Siết cho vay đặt cọc: Giao dịch bất động sản có thể giảm 10 – 20%?

Siết cho vay đặt cọc: Giao dịch bất động sản có thể giảm 10 – 20%?

Ông Lưu Quang Tiến – Thành viên hội đồng nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản VARS dự báo: nếu không vay đặt cọc được ngân hàng, lượng giao dịch sẽ thu hẹp. Chỉ những khách hàng có sẵn tiền mặt, vốn tự có mới dám tự tin mua. Lượng khách hàng có thể giảm từ 10 – 20%, bởi nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có xu hướng dùng đòn bẩy.

Theo chỉ đạo mới của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 (TPHCM và Đồng Nai), các ngân hàng thương mại phải tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và với các đơn vị môi giới bất động sản (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu kết luận là các “văn bản thỏa thuận” không trái pháp luật, ngân hàng mới xem xét tiếp tục cho vay.

Động thái này xuất phát từ thực tế – các tổ chức tín dụng đã giải ngân cho khách hàng vay để “giữ chỗ”, đặc biệt tại các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, dẫn đến nguy cơ rủi ro pháp lý, tranh chấp và nợ xấu.

Trong một số vụ việc gần đây, Tòa án nhân dân Khu vực 7, TPHCM đã xét xử và có bản án (chưa có hiệu lực pháp luật do có kháng nghị, kháng cáo), trong đó nhận định nội dung thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền cọc tại “văn bản thỏa thuận” là trái quy định pháp luật. Do đó, văn bản thỏa thuận bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự năm 2015.

* NHNN Khu vực 2 cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay

Siết cho vay đặt cọc, ảnh hưởng dòng tiền môi giới

Theo ông Lưu Quang Tiến – Thành viên hội đồng nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản VARS, văn bản của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 thực chất là nhắc lại những quy định đã có; đồng thời, nắn lại thị trường và buộc các bên phải tuân thủ quy định, tránh việc lách luật, ngăn chặn rủi ro tranh chấp kéo dài. Nếu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu, sẽ gây ra hiệu ứng domino khiến khách hàng cảm thấy rủi ro và gây áp lực lên các chủ đầu tư không đủ năng lực.

Điều này cũng khiến thị trường chậm lại, đặc biệt với các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, buộc các chủ đầu tư phải ngưng hoặc điều chỉnh thỏa thuận cho vay; bên cạnh đó, làm giảm thanh khoản của nguồn cung sơ cấp, khách hàng sẽ chuyển sang những dự án an toàn hơn.

“Những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ khó bán hơn, vì chủ đầu tư không huy động được vốn qua hình thức đặt cọc như trước. Nguồn cầu sẽ dồn vào các dự án đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến tăng giá thứ cấp ở những dự án này và giảm giá thứ cấp ở những dự án chưa đủ điều kiện”, ông Tiến nhận định.

Ngoài ra, việc siết cho vay đặt cọc sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động giao dịch của môi giới. Đặc biệt, các sàn và đơn vị môi giới đang phân phối dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị ảnh hưởng tới thanh khoản và dòng tiền.

Theo ông Tiến, kế hoạch chuyển cọc sẽ phải hoãn lại, điều này ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư. Vì phí môi giới thường chỉ được giải ngân sau khi chuyển cọc, nên dòng tiền của sàn và thu nhập của môi giới cá nhân cũng bị ảnh hưởng theo.

Trong thời gian tới, nếu chủ đầu tư không thể minh bạch hóa pháp lý, các sàn sẽ có xu hướng chuyển sang tìm những chủ đầu tư có pháp lý ổn hơn. “Đối với đơn vị môi giới, dòng tiền đều đặn là yếu tố rất quan trọng”, ông Tiến nói.

Môi giới đứng ra nhận tiền cọc là sai luật

Trao đổi với người viết, anh Vũ, một môi giới tại TPHCM cho biết: thông tin Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu siết chặt cho vay thanh toán đặt cọc bất động sản chưa ảnh hưởng gì đến hoạt động môi giới.

Theo anh Vũ, môi giới chỉ đại diện chủ đầu tư để thu phiếu giữ chỗ ưu tiên (booking). Tiền giữ chỗ thường rất nhỏ, dưới 100 triệu đồng, với sản phẩm bình dân, khách hàng không đi vay số tiền đó vì quá nhỏ.

“Thực tế, tiền đặt cọc chỉ nhằm giữ số căn, thường dao động từ 100 – 200 triệu đồng. Trong khi đó, người mua nhà thường phải chuẩn bị sẵn ít nhất 10 – 20% giá trị tài sản bằng tiền mặt mới dám xuống tiền, chứ hầu như không ai đi vay 100 – 200 triệu đồng để mua căn nhà trị giá vài tỷ đồng”, anh Vũ nói.

Về vấn đề này, ông Lưu Quang Tiến đánh giá: với khách hàng dùng tiền mặt, giao dịch chỉ là câu chuyện giữa khách hàng và chủ đầu tư, không nằm trong phạm vi của văn bản của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại. Khác biệt chỉ là lúc đó, thay vì ngân hàng mất tiền thì khách hàng sẽ mất tiền trực tiếp nếu chủ đầu tư không triển khai hoặc triển khai chậm.

Với các hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ (booking) được ký trực tiếp với môi giới thay vì chủ đầu tư. Theo quan điểm của ông Tiến, việc ủy quyền cho đơn vị môi giới (hoặc công ty trong hệ thống chủ đầu tư) đứng ra nhận tiền cọc là sai luật về bản chất, bởi đơn vị môi giới gần như không có trách nhiệm pháp lý đối với dự án.

Thị trường sẽ thay đổi ra sao?

Theo ông Tiến, trước đây, nhà đầu tư chuyên nghiệp có tâm lý “rủi ro cao thì lợi nhuận cao” – biết có rủi ro pháp lý nhưng vẫn chấp nhận vì tin tưởng vào uy tín và năng lực triển khai rõ ràng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau vụ kiện vừa rồi, khách hàng sẽ thận trọng hơn. Việc kiện tụng, dù thắng hay thua, luôn làm mất thời gian và chi phí cơ hội rất lớn cho các bên. “Rủi ro pháp lý làm nhà đầu tư thận trọng hơn. Họ sẽ yêu cầu chủ đầu tư minh bạch rõ ràng về thông tin pháp lý, tiến độ và năng lực triển khai”, ông Tiến nói.

Ông Tiến cũng dự báo, nếu không vay được ngân hàng, lượng giao dịch sẽ thu hẹp. Chỉ những khách hàng có sẵn tiền mặt, vốn tự có mới dám tự tin mua. Lượng khách hàng có thể giảm từ 10 – 20%, bởi nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có xu hướng dùng đòn bẩy.

Cùng với đó, nhu cầu sẽ tập trung vào những dự án đủ điều kiện bán hàng. Các chủ đầu tư đủ điều kiện sẽ được hưởng lợi, có lợi thế hơn trong việc ban hành giá bán và chính sách có lợi hơn.

Chuyên gia cũng khuyến nghị khách hàng phải thận trọng hơn khi ký thỏa thuận đặt cọc, xem xét kỹ ký với ai (chủ đầu tư, môi giới hay đơn vị khác); đồng thời, cần yêu cầu cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý và các điều khoản trong hợp đồng.

Đối với môi giới và các sàn, cần tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; rà soát kỹ các điều khoản trong hợp đồng với chủ đầu tư, quy định rõ ai là người đứng ra nhận tiền và ai chịu trách nhiệm nếu có rủi ro tranh chấp. Cần làm rõ thời điểm thanh toán phí môi giới (khi khách hàng ký hợp đồng mua bán hay khi chuyển cọc) và có phương án điều chỉnh phí tùy trường hợp nếu xảy ra tranh chấp. Nên có góc nhìn khách quan và minh bạch hơn, trung lập cả đôi bên chứ không chỉ nghiêng về chủ đầu tư.

Với chủ đầu tư, cần minh bạch thông tin dự án, tiến độ, pháp lý và năng lực triển khai, bởi uy tín của đơn vị môi giới cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu xảy ra sự cố. Truyền thông rõ ràng và có bước huấn luyện cụ thể cho cá nhân môi giới, tránh việc lờ đi các yếu tố pháp lý để khách hàng yên tâm xuống tiền như trước đây.

Cuối cùng, thị trường sẽ tiến tới minh bạch hóa và sàng lọc lại tất cả các bên. Khách hàng sẽ không còn xu hướng mua tùy tiện mà sẽ xem xét, đánh giá lại rủi ro so với lợi nhuận có thể nhận được.

Thanh Tú

FILI

– 12:00 27/10/2025