7 vướng mắc của bất động sản khu công nghiệp
Đến cuối năm 2023, cả nước có 414 khu công nghiệp (KCN) gồm 369 KCN nằm ngoài và 45 KCN nằm trong khu kinh tế, với tổng diện tích gần 130 ngàn ha, tăng 7 KCN so với cùng kỳ. Trong đó, có 295 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích 92.2 ngàn ha.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Xây dựng, tỷ lệ lấp đầy các KCN đã đi vào hoạt động là 73% và ở các khu vực trọng điểm phía Bắc, phía Nam vẫn duy trì ở mức cao trên 82%. Các KCN được phân bổ chủ yếu ở Đông Nam Bộ (chiếm 35.4% diện tích KCN cả nước) và Đồng bằng sông Hồng (chiếm 26.1%).
6 nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản và KCN
Tại sự kiện ra mắt Liên chi hội bất động sản công nghiệp Việt Nam, chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cho biết, các doanh nghiệp cần thay đổi tư duy về nguồn vốn, nếu chỉ tập trung vào vốn ngân hàng thì chưa đủ, vẫn còn nhiều loại vốn khác linh động hơn để huy động.
 Liên chi hội Bất động sản Công nghiệp Việt Nam tổ chức Đại hội lần thứ nhất tại TPHCM. Ảnh: Thanh Tú |
Điển hình như nguồn vốn từ ngân sách nhà nước (vốn mồi, ưu đãi, miễn/giảm thuế, chương trình phục hồi, nhà ở xã hội, …); thứ hai là vốn từ đầu tư nước ngoài (FDI), thứ ba là vốn từ thị trường chứng khoán (phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư,..); thứ 4 là từ khách hàng (như tiền ứng trước, cọc, tiền thuê trước), về nguồn này, ông Lực nhấn mạnh về Luật kinh doanh bất động sản nêu rõ, đặt cọc không quá 5%, trả tiền lần đầu tiên không quá 30% và trả tiền trọn gói không quá 95%. Thứ 5 là nguồn vốn từ ngân hàng; và cuối cùng là vốn tự có của doanh nghiệp.
6 nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS và KCN Nguồn: TS. Cấn Văn Lực |
Về tín dụng, đến hết 2023, tín dụng bất động sản đạt 2.75 triệu tỷ đồng, chiếm 21.4% tổng dư nợ của nền kinh tế, ước tăng khoảng gần 7% so với cùng kỳ. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất đống sản chiếm khoảng 36%.
Trong năm qua, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới là 4,725 doanh nghiệp, giảm 45%. Phát hành trái phiếu toàn thị trường 311 ngàn tỷ đồng, trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 77 ngàn tỷ đồng, chiếm 24.8%.
Theo Bộ Xây dựng, đến hết tháng 11/2023, dư nợ tín dụng cho các KCN là 67.6 ngàn tỷ đồng, chiếm 6.6% tổng dư nợ kinh doanh BĐS và tăng 68.3% so với cuối năm 2022.
Ông lực cho biết, năm 2021 là đỉnh điểm của phát hành trái phiếu, qua năm 2022 có nhiều vi phạm xảy ra với thị trường này, vì vậy đã có sự sụt giảm. Năm 2023, thời điểm khó khăn nhất của các doanh nghiệp bất động sản đã qua (tháng 6 – 07/2023) thị trường trái phiếu cũng đã ấm dần và có sự phục hồi.
Tổng giá trị trái phiếu phát hành chậm trả năm 2023 vào khoảng 192.6 ngàn tỷ đồng, chiếm gần 19% dư nợ trái phiếu phát hành toàn thị trường, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 70% giá trị.
Năm 2024, giá trị phát hành trái phiếu đáo hạn vào khoảng 277,065 tỷ đồng. Điểm rơi trái phiếu bất động sản đáo hạn sẽ vào cuối quý 1, khoảng 23.3 ngàn tỷ đồng.
Trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành và đáo hạn |
7 vướng mắc cho bất động sản KCN
Nói về các vướng mắc của bất động sản KCN, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm, có 7 vướng mắc chính về KCN. Thứ nhất là những bất cập về thể chế, chính sách KCN. Một số vấn đề của Nghị định 35/2022/NĐ-CP chỉ mới dừng ở mức Nghị định, chưa đảm bảo nguyên tắc tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp; khó khăn trong kết nối hạ tầng kỹ thuật giữa các giai đoạn phân kỳ.
Về KCN sinh thái, chưa hướng dẫn cụ thể về tiêu chí, quy trình, thủ tục, ngành nghề trong KCN sinh thái; quyền lợi và trách nhiệm về việc chuyển đổi sang KCN sinh thái. Quy định pháp lý về việc sử dụng nước tái chế, sử dụng năng lượng mặt trời, năng lượng tái tạo, … chưa rõ ràng, gây khó khăn trong thực hiện dự án; quy hoạch vùng chưa đề cập. Việc xây dựng nhà ở công nhân còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng …
Thứ hai, chất lượng quy hoạch phát triển KCN còn thấp, chưa được quan tâm đúng mức. Cụ thể, thiếu tầm nhìn tổng thể dài hạn, điển hình như đang được quy hoạch khá dàn trải theo địa giới hành chính, chưa bám sát thực tiễn, thế mạnh của từng địa phương. Thời gian phê duyệt quy hoạch kéo dài, phức tạp; việc phát triển KCN theo định hướng bền vững, sinh thái, hài hòa giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ chưa được chú trọng đúng mức.
Thứ ba, hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư còn nhiều hạn chế, chưa hiệu quả trong việc định hướng dòng vốn đầu tư, chỉ mới chú trọng đến các yếu tố đầu vào như vốn, lao động sử dụng mà chưa chú trọng đến các yếu tố công nghệ, đổi mới sáng tạo, hệ sinh thái… Một số chính sách ưu đãi đầu tư vẫn còn chung chung, chưa phân biệt theo khu vực, lĩnh vực …; chính sách ưu đãi chưa đồng bộ, chồng chéo, thiếu tính ổn định và khó dự đoán; theo dự thảo cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời áp mái, việc lắp đặt điện mặt trời áp mái tại các KCN sẽ không được hưởng ưu đãi.
Thứ 4, công tác giải phóng mặt bằng còn khó khăn, đa số là chậm tiến độ. Do quỹ đất ngày càng hạn chế; người dân chưa nhất trí với đơn giá bồi thường; phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch; sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề; hoặc một số người dân chây ỳ, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.
Thứ 5, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao. Chi phí đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về môi trường (xử lý nước thải, chất thải…), an toàn phòng cháy chữa cháy, hạ tầng xã hội đi kèm (nhà ở công nhân, cung ứng điện, đường, trường, trạm…). Ngoài ra, việc tăng giá thuế trong KCN còn thiếu nhiều cơ sở, thiếu tính thuyết phục.
Thứ 6, nguồn vốn phát triển KCN còn hạn chế và phụ thuộc nhiều vào các nguồn vốn bên ngoài. Nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ phát triển hạ tầng KCN còn thấp so với nhu cầu; thời gian đầu tư và hoàn vốn kéo dài nhiều năm nên phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, do đó nhu cầu vay vốn trung và dài hạn rất lớn để giải phóng mặt bằng, thuê đất, xây dựng…. Việc định giá đất gặp nhiều khó khăn và sự trầm lắng của thị trường trái phiếu trong thời gian vừa qua.
Cuối cùng là một số khó khăn, thách thức khác như môi trường kinh tế trong nước và quốc tế còn nhiều khó khăn, bất định; khâu quy hoạch, cơ sở hạ tầng mặc dù được quan tâm đầu tư nhưng vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, thiếu kết nối liên vùng; cạnh tranh thu hút FDI với các nước trong khu vực; tác động tiêu cực của rủi ro địa chính trị, cạnh tranh chiến lược giữa các nước lớn; thiên tai, dịch bệnh …
Ông Lực cũng đưa ra 7 giải pháp và kiến nghị. Đầu tiên là hoàn thiện thể chế, ban hành các nghị định thông tư hướng dẫn kịp thời, chất lượng; có phương án, hướng dẫn cụ thể đối với các chính sách, quỹ hỗ trợ thu hút FDI khi áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu.
Thứ hai, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án bất động sản KCN.
Thứ ba, tiếp tục quyết liệt thực hiện các quy hoạch phát triển các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đã được phê duyệt; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để góp phần nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông.
Thứ 4, sớm cụ thể hóa tiêu chí KCN sinh thái với những chính sách ưu đãi cụ thể (về tiếp cận đất đai, quy hoạch, vốn và trách nhiệm các bên…).
Thứ 5, sớm giải quyết các vấn đề tồn tại trên thị trường tài chính, đa dạng hóa các định chế tài chính bất động sản .
Thứ 6, đối với định chế tài chính, cần triển khai thực hiện quyết liệt các định hướng, thông tư, hướng dẫn của ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính để hỗ trợ nguồn vốn và chính sách thuế, phí đối với các KCN.
Cuối cùng, đối với chủ đầu tư KCN cần kiến nghị chính sách đúng, trúng và có giải pháp đi kèm; quyết liệt cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm. Đa dạng hóa nguồn vốn, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn; quan tâm quản lý rủi ro, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về môi trường, an toàn, hệ sinh thái KCN; xây dựng, nâng cấp và cải tiến hệ thống xử lý nước thải tập trung, thu gom chất thải rắn, hệ thống xử lý, đất rác …
* TS Cấn Văn Lực nêu 5 điểm của Luật Đất đai (sửa đổi) cần lưu tâm với bất động sản khu công nghiệp
You actually make it appear really easy together with your presentation however I to
find this topic to be actually one thing that I believe I would never understand.
It seems too complicated and very extensive for me.
I am looking forward in your subsequent submit, I’ll attempt to get the cling of it!
You have remarked very interesting details! ps nice
website.!
I’m more than happy to find this site. I wanted to thank you for your time due to this wonderful read!! I definitely loved every little bit of it and I have you saved to fav to see new things in your blog.
Howdy, There’s no doubt that your web site might be having web browser compatibility issues. When I look at your blog in Safari, it looks fine however, if opening in IE, it has some overlapping issues. I just wanted to give you a quick heads up! Other than that, fantastic site.
Right here is the right webpage for everyone who wishes to find out about this topic. You realize a whole lot its almost hard to argue with you (not that I actually would want to…HaHa). You definitely put a brand new spin on a subject that’s been discussed for a long time. Great stuff, just excellent.
Greetings! Very helpful advice within this post! It is the little changes that produce the biggest changes. Thanks a lot for sharing!
An outstanding share! I have just forwarded this onto a co-worker who was doing a little homework on this. And he in fact bought me lunch simply because I stumbled upon it for him… lol. So let me reword this…. Thank YOU for the meal!! But yeah, thanks for spending some time to talk about this matter here on your website.
I’d like to thank you for the efforts you’ve put in writing this website. I really hope to check out the same high-grade blog posts by you later on as well. In fact, your creative writing abilities has inspired me to get my own site now 😉
It’s hard to find knowledgeable people in this particular topic, however, you sound like you know what you’re talking about! Thanks
Everything is very open with a clear description of the challenges. It was truly informative. Your site is useful. Thanks for sharing.
It’s hard to come by educated people about this subject, but you seem like you know what you’re talking about! Thanks
Great information. Lucky me I came across your website by accident (stumbleupon). I’ve book marked it for later!
Very good article! We are linking to this particularly great content on our site. Keep up the good writing.
I would like to thank you for the efforts you’ve put in penning this site. I’m hoping to see the same high-grade content from you later on as well. In truth, your creative writing abilities has inspired me to get my own blog now 😉
This is the perfect website for everyone who wants to understand this topic. You know so much its almost hard to argue with you (not that I actually will need to…HaHa). You definitely put a brand new spin on a topic that’s been written about for ages. Wonderful stuff, just great.
After I originally left a comment I seem to have clicked on the -Notify me when new comments are added- checkbox and now whenever a comment is added I receive 4 emails with the same comment. Is there a way you can remove me from that service? Appreciate it.
Great article! We are linking to this particularly great content on our website. Keep up the great writing.
I blog quite often and I genuinely thank you for your information. Your article has really peaked my interest. I am going to bookmark your site and keep checking for new details about once per week. I subscribed to your RSS feed as well.
Way cool! Some extremely valid points! I appreciate you writing this article and the rest of the website is also very good.
Can I simply just say what a comfort to find someone that really knows what they’re talking about over the internet. You definitely understand how to bring an issue to light and make it important. More and more people should look at this and understand this side of the story. I can’t believe you are not more popular given that you most certainly have the gift.
This web site certainly has all of the info I needed concerning this subject and didn’t know who to ask.
An impressive share! I have just forwarded this onto a friend who has been doing a little research on this. And he actually bought me dinner due to the fact that I found it for him… lol. So let me reword this…. Thank YOU for the meal!! But yeah, thanx for spending the time to discuss this issue here on your site.
I like it when people come together and share opinions. Great site, continue the good work!
Excellent article! We are linking to this great content on our site. Keep up the good writing.
I must thank you for the efforts you’ve put in penning this website. I’m hoping to check out the same high-grade content from you later on as well. In truth, your creative writing abilities has inspired me to get my very own website now 😉
Your style is so unique in comparison to other people I’ve read stuff from. Thank you for posting when you’ve got the opportunity, Guess I’ll just bookmark this web site.
Everything is very open with a really clear description of the challenges. It was truly informative. Your site is useful. Many thanks for sharing.
After checking out a handful of the blog articles on your web site, I truly appreciate your way of writing a blog. I book-marked it to my bookmark website list and will be checking back soon. Please visit my web site as well and let me know how you feel.
Good day! I could have sworn I’ve visited this website before but after going through many of the posts I realized it’s new to me. Anyways, I’m definitely pleased I found it and I’ll be book-marking it and checking back often.
Aw, this was a very good post. Finding the time and actual effort to produce a great article… but what can I say… I put things off a whole lot and never seem to get nearly anything done.
Hi there, I do believe your website may be having web browser compatibility issues. When I look at your web site in Safari, it looks fine however, if opening in Internet Explorer, it has some overlapping issues. I merely wanted to provide you with a quick heads up! Aside from that, fantastic site.
Aw, this was an extremely good post. Taking a few minutes and actual effort to produce a top notch article… but what can I say… I hesitate a whole lot and never seem to get nearly anything done.
It’s hard to find knowledgeable people for this topic, however, you sound like you know what you’re talking about! Thanks
After exploring a few of the blog posts on your blog, I truly appreciate your technique of blogging. I saved as a favorite it to my bookmark webpage list and will be checking back soon. Take a look at my web site too and let me know how you feel.
Hi, I do think this is a great web site. I stumbledupon it 😉 I will revisit once again since i have book marked it. Money and freedom is the greatest way to change, may you be rich and continue to help others.
Oh my goodness! Impressive article dude! Thank you, However I am having problems with your RSS. I don’t know why I cannot subscribe to it. Is there anybody getting identical RSS problems? Anyone that knows the solution can you kindly respond? Thanks!
Oh my goodness! Impressive article dude! Thank you so much, However I am encountering troubles with your RSS. I don’t understand why I cannot subscribe to it. Is there anyone else getting similar RSS issues? Anybody who knows the answer will you kindly respond? Thanks!!
The very next time I read a blog, I hope that it does not disappoint me just as much as this one. After all, I know it was my choice to read, but I genuinely thought you would probably have something useful to say. All I hear is a bunch of complaining about something you could fix if you weren’t too busy looking for attention.
This blog was… how do you say it? Relevant!! Finally I have found something which helped me. Cheers.
I was able to find good information from your blog articles.
Nice post. I learn something totally new and challenging on websites I stumbleupon everyday. It’s always helpful to read content from other writers and practice a little something from other web sites.
When I originally left a comment I appear to have clicked the -Notify me when new comments are added- checkbox and now each time a comment is added I get 4 emails with the exact same comment. Is there a way you can remove me from that service? Thanks a lot.
I’m impressed, I have to admit. Seldom do I come across a blog that’s equally educative and entertaining, and without a doubt, you’ve hit the nail on the head. The issue is something which not enough folks are speaking intelligently about. Now i’m very happy I found this in my search for something relating to this.
I truly love your site.. Pleasant colors & theme. Did you make this website yourself? Please reply back as I’m trying to create my own personal website and would love to learn where you got this from or exactly what the theme is named. Many thanks.
After checking out a number of the articles on your web page, I truly appreciate your technique of blogging. I book marked it to my bookmark website list and will be checking back in the near future. Take a look at my web site too and tell me how you feel.
Way cool! Some very valid points! I appreciate you writing this article plus the rest of the site is also very good.
Right here is the right web site for everyone who wishes to understand this topic. You understand a whole lot its almost hard to argue with you (not that I actually would want to…HaHa). You certainly put a brand new spin on a topic that has been discussed for ages. Great stuff, just excellent.
I truly love your site.. Very nice colors & theme. Did you create this amazing site yourself? Please reply back as I’m attempting to create my own site and would love to learn where you got this from or exactly what the theme is named. Appreciate it.
I’m very pleased to uncover this page. I wanted to thank you for ones time for this particularly wonderful read!! I definitely loved every little bit of it and I have you bookmarked to look at new information in your blog.
I want to to thank you for this wonderful read!! I certainly loved every little bit of it. I have got you saved as a favorite to check out new stuff you post…
I was able to find good info from your blog posts.
This excellent website definitely has all of the information and facts I wanted about this subject and didn’t know who to ask.
I blog quite often and I genuinely appreciate your content. This article has really peaked my interest. I will take a note of your site and keep checking for new details about once a week. I opted in for your Feed as well.
I used to be able to find good info from your blog posts.
Hi, I do think this is an excellent web site. I stumbledupon it 😉 I may come back once again since i have book marked it. Money and freedom is the best way to change, may you be rich and continue to guide other people.
It’s nearly impossible to find experienced people for this subject, but you seem like you know what you’re talking about! Thanks
I’m impressed, I have to admit. Rarely do I come across a blog that’s equally educative and engaging, and without a doubt, you have hit the nail on the head. The problem is something that not enough people are speaking intelligently about. Now i’m very happy I found this during my hunt for something regarding this.
Very good article! We are linking to this particularly great content on our website. Keep up the great writing.
Good blog post. I absolutely appreciate this site. Keep it up!
I really like reading through an article that will make people think. Also, thank you for permitting me to comment.
Having read this I believed it was really informative. I appreciate you finding the time and energy to put this informative article together. I once again find myself personally spending a significant amount of time both reading and leaving comments. But so what, it was still worth it.
Good post. I learn something new and challenging on websites I stumbleupon everyday. It’s always useful to read through content from other writers and practice something from their sites.
Oh my goodness! Awesome article dude! Many thanks, However I am encountering problems with your RSS. I don’t understand why I can’t join it. Is there anyone else having the same RSS issues? Anyone that knows the solution can you kindly respond? Thanks!
I used to be able to find good information from your blog posts.
You ought to take part in a contest for one of the best sites online. I will recommend this website!
Aw, this was a very nice post. Spending some time and actual effort to generate a very good article… but what can I say… I hesitate a whole lot and don’t manage to get anything done.
Hi, I do believe this is an excellent site. I stumbledupon it 😉 I may come back once again since I book-marked it. Money and freedom is the best way to change, may you be rich and continue to guide other people.
Hello there! This post could not be written much better! Looking through this article reminds me of my previous roommate! He constantly kept talking about this. I most certainly will send this post to him. Pretty sure he’ll have a good read. Many thanks for sharing!
Hi there, There’s no doubt that your web site might be having web browser compatibility issues. When I take a look at your site in Safari, it looks fine however, when opening in IE, it has some overlapping issues. I merely wanted to provide you with a quick heads up! Other than that, excellent site.
Pretty! This was a really wonderful article. Many thanks for providing this information.
I blog often and I truly appreciate your information. This great article has truly peaked my interest. I will take a note of your site and keep checking for new details about once per week. I opted in for your RSS feed as well.
This is a topic that is close to my heart… Best wishes! Exactly where are your contact details though?
Right here is the perfect webpage for anybody who really wants to find out about this topic. You understand so much its almost tough to argue with you (not that I actually will need to…HaHa). You certainly put a brand new spin on a subject that has been written about for a long time. Excellent stuff, just great.
A fascinating discussion is definitely worth comment. I do think that you should publish more on this subject matter, it may not be a taboo subject but usually people don’t speak about these topics. To the next! Many thanks!
Great blog you have got here.. It’s difficult to find high-quality writing like yours nowadays. I really appreciate individuals like you! Take care!!
You’ve made some good points there. I checked on the web to learn more about the issue and found most people will go along with your views on this website.
I used to be able to find good information from your content.
I seriously love your site.. Excellent colors & theme. Did you make this web site yourself? Please reply back as I’m attempting to create my own site and would like to know where you got this from or exactly what the theme is called. Cheers!
You should be a part of a contest for one of the most useful sites online. I am going to highly recommend this web site!
Way cool! Some very valid points! I appreciate you penning this write-up plus the rest of the website is very good.
When I initially left a comment I appear to have clicked on the -Notify me when new comments are added- checkbox and now each time a comment is added I receive four emails with the exact same comment. Perhaps there is a way you can remove me from that service? Thanks a lot.
You’re so cool! I don’t believe I have read through a single thing like this before. So wonderful to discover another person with a few original thoughts on this subject matter. Really.. thanks for starting this up. This website is one thing that’s needed on the web, someone with some originality.
I really love your website.. Very nice colors & theme. Did you make this amazing site yourself? Please reply back as I’m attempting to create my own personal blog and want to learn where you got this from or what the theme is named. Cheers!
Way cool! Some very valid points! I appreciate you writing this article plus the rest of the site is really good.