Trái phiếu 3 công ty bị cảnh báo rủi ro và dự án The EverRich 2 của PDR

Về dự án The EverRich 2 – tài sản liên quan trong hợp tác giữa Phát Đạt và Big Gain

The EverRich 2 (sau này là River City) là tên thương mại của dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Thuận, quận 7, TPHCM do Phát Đạt làm chủ đầu tư; được Sở Xây dựng phê duyệt vào năm 2010 với tổng vốn đầu tư hơn 8.1 ngàn tỷ đồng. Dự án có diện tích gần 11.3ha, quy mô 12 khối nhà cao từ 12 – 37 tầng cùng các công trình phụ trợ, cung cấp 4,800 căn hộ. Thời gian thực hiện được phê duyệt đến năm 2018.

Năm 2015, PDR từng mua 99.98% Công ty TNHH Luyện Cán thép Hiệp Phát (doanh nghiệp có trụ sở đăng ký tại tỉnh Khánh Hòa) vốn điều lệ 5 tỷ đồng, thương vụ nhằm để PDR chuyển nhượng dự án. Đến giữa năm 2015, PDR công bố thông tin góp thêm bằng tiền mặt để tăng vốn điều lệ công ty luyện cán thép này từ 5 tỷ đồng lên 1,700 tỷ đồng.

Tháng 8/2015, UBND TPHCM có quyết định chấp thuận PDR chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho Hiệp Phát.

Tháng 5/2016, HĐQT PDR thông qua chủ trương thoái hết vốn tại Hiệp Phát. Chỉ vài ngày sau, PDR hoàn tất việc thoái vốn và tuyên bố Hiệp Phát không còn là công ty con.

Theo cập nhật giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh vào giữa năm 2016, Hiệp Phát chỉ có vốn điều lệ 5 tỷ đồng (điều này đồng nghĩa PDR đã chưa thực hiện góp tiền để tăng vốn lên 1,700 tỷ đồng như đã tuyên bố trong năm 2015); trong đó, ông Nguyễn Văn Phát (giữ chức Chủ tịch HĐTV kiêm đại diện pháp luật) nắm 99.998%, ông Nguyễn Anh Tuấn 0.001%. Dù không liên quan về mặt sở hữu vốn nhưng ông Phát là anh trai của Chủ tịch PDR Nguyễn Văn Đạt. Cập nhật thay đổi gần nhất từ giữa tháng 6/2016 tới nay, Hiệp Phát vẫn giữ nguyên vốn 5 tỷ đồng.

Cuối năm 2017, nhằm xử lý các khoản vay và trái phiếu đến hạn, HĐQT PDR đã thông qua phương án chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư, trong đó có Big Gain – đơn vị sau đó đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển một phần dự án.

Theo thỏa thuận, Big Gain đã chuyển hơn 4.5 ngàn tỷ đồng cho nhóm công ty của Phát Đạt, số tiền này vẫn được ghi nhận trong khoản phải trả ngắn hạn của Phát Đạt đến cuối quý 1/2025. Khoản hợp tác có thời hạn 5 năm, và đi kèm quyền chọn cho Big Gain được mua lại 99% lợi ích từ phần dự án hợp tác sau khi Phát Đạt hoàn tất các thủ tục pháp lý và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp Phát Đạt chuyển nhượng phần dự án này cho bên thứ ba, Công ty phải hoàn trả toàn bộ khoản góp vốn của Big Gain, cộng với phần lãi đã thỏa thuận.

Trong thuyết minh báo cáo tài chính, Phát Đạt cho biết vẫn đang trong quá trình hoàn thiện điều kiện pháp lý để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại của dự án theo đúng quy định.

Tại các kỳ đại hội cổ đông từ năm 2018 – 2022, Ban Lãnh đạo Phát Đạt nhiều lần nhấn mạnh rằng Doanh nghiệp không còn thực quyền hay trách nhiệm với phần dự án đã chuyển nhượng. Phía Big Gain đã nhận bàn giao mặt bằng, còn Phát Đạt chỉ chờ hoàn tất thủ tục pháp lý để xuất hóa đơn và ghi nhận giảm tương ứng hàng tồn kho và công nợ trên sổ sách.

“Công ty đã bán và thu tiền đủ, việc còn lại thì trách nhiệm đối tác phải làm“, biên bản đại hội thường niên 2022 dẫn lại lời lãnh đạo Phát Đạt.

Tính đến cuối quý 1/2025, phần tồn kho tại The EverRich 2 vẫn chiếm giá trị lớn nhất trong cơ cấu hàng tồn kho của Phát Đạt với gần 3.6 ngàn tỷ đồng.

Phải trả hợp tác đầu tư dự án EverRich 2 còn “đọng” lại sổ sách của Phát Đạt từ năm 2017 đến nay, cho thấy pháp lý của dự án vẫn chưa được tháo gỡ và do đó nhà đầu tư các lô trái phiếu của Sunshine, Big Gain và Xuân Đỉnh khả năng vẫn sẽ còn gặp khó khăn kéo dài. Nguồn: BCTC hợp nhất quý 1/2025 của Phát Đạt