ông Hiệp cho biết đang có đề xuất tiếp cận theo hướng phân biệt rõ quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, để mô hình này có thể vận hành hiệu quả, luật pháp cần quy định rõ ràng cách xác định giá tại thị trường sơ cấp và phương pháp xây dựng bảng giá đất phù hợp. Hiện nay, hệ thống giá đất vẫn mang tính cơ học, thiếu hướng dẫn cụ thể về cách đối chiếu và điều chỉnh, khiến thị trường phát triển thiếu ổn định và kém minh bạch.
Đại diện hiệp hội cũng chỉ ra một thực tế là các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến đất đai được ban hành quá nhiều, nhưng thiếu sự thống nhất giữa các bộ ngành. Điển hình là Nghị định 12/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 05/02/2024) phải sửa đổi sau vài tháng ban hành bằng Nghị định 71/2024/NĐ-CP (ban hành ngày 27/06/2024) quy định về giá đất, do đó thiếu tính thực tiễn.
Theo ông, điểm nghẽn lớn nhất của Nghị định 71 là việc áp dụng phương pháp thặng dư nhưng lại không có cơ chế rõ ràng để xác minh chi phí hạ tầng. Phần thiết kế và dự toán chi tiết các hạng mục hạ tầng, vốn là cơ sở để khấu trừ trong tính toán giá đất, lại không được cơ quan nào phê duyệt do quy trình quy hoạch mới chỉ dừng ở cấp tổng thể. Điều này khiến địa phương không có căn cứ pháp lý để công nhận chi phí thực tế.
Lấy đơn cử một dự án ở Phú Thọ, nhà đầu tư đã bỏ ra 2.6 triệu đồng/m2 để làm hạ tầng nhưng chỉ được tính theo suất đầu tư chuẩn của Bộ Xây dựng là 940,000 đồng/m2. Khoản chênh lệch lớn này không được ghi nhận, khiến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bị đội lên bất hợp lý.
Ông Hiệp đề xuất sửa đổi toàn diện Nghị định 71, bổ sung hướng dẫn cụ thể về cách công nhận chi phí đầu tư trong trường hợp không có dự toán được duyệt. Nếu không tháo gỡ, mỗi dự án có thể mất từ 1-3 năm chỉ để hoàn tất thủ tục xác định giá đất, dẫn đến lãng phí thời gian và nguồn lực.
Đối với lĩnh vực xây dựng, ông kiến nghị cần thí điểm mô hình tổ hợp nhà thầu nhằm nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án hạ tầng quy mô lớn như đường sắt tốc độ cao. Bên cạnh đó, việc chuyển từ định mức chi tiết sang đơn giá tổng hợp sẽ giúp đơn giản hóa quản lý chi phí.
Ông cũng đề xuất hợp nhất chính sách áp dụng giữa các dự án vốn ngân sách và vốn tư nhân để xóa bỏ tình trạng tồn tại hai thị trường xây dựng riêng biệt, điều này đang khiến các nhà thầu ngoài ngân sách thường xuyên bị nợ đọng. Cuối cùng, ông kêu gọi cải thiện chính sách tiền lương và có nguồn ngân sách cho đào tạo nhân lực ngành xây dựng, nhằm chuẩn bị lực lượng cho giai đoạn phát triển sắp tới.
Phản hồi tại diễn đàn, Trưởng Ban Chính sách Chiến lược Trung ương Trần Lưu Quang khẳng định vấn đề giá đất đang rất cấp thiết. Ông cho biết Trung ương sẽ họp trong tháng 7 để xem xét Nghị quyết 18 về tăng cường quản lý, sử dụng đất đai. Những kiến nghị về cơ chế cho ngành xây dựng cũng sẽ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, điều chỉnh.
 Ông Trần Lưu Quang – chủ trì diễn đàn – ghi nhận và phản hồi các ý kiến nhằm hoàn thành đề án tham mưu cho Trung ương. Nguồn: Ảnh chụp màn hình |
Tiếp nối ý kiến, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn cho biết ngành hiện đóng góp khoảng 17% GDP và là một trong các trụ cột của tăng trưởng năm 2025. Tuy nhiên, để duy trì vai trò này, cần thúc đẩy mạnh mẽ cải cách thủ tục và áp dụng công nghệ vào quản lý đầu tư xây dựng.
Ông Văn cho rằng hiện nay các dự án phải đi qua nhiều bước như thiết kế cơ sở, kỹ thuật, thi công, khiến quá trình phê duyệt kéo dài. Với các dự án trọng điểm như đường sắt tốc độ cao, Bộ đang đề xuất cơ chế đặc thù và triển khai thiết kế một bước để rút ngắn thời gian thực hiện. Bên cạnh đó, áp dụng mô hình BIM (mô hình thông tin công trình) sẽ trở thành điều kiện bắt buộc, giúp cải thiện giám sát, rút gọn thủ tục và minh bạch hóa quản lý đầu tư.
Theo kinh nghiệm quốc tế, ông Văn dẫn chứng Trung Quốc và Ấn Độ từng chi 6-9% GDP mỗi năm cho hạ tầng, từ đó tạo động lực tăng trưởng rõ rệt. Việt Nam hiện cũng lên kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026-2030 với tổng vốn khoảng 2 triệu tỷ đồng, tương đương 76 tỷ USD, tập trung vào cao tốc, đường sắt, cảng biển và đô thị. Với quy mô đó, việc hoàn thiện thể chế và chuẩn hóa kỹ thuật không còn là lựa chọn mà là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hiệu quả đầu tư và duy trì tốc độ tăng trưởng bền vững.
– 15:13 11/07/2025
