Cải tạo chung cư cũ: Tái thiết không gian sống cho đô thị hiện đại
Hầu hết các chung cư cũ đều nằm ở nội thành nên khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch, phải tính đến hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính phù hợp của dự án.
 Một số đoạn lan can chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội) đã không còn nên được rào chắn tạm thời để phòng tránh nguy hiểm. (Ảnh: Thanh Vũ/TTXVN) |
Việc giải quyết bài toán chung cư cũ tại Thành phố Hồ Chí Minh không chỉ dựa vào nỗ lực đơn lẻ của bất kỳ bên nào mà cần có sự hợp lực giữa chính quyền, nhà đầu tư và người dân.
Chính quyền giữ vai trò tiên phong tạo ra môi trường thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính; doanh nghiệp không chỉ là nhà đầu tư mà còn là đối tác chiến lược của chính quyền trong việc tái thiết đô thị và hơn hết là sự đồng thuận của người dân.
Cần có tiếng nói chung
Hầu hết các chung cư cũ đều nằm ở nội thành nên khi thực hiện điều chỉnh quy hoạch, phải tính đến hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính phù hợp của dự án và phải tính đến phương án bố trí tái định cư để đạt được mục tiêu mà dự án đã đề ra.
Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HREC), đây là bài toán khó, nhất là ở những chung cư có diện tích dưới 1.000m2. Do vậy, cần sự phối hợp để đảm bảo quy hoạch, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa 3 bên gồm chính quyền, nhà đầu tư và người dân.
Để giải quyết bài toàn này, ông Bảo cho rằng chính quyền cần cụ thể hóa các chính sách, hỗ trợ di dời tái định cư, tạo dư địa để nhà đầu tư tham gia. Người dân cần cởi mở hơn trong việc tìm hiểu và chấp nhận thay đổi và doanh nghiệp cần có trách nhiệm hơn trong việc xây dựng các phương án đền bù hợp lý, giúp người dân yên tâm di dời.
Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hình thức đầu tư khá đặc biệt, không hoàn toàn là dự án nhà ở thương mại mà còn mang yếu tố trách nhiệm xã hội. Do đó, việc hỗ trợ về tài chính, ưu đãi lãi suất tín dụng hay các thủ tục pháp lý, giải ngân thuận lợi sẽ giúp các chủ đầu tư chủ động hơn và có nguồn lực để đưa ra phương án giải phóng mặt bằng tốt hơn, nhất là thương lượng bồi thường với người dân để đạt được sự đồng thuận cao trong cộng đồng.
 Một góc chung cư Vĩnh Hội (phường Vĩnh Hội) bao gồm lô A, B, C được xây dựng từ trước 1975 được xác định tình trạng cấp D – nguy hiểm bởi tình trạng xuống cấp nặng. (Ảnh: Thanh Vũ/TTXVN) |
Dưới góc độ doanh nghiệp tham gia đầu tư nhiều dự án bất động sản, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Savista, cho biết việc tạo sự đồng thuận với cư dân là một bước rất khó nhưng đây lại là tiền đề quan trọng để nhà đầu tư đưa ra phương án thỏa thuận phù hợp nhất. Vì vậy, trước hết phải có cơ sở rõ ràng để đánh giá giá trị phần tài sản còn lại mà người dân đang sở hữu; hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại.
“Khi đã có sự đồng thuận, lúc đó mới xác định được rõ ràng cơ chế chính sách: nhà đầu tư cần chi bao nhiêu cho đền bù, hoán đổi căn hộ và người dân sẽ phải bù thêm khoản chênh lệch nào…,” ông Dũng chia sẻ.
Nhiều chuyên gia kiến nghị Việt Nam có thể nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc trong việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa chính quyền, người dân và doanh nghiệp, tạo ra sự đồng thuận cao. Mô hình của Đức kết hợp giữa bảo tồn kiến trúc với nâng cấp chất lượng sống thay vì tháo dỡ hoàn toàn; một số chung cư có giá trị lịch sử, kiến trúc có thể được cải tạo, nâng cấp để giữ lại nét văn hóa, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Chia sẻ từ mô hình của Ban phát triển nhà ở Singapore (HDB), ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng chỉ có doanh nghiệp nhà nước mới thực hiện hiệu quả việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ hiện nay.
Nâng cao chất lượng sống, chỉnh trang đô thị
Theo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, chủ trương cải tạo, xây mới chung cư cũ luôn được lãnh đạo thành phố quan tâm và mới đây, thành phố đã thông qua Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp với nhiều chính sách mới thu hút sự đồng thuận, đồng ý di dời.
Người dân sẽ được bố trí căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1-2 lần với căn hộ cũ (căn hộ ở tầng 1) và bằng 1-1,5 lần với những căn hộ ở tầng 2.
Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư nhưng người dân không có nhu cầu ở chung cư mới, người dân vẫn được chuyển nhượng căn hộ.
Trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời được thanh toán tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư.
 Một số đoạn lan can, sàn nhà chung cư Phạm Thế Hiển (phường Chánh Hưng) bị hư hỏng nặng, tạo khoảng trống lớn, chỉ còn bám víu với nhau bởi phần thép sắt hoen gỉ. (Ảnh: Thanh Vũ/TTXVN) |
Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thỏa thuận với người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, kèm theo phương án bồi thường, tái định cư.
Theo ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề án được thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích, quyền và nghĩa vụ của người dân, chính quyền và nhà đầu tư theo quy định pháp luật. Lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu an sinh xã hội làm chủ đạo.
Ngày 23/9 vừa qua, Ủy ban Nhân dân thành phố cũng đã triển khai Nghị quyết 17 của Hội đồng Nhân dân thành phố về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố.
Thành phố yêu cầu Sở Tài chính chủ trì, hướng dẫn Sở Xây dựng – cơ quan được bố trí dự toán kinh phí bằng nguồn vốn chi thường xuyên ngân sách cấp thành phố; giao Ủy ban Nhân dân các phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 có trách nhiệm thông tin đến các tổ chức, cá nhân tại vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.
Đồng thời, thành phố giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan căn cứ nội dung nghị quyết trên để tham mưu Ủy ban Nhân dân thành phố xem xét, giải quyết cho các chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo đúng phạm vi, đối tượng, nội dung, nguyên tắc, phương thức ưu đãi…, hỗ trợ; bảo đảm phù hợp theo các quy định pháp luật hiện hành.
“Việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách nhưng phức tạp, liên quan đến quyền lợi của hàng chục nghìn hộ dân. Song, chính sách ưu đãi này sẽ giúp chia sẻ gánh nặng tài chính với doanh nghiệp, đồng thời, bảo đảm tính khả thi của các dự án, qua đó, sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển,” ông Cường nhấn mạnh.
Để đẩy nhanh tiến độ, Ủy ban Nhân dân thành phố dự kiến bố trí ngân sách nhà nước để thực hiện một số nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước như kiểm định, đánh giá chất lượng nhà ở; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch; xây dựng kế hoạch cải tạo và cấp phép đầu tư.
Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước năm 1975 theo kết quả kiểm định, đồng thời hoàn thành việc cải tạo, xây lại các chung cư hư hỏng, xuống cấp, thuộc nhóm cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng, được xây dựng trong giai đoạn từ 1975 đến 1994 trước năm 2035.
Việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn là sự tái thiết toàn diện không gian sống đô thị hiện đại. Quan trọng hơn, cuộc sống của người dân được cải thiện một cách toàn diện; môi trường sống, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh, vệ sinh được đảm bảo, mang lại sự an tâm cho cư dân. Lợi ích mà người dân nhận được là không thể đong đếm./.
Thanh Vũ
– 06:00 03/10/2025
