TS. Phan Đức Hiếu: Tư duy các quyết sách quan trọng về đầu tư, kinh doanh BĐS đã thay đổi

TS. Phan Đức Hiếu: Tư duy các quyết sách quan trọng về đầu tư, kinh doanh BĐS đã thay đổi

TS. Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đánh giá các chính sách về bất động sản (BĐS) thời gian qua đã có nhiều chuyển biến tích cực. Nhiều nội dung phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong tư duy lập pháp và điều hành kinh tế.

TS. Phan Đức Hiếu chia sẻ tại Hội nghị. Ảnh: Thượng Ngọc

Những điểm mới từ Nghị quyết 198

Chia sẻ tại Hội nghị Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động ngày 28/08, ông Hiếu nhận xét Nghị quyết 198/2025/QH15 đã có rất nhiều nội dung được thể chế hóa từ Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có 3 điểm đáng chú ý.

Một là không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế: Nghị quyết 198 nhấn mạnh vai trò của việc chủ động khắc phục hậu quả trong xử lý vi phạm. Đây không còn chỉ là tình tiết giảm nhẹ hay tăng nặng như trước đây, mà trở thành căn cứ quan trọng để xem xét trách nhiệm, cho thấy sự chuyển biến trong tư duy lập pháp.

Hai, các gói thầu mua sắm, xây lắp nhỏ hơn 20 tỷ sẽ dành riêng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ. Điều này thúc đẩy sự phát triển hệ sinh thái doanh nghiệp cân bằng hơn, tránh tình trạng doanh nghiệp quá lớn hoặc quá nhỏ gặp khó khăn trong tiếp cận cơ hội.

Ba, các khu công nghiệp nói chung ở tỉnh phải dành 5% quỹ đất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê và địa phương sẽ hỗ trợ ít nhất 30% tiền thuê trong 5 năm. Đây là thay đổi quan trọng, giúp DNNVV tiếp cận hạ tầng sản xuất dễ dàng hơn – điều mà trước đây thường gặp cản trở do quy mô đầu tư nhỏ.

Một số điểm đáng chú ý của Luật Đầu tư 2025

Ông Hiếu đánh giá điểm nổi bật của Luật Đầu tư 2025 là sự phân cấp phân quyền rất mạnh. Trước đây dự án từ 10 ngàn tỷ đồng phải qua Quốc hội quyết định, bây giờ Quốc hội chỉ quyết định những dự án quan trọng trên 30 ngàn tỷ đồng. Các địa phương có thẩm quyền quyết định các dự án tối đa 10 ngàn tỷ đồng.

Tư duy làm luật về đối tác công tư (PPP) cũng thay đổi. Luật trước đây giới hạn PPP trong 5 lĩnh vực cụ thể, nhưng hiện tại không còn giới hạn ngành nghề, thể hiện sự cởi mở hơn trong việc huy động nguồn lực tư nhân.

Ngoài ra, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề cập, đặc biệt là quy định cho phép ngân hàng thu giữ tài sản bảo đảm. Theo ông Hiếu, đây là biện pháp tình thế nhằm bảo vệ tài sản trong bối cảnh hệ thống thông tin về tài sản bảo đảm vẫn còn nhiều hạn chế.

Một điểm đáng chú ý từ Nghị quyết về nhà ở xã hội là sẽ thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, có thể dưới hình thức quỹ tài chính hoặc quỹ phát triển nhà ở. Ngoài ra, quy trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội sẽ được đơn giản hóa, thay vì phải qua các bước đấu thầu, đấu giá như trước. Việc phát triển nhà ở trong các khu công nghiệp cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn để phù hợp với nhu cầu thực tế.

4 vấn đề lớn trong sửa đổi Luật Quy hoạch

Kỳ họp Quốc hội sắp tới, ông Hiếu cho biết có 4 vấn đề quan trọng về Luật Quản lý quy hoạch (sửa đổi) cần thảo luận.

Đầu tiên là quy hoạch sử dụng đất. Cần làm rõ quy hoạch đất sẽ được lập ở cấp nào, xã, huyện hay tỉnh, và nội dung cần quản lý là gì. Nhiều ý kiến cho rằng nên chuyển từ quản lý theo chỉ tiêu bó cứng như không gian phân bổ sang quản lý theo tỷ lệ nhằm phù hợp với xu thế phát triển không gian kinh tế – xã hội của địa phương.

Vấn đề thứ hai là cơ chế thu hồi đất. Doanh nghiệp hiện nay vẫn phải tự thỏa thuận với người dân khi thực hiện dự án. Tuy nhiên, với các dự án quy mô lớn, việc thỏa thuận 100% là rất khó khăn. Vì vậy, cần làm rõ tiêu chí nào để Nhà nước có thể can thiệp hỗ trợ mà vẫn đảm bảo tính minh bạch, khách quan.

Vấn đề thứ ba là hình thức nộp tiền thuê đất. Hiện có 6 trường hợp được thuê đất trả tiền một lần, còn lại là trả hàng năm. Nhà đầu tư được trả một lần có thể lựa chọn trả hàng năm, nhưng không có ngược lại. Cần xem xét lại sự linh hoạt trong cơ chế này.

Vấn đề thứ tư là định giá đất và nguyên tắc thị trường. Hiện có 4 phương pháp xác định giá đất, nhưng vẫn còn nhiều ý kiến tranh luận về việc liệu các phương pháp này đã thực sự phản ánh đúng nguyên tắc thị trường hay chưa.

Liên quan đến thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm, một vấn đề đặt ra là Luật Đất đai 2023 giới hạn các trường hợp thuê trả tiền một lần với lý do để duy trì ổn định nguồn thu ngân sách, đồng thời ổn định chi phí cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều dự án không thể chuyển từ thuê đất trả hàng năm sang trả một lần để mang đi thế chấp khi vay ngân hàng. Với các Nghị quyết về phát triển trung tâm tài chính quốc tế, nếu không gỡ những hạn chế về đóng tiền thuê đất, liệu doanh nghiệp sẽ gặp khó khi thế chấp QSDĐ để vay các tổ chức nước ngoài.

Trước quan điểm này, ông Hiếu cho biết thực tế không có phương án nào đều tốt cho tất cả các bên. Nhiều doanh nghiệp vẫn muốn thuê đất trả tiền hàng năm để còn tiền đầu tư vào việc khác, nếu sau 2-3 năm dự án không thành công thì họ dừng. Theo quan điểm cá nhân, ông Hiếu cho rằng thay vì doanh nghiệp thuê đất trả tiền một lần rồi mang đi thế chấp, thì doanh nghiệp nên trả tiền hàng năm, rồi dùng số tiền dư ra sau đó để phát triển các sản phẩm trên đất như nhà máy, công trình hoặc mang đi tạo tài sản khác. Mặt khác, việc chia các dự án thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm cũng là cơ hội để sàng lọc, phân loại nhà đầu tư.

Kiến nghị sửa đổi Luật Đầu tư

Cuối cùng, ông Hiếu cho rằng Luật Đầu tư cũng cần sửa đổi một số nội dung, như: hoàn thiện, đơn giản hóa thủ tục đầu tư kinh doanh, tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư; hoàn thiện quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; hoàn thiện quy định về ngành, nghề, địa bàn, chính sách ưu đãi đầu tư, hỗ trợ đầu tư đặc biệt; quản lý hoạt động đầu tư ra nước ngoài phù hợp với mục tiêu, nhu cầu quản lý của Nhà nước và quyền tự do kinh doanh của nhà đầu tư; hoàn thiện quy định về triển khai thực hiện dự án đầu tư, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh từ thực tiễn liên quan đến việc triển khai, thực hiện dự án đầu tư.

Hà Lễ

FILI

– 16:36 29/08/2025