Bất động sản nửa đầu 2025: Các phân khúc phân hóa rõ nét, tâm lý quan sát chiếm ưu thế

Bất động sản nửa đầu 2025: Các phân khúc phân hóa rõ nét, tâm lý quan sát chiếm ưu thế

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục trải qua nhiều biến động và phân hóa mạnh giữa các phân khúc, khu vực. Trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng và dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển, phân khúc chung cư đang cho thấy vai trò dẫn dắt, đất nền và nhà phố vẫn còn nhiều điểm nghẽn.

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 sáng 22/07, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn đánh giá nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận lý quan sát và chờ đợi cơ hội đang chiếm ưu thế, đặc biệt trong quý 2 có đến 36% nhà đầu tư dự đoán thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm, theo khảo sát gần 500 nhà đầu tư của Batdongsan.com.vn.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Giá căn hộ TPHCM không ngừng tăng, lợi suất cho thuế ở mức thấp 

Dù vậy, phân khúc căn hộ chung cư đang trở thành điểm sáng của thị trường nhờ sự ổn định và nhu cầu ở thực. Lần đầu tiên sau nhiều năm, chung cư giữ vai trò dẫn dắt thị trường tại cả Hà Nội và TPHCM.

Giá bán tiếp tục tăng, đặc biệt tại TPHCM khi giá trung bình căn hộ tại đây tăng từ 94 triệu đồng/m2 trong quý 1 lên 102 triệu đồng/m2 trong quý 2. Một số dự án trung tâm có giá lên tới gần 600 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê tại TPHCM hiện ở mức thấp, chỉ còn 2.8%, trong khi Bình Dương và Đồng Nai vẫn giữ được sức hút nhất định.

Còn ở Hà Nội, mức giá trung bình đạt khoảng 70 triệu đồng/m2. Các khu vực mới tại TPHCM như Thủ Đức, quận 9 cũ có giá khoảng 40–56 triệu đồng/m2, cho thấy dư địa phát triển còn lớn.

Về nguồn cung TPHCM ghi nhận sự thiếu hụt hàng hóa ở khu vực trung tâm, với chỉ khoảng 2,000 sản phẩm mới ra mắt trong năm qua. Trong khi đó, Hà Nội đạt gần 15,000 sản phẩm mới, cho thấy sự chủ động hơn trong việc đưa hàng ra thị trường.

Ông Tuấn chỉ ra xu hướng dòng vốn dịch chuyển vốn từ miền Bắc vào TPHCM đang tiếp tục tăng. Điều này thể hiện qua lượng người tìm kiếm bất động sản tại TPHCM từ khu vực phía Bắc tăng từ 41 – 44% (2022) lên 61% vào năm 2025.

Một xu hướng khác cũng đang dần rõ rệt là sự dịch chuyển dân cư về phía Đông TPHCM và Hà Nội nhờ sự kết nối hạ tầng của các dự án cầu bắc ngang sông lớn.

Đất nền và nhà phố vẫn còn nhiều điểm nghẽn

Theo ông Tuấn, phân khúc đất nền tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi tâm lý đầu cơ và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Mức độ quan tâm giảm rõ rệt, đặc biệt khi nhà đầu tư quốc tế bắt đầu thu hồi vốn.

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền giảm nhanh và là một trong những thị trường “hạ nhiệt” mạnh nhất. Trong khi đó, đất nền tại TPHCM đang ghi nhận dấu hiệu hồi phục. Các tỉnh giáp ranh như Tây Ninh, Đồng Nai và Long An (cũ) đều có mức tăng trưởng tốt.

Dù vậy, giá đất nền trung bình tại Hà Nội vẫn cao hơn khoảng 25% so với TPHCM. Còn ở các đô thị vệ tinh, trong ba năm qua, Bình Dương tăng 25%, Đồng Nai 23%, Long An 38%. Các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang cũng ghi nhận sự phát triển nhờ nền tảng công nghiệp và kinh tế.

Còn với nhà phố, phân khúc này đang đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt là tại TPHCM khi mức độ quan tâm và giao dịch giảm liên tục trong 3 năm qua. Các quy định mới như hóa đơn điện tử và truy xuất nguồn gốc cũng ảnh hưởng lớn đến nhóm hộ kinh doanh – khách hàng chính của loại hình nhà phố thương mại.

Giá nhà phố tại thị trường TPHCM gần như đi ngang, lợi suất cho thuê giảm tới 17%. Còn ở Hà Nội, giá tăng mạnh trong 2 năm qua, đạt khoảng 200 triệu đồng/m2 – gần gấp đôi so với TPHCM (khoảng 120 triệu đồng/m²), tuy nhiên lợi suất cho thuê giảm 9%.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho biết theo khảo sát, gần 73% người tại Hà Nội cho rằng thị trường nhà phố đang bắt đầu sụt giảm; tại TPHCM, hơn 50% nhận định thị trường có dấu hiệu dịch chuyển. Trước bối cảnh này, thị trường TPHCM đang đi ngang, còn Hà Nội tiếp tục ghi nhận đà tăng giá ở một số khu vực.

Để dễ hình dung, ông Tuấn ví thị trường bất động sản hiện tại giống như một dòng sông chảy qua nhiều địa hình khác nhau. Trong đó, phân khúc chung cư là đoạn sông chảy qua vùng đồng bằng, tuy có lúc dòng chảy chậm lại nhưng ổn định và là tuyến đường chính cho nhiều con thuyền (ở đây là nhu cầu ở thực và cho thuê).

Phân khúc đất nền giống như đoạn sông chảy qua vùng núi cao, nhiều thác ghềnh và thay đổi đột ngột, thể hiện tính đầu cơ cao, dễ bị ảnh hưởng bởi chính sách và tâm lý thị trường.

Phân khúc nhà riêng và nhà phố lại như đoạn sông chảy qua các khu dân cư cũ, nơi thì dòng chảy xiết, mạnh mẽ (Hà Nội), nơi thì dòng chảy còn yếu, chưa hồi phục (TPHCM) và chịu nhiều tác động từ những quy định mới, thay đổi của thị trường.

Hà Lễ

FILI

– 16:19 22/07/2025