Áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Hết thời đầu cơ nhà đất?

Tránh thất thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Thông tin được thị trường bất động sản quan tâm nhất tuần này là dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), vừa được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến. Trong đó có nội dung thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản.

Hai phương án đã được đưa ra. Phương án thứ nhất là áp dụng đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Hay hiểu nôm na là đánh thuế trên phần lãi mà người bán thu được, sau khi trừ đi các chi phí như lãi vay ngân hàng hay sửa chữa nhà cửa (nếu có)…

Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thì mức thuế được tính trực tiếp trên giá bán theo thời gian nắm giữ: dưới hai năm áp thuế suất 10%, từ 2 đến 5 năm là 6%, từ 5 đến 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là 2%.

Hiện nay, người bán bất động sản đang phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng. Với cách tính này, nhiều trường hợp đã kê khai giá bán nhà, đất thấp hơn giá thực tế để giảm tiền nộp, dẫn tới việc thất thu thuế. Ví dụ, có những ngôi nhà giá thị trường 10 tỷ đồng, nhưng chỉ kê trên hợp đồng mua bán là 5 tỷ đồng. Như vậy, thay vì phải nộp 200 triệu đồng tiền thuế, họ đã giảm xuống chỉ còn 100 triệu đồng.

Bởi vậy, theo Bộ Tài chính, đề xuất thay đổi cách tính thuế sẽ giúp điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Hạn chế đầu cơ nhà đất từ đánh thuế chuyển nhượng

Trong những ngày qua, hai phương án đánh thuế mới đã được thảo luận sôi nổi trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều ý kiến cho rằng, phương án đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản khó khả thi, vì rất khó để xác định giá mua ban đầu và các chi phí liên quan có thể bị kê sai so với thực tế.

Trước các băn khoăn này, Bộ Tài chính cũng cho rằng việc thu thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất, bất động sản… Theo các chuyên gia bất động sản, việc áp thuế theo thời gian nắm giữ nhà đất có phần khả thi hơn. Tuy nhiên, vẫn cần có những điều chỉnh phù hợp.

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, những ngôi nhà đang có giá trị thị trường khoảng 20 tỷ đồng, nếu chủ nhà ở dưới hai năm và họ có ý định bán, họ sẽ phải chịu mức thuế suất 10%, tương đương là 2 tỷ đồng đóng thuế. Nhưng nếu họ ở ngôi nhà này trên 10 năm, thì họ chỉ chịu mức thuế suất 2%, tương đương 400 triệu đồng. Mức chênh lệch giữa hai cách tính rất lớn. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của những người chỉ xác định mua bán trao tay để kiếm lời trong một thời gian ngắn. Bởi cách tính thuế này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến mức lợi nhuận của họ.

Cách đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản đã được áp dụng tại một số nước trên thế giới. Các sàn giao dịch cho biết, không ít dự án khi bán ra thị trường, hơn 50% sản phẩm là bán cho các nhà đầu tư. Sau đó một thời gian, các nhà đầu tư mới bán cho người mua ở thật. Lúc này, giá bán đã bị tăng thêm, từ hàng trăm triệu tới hàng tỷ đồng. Nhiều thời điểm, thị trường đã có dấu hiệu thao túng của giới đầu cơ, khiến giá nhà đất liên tục nhảy múa.

Ông Lê Xuân Nga – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản BHS cho biết: “Chắc chắn đối tượng đầu cơ bất động sản sẽ giảm đi rất nhiều, vì nếu sở hữu bất động sản thời gian ngắn sau đó bán ra ngay thì sẽ bị thu một khoản thuế rất cao. Thực tế, để thị trường bền vững, cần tránh đối tượng đầu cơ bất động sản. Tôi cho rằng đây là cách đánh thuế rất tiến bộ, nếu thời gian sở hữu dài, khi chuyển nhượng, họ sẽ chịu mức thuế thấp”.

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, mức thuế suất cao nhất tính theo thời gian nắm giữ là 10%, nếu dưới hai năm, cao gấp 5 lần so với mức hiện hành. Nhưng theo một số ý kiến, việc đánh thuế cho hành vi đầu cơ, mua bán sang tay có thể tăng thêm. Vì có trường hợp mua hôm trước – bán hôm sau, miễn là có lãi.

Ông Hồ Ngọc Tùng – Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Bầu trời Việt Nam chia sẻ: “Thậm chí thời gian nắm giữ chúng ta có thể kéo thấp hơn, thuế suất cao hơn, đánh trúng trọng tâm vào đối tượng lướt sóng đầu cơ. Vì họ chỉ lướt sóng đầu cơ thậm chí trong thời gian rất ngắn, chưa tính tới năm, chúng ta tác động làm sao để trong sạch thị trường”.

Dù lựa chọn phương án đánh thuế nào, điều quan trọng hiện nay là cần số hóa, đồng bộ dữ liệu của mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch. Giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng… cần được thống kê, lưu trữ đầy đủ trên một hệ thống dữ liệu chung. Có như vậy, cơ quan thuế mới có cơ sở để thu đúng, thu đủ khi chuyển nhượng bất động sản, tránh các hiện tượng né tránh, khai không đúng thông tin.

Đề xuất đánh thuế với bất động sản bỏ hoang

Không chỉ nhà đầu tư, rất nhiều người dân có nhu cầu ở thật đều hết sức quan tâm tới thông tin về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân của Bộ Tài chính. Nhiều ý kiến góp ý cho dự thảo của Bộ Tài chính cho rằng, cần cân nhắc mức đánh thuế với người mua ngôi nhà đầu tiên và thêm chế tài đánh thuế với các bất động sản bỏ hoang.

Trái với cảnh đông đúc, chen lấn lúc đấu giá, các mảnh đất từng được trả giá cao ngất ngưởng, sau đó lại bỏ hoang, hàng năm trời chỉ để cỏ mọc. Hay những biệt thự bề thế trị giá hàng trăm tỷ đồng, tuy đã có chủ, nhưng không hề có người tới ở. Nhiều người mua nhà cho rằng, đây mới là những bất động sản cần bị đánh thuế cao.

Chị Hoàng Mai Diệu Linh – TP. Hà Nội nêu ý kiến: “Những ngôi nhà bị bỏ hoang tôi nghĩ nên đánh thuế. Bởi vì tất cả chủ đầu tư hay người mua đều mong muốn nếu mua thì phải ở thật hoặc cho thuê, tạo ra dòng tiền thật, tạo ra nhu cầu ở thật thì bất động sản thật mới lên giá hoặc không bị thổi giá”.

Những người chỉ đang có một ngôi nhà cũng mong muốn bất động sản duy nhất của họ khi bán được cần được cân nhắc miễn thuế thu nhập cá nhân, giống như quy định của luật hiện hành.

Anh Tạ Văn Thắng – TP. Hà Nội cho biết: “Bây giờ gia đình trẻ mới mua, chưa có con, có thể mua căn nhà diện tích nhỏ, sau 2, 3-5 năm lúc có con, gia đình lại mong muốn mua diện tích to hơn. Lúc đó, tính thuế cảm thấy lại không dám, vì thuế của bất động sản cũ bán đi cao”.

Bà Hồ Thị Thu Mai – Tổng Giám đốc Nhà ở Ngay Việt Nam nhận định: “Việc bán ngôi nhà duy nhất thực ra không phải hoạt động kinh doanh. Để nhân văn hơn trong luật thuế, tôi nghĩ phải quy định rõ từng trường hợp cụ thể. Đánh thuế từ ngôi nhà thứ hai trở đi mới là luật thực sự đánh mạnh vào hiện trạng đầu cơ, đầu tư và lãng phí đất đai. Nhà cửa là để ở nhưng người ăn không hết người lần không ra”.

Với mục đích đầu tư, hoặc chờ thời điểm bất động sản sốt giá, nhiều trường hợp, chủ nhà mua xong rồi để đó, không có nhu cầu bán, cũng không sử dụng. Đó là nguyên nhân khiến tình trạng những ngôi nhà bỏ hoang ngay giữa lòng Thành phố vẫn tiếp tục nằm im từ năm nọ sang tháng khác. Bởi vậy, bên cạnh việc đánh thuế chuyển nhượng các bất động sản, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải có thêm giải pháp đánh thuế nhà, đất bỏ hoang.

Bộ Tài chính cho biết, hiện Bộ đang lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, các tổ chức, cá nhân về hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có liên quan đến việc chuyển nhượng các bất động sản. Trong thời gian tới, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp ý kiến của các bên liên quan, để có đề xuất chính sách phù hợp, báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét và quyết định.

Theo Ban thời sự