Sếp VARS: “Đã lâu lắm rồi chúng tôi không thấy căn hộ bình dân”

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức Hội thảo với chủ đề: Thị trường Bất động sản Việt Nam “Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”. Tại đây, Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS đã trình bày Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2025. 

Theo dữ liệu từ VARS, tính đến hết 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận diễn biến sôi động với tổng nguồn cung mới đạt hơn 86.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 37%, tương đương 32.000 sản phẩm – tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ 2024; còn phân khúc căn hộ chung cư chiếm 63%, tương đương hơn 54.000 sản phẩm, gấp đôi cùng kỳ.

Dù nguồn cung tăng mạnh, cơ cấu thị trường vẫn lệch pha, chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS, cho rằng: “Cấu trúc nguồn cung cho thấy thị trường hiện nay đang phát triển mất cân đối. Nguồn hàng giá vừa túi tiền hoặc bình dân gần như vắng bóng trong khi phân khúc cao cấp, sang trọng lại chiếm tỷ trọng áp đảo.”

Phân khúc căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang chiếm tới 63% tổng lượng sản phẩm mở bán mới. Tỷ trọng căn hộ cao cấp giảm 13 điểm phần trăm xuống còn 30%, trong khi căn hộ sang trọng và siêu sang tăng nhanh lên 33% – cao hơn 19 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2024. Tính riêng tại Hà Nội và TP.HCM, có tới 80% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. TP.HCM ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng/m2, thấp hơn đôi chút nhờ sự xuất hiện của một số dự án vùng ven có giá dễ chịu hơn.

Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 31%, tương đương 17.000 căn hộ, gần như không thay đổi so với năm 2024. Phân khúc bình dân chỉ chiếm 6% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các dự án nhà ở xã hội với khoảng 4.000 căn. 

Bà Miền nhận xét: “Đã lâu lắm rồi chúng tôi không thấy căn hộ bình dân đúng nghĩa cho người thu nhập thấp.”

Dữ liệu từ VARS cũng cho thấy chỉ số giá căn hộ tiếp tục tăng mạnh trên phạm vi cả nước. So với kỳ gốc quý I/2019, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Trong quý III/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu với mức giá trung bình 78,9 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước. Đà Nẵng đạt 67,4 triệu đồng/m2, tăng 7% và cao hơn 1,6 lần tốc độ tăng của TP.HCM trong giai đoạn 2019–2025. Tại TP.HCM, giá bình quân đạt 81,6 triệu đồng/m2, phản ánh rõ xu hướng thị trường đang dần thiết lập mặt bằng giá mới.

Bà Miền phân tích: “Áp lực chi phí đầu vào, từ giá đất đến vật liệu xây dựng, khiến việc phát triển dự án giá thấp gần như bất khả thi. Nhiều chủ đầu tư buộc phải chọn phân khúc cao cấp để duy trì lợi nhuận, điều này góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao và khiến thị trường càng mất cân đối.”

Ở phân khúc thấp tầng, giá bán biệt thự, liền kề và nhà phố dao động 50-400 triệu đồng/m2, tăng 5–10% so với giai đoạn mở bán trước. Giá thứ cấp tăng 10–15% so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung hạn chế. Khu vực Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ thứ cấp cũng leo thang nhanh chóng. Tại Hà Nội, nhiều dự án tăng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. 

Bà Miền cho rằng một phần nguyên nhân đến từ tâm lý “trú ẩn” của người dân trong bối cảnh lạm phát: “Không ít người mua nhà không phải để ở ngay mà để giữ tài sản. Khi đồng tiền mất giá, bất động sản trở thành nơi neo giữ an toàn nhất.”

Tại TP.HCM, đà tăng giá lan rộng ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí tốt, được hưởng lợi từ hạ tầng. Cuối quý III, thị trường ghi nhận làn sóng đầu tư mạnh từ nhà đầu tư miền Bắc, khiến nhiều dự án “nổi sóng”, có nơi tăng tới 5% chỉ trong một tuần.

Theo VARS, mặc dù giao dịch thứ cấp diễn ra sôi động hơn, lượng hàng thực tế lại hạn chế. Người ở thật không muốn bán, còn nhà đầu tư thì chờ giá lên tiếp. 

Bà Miền nhận định: “Nếu không có nguồn cung mới giá hợp lý, thị trường sẽ tiếp tục bị chi phối bởi những giao dịch có tính đầu cơ hoặc tích sản dài hạn. Giá nhà, vì thế, khó có khả năng hạ nhiệt trong ngắn hạn.”

Kỳ Thư