Mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua hưởng lợi về giá nhưng cần đặc biệt lưu ý những điều này

Hình thức mua nhà hình thành trong tương lai là những dự án bất động sản chưa hoàn thiện, đang trong giai đoạn lập kế hoạch hoặc xây dựng, nhưng đã được chủ đầu tư mở bán theo quy định pháp luật.

Hình thức mua nhà hình thành trong tương lai không phải là mới mẻ tại Việt Nam, mà đã được pháp luật hóa cách đây gần 20 năm, gắn liền với sự hoàn thiện của khung pháp lý bất động sản. Bắt đầu từ Luật Kinh doanh bất động sản 2006, khái niệm này lần đầu tiên được định nghĩa rõ ràng, cho phép chủ đầu tư bán nhà chưa hoàn thiện với các điều kiện như hoàn thành móng và có giấy phép xây dựng. Luật này nhằm hỗ trợ huy động vốn cho dự án, nhưng vẫn tồn tại nhiều lỗ hổng dẫn đến tranh chấp.

Đến giai đoạn 2014-2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 (hiệu lực từ 1/7/2015) đã hoàn thiện hơn, bổ sung cơ chế bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ người mua nếu dự án chậm tiến độ. Người mua được quyền chuyển nhượng hợp đồng dễ dàng, và chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án.

Gần đây nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) đã siết chặt quy định, tăng tính minh bạch và bảo vệ người mua. Theo đó, tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng, thanh toán trước khi cấp sổ đỏ không quá 95%, và bảo lãnh ngân hàng trở thành tùy chọn nhưng được khuyến khích mạnh mẽ.

Một trong những lợi ích lớn nhất là giá bán thường thấp hơn 10-20% so với dự án đã hoàn thiện, nhờ chủ đầu tư đưa ra ưu đãi để thu hút vốn sớm. Điều này đặc biệt hấp dẫn cho người mua có ngân sách hạn chế tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Khi dự án hoàn thành, giá trị tài sản có thể tăng thêm nhờ hạ tầng phát triển, mang lại lợi nhuận cao từ bán lại hoặc cho thuê.

Mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng giúp người mua thanh toán linh hoạt theo tiến độ dự án, chia thành nhiều đợt nhỏ cũng giúp giảm áp lực tài chính. Mua nhà ở hình thành trong tương lai chọn phương án nhận bàn giao thô, người mua còn có cơ hội tùy chỉnh thiết kế, như chọn vị trí, hướng nhà hay nội thất, tạo không gian sống cá nhân hóa mà không tốn kém cải tạo sau.

Ngoài ra, mua nhà ở hình thành trong tương lai đồng nghĩa với việc đầu tư vào khu vực mới nổi, hạ tầng phát triển, gần metro hay khu công nghiệp, người mua tận dụng đô thị hóa để đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Dù có nhiều lợi ích, hình thức này vẫn tiềm ẩn rủi ro chậm tiến độ hoặc “treo” do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, dẫn đến tranh chấp và mất vốn. Chất lượng công trình có thể không đúng cam kết, hoặc xuất hiện “dự án ma” lừa đảo.

Để tránh rủi ro, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý dự án: xác nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng, và thông báo đủ điều kiện mở bán từ Sở Xây dựng. Đánh giá uy tín chủ đầu tư qua lịch sử dự án trước đó, và theo dõi tiến độ xây dựng định kỳ. Nên chọn dự án có bảo lãnh ngân hàng để đảm bảo hoàn tiền nếu vi phạm.

Cụ thể, người mua xem xét kỹ về hồ sơ pháp lý như: Giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt…) để biết được thông tin mà chủ đầu tư đăng công khai có chính xác với hồ sơ pháp lý hay chưa để tránh trường hợp hồ sơ và hiện trạng xây dựng khác nhau về lâu dài sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua.

Người mua cũng cần xem xét đã có ngân hàng thương mại nào thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng nếu bàn giao nhà không đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hay chưa. Bởi theo quy định thì trước khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư cần đáp ứng điều này (khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014).

Về tiến độ thanh toán, đối với việc thanh toán khi người mua muốn sở hữu bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định sẽ được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư phải bảo đảm sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Đặc biệt, người mua phải xem xét thật kỹ năng lực chủ đầu tư bán nhà ở hình thành tương lai. Xem xét sức khỏe tài chính, uy tín và chất lượng dự án chủ đầu tư đã từng xây dựng trước đó. Tiềm lực tài chính vững mạnh của chủ đầu tư sẽ đảm bảo chất lượng và quy mô dự án, từ đó mang đến sản phẩm bất động sản hiện đại và tiện nghi.

Có thể nói, mua nhà hình thành trong tương lai là cơ hội vàng để tiếp cận bất động sản chất lượng với chi phí hợp lý. Tuy nhiên, lợi ích chỉ thực sự đạt được khi người mua hành động thận trọng, nắm vững pháp lý và rủi ro tiềm ẩn. Với khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, hình thức này dự kiến tiếp tục thu hút nhiều đối tượng, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đô thị.

Theo Phan Nam