Môi giới bất động sản: Cầu nối giao dịch hay nguồn cơn của rủi ro pháp lý?

Môi giới bất động sản: Cầu nối giao dịch hay nguồn cơn của rủi ro pháp lý?

Trách nhiệm của bên môi giới trong giao dịch mua bán bất động sản là nội dung quan trọng và ngày càng được hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đảm bảo minh bạch và an toàn cho thị trường. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định vai trò và nghĩa vụ của bên môi giới, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, qua đó góp phần tạo môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, lành mạnh.

Quy định về nghĩa vụ của môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS) có hiệu lực từ 01/08/2024, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nâng cao yêu cầu về minh bạch, trách nhiệm và an toàn pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bên môi giới bất động sản có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động giao dịch, giúp kết nối người mua và người bán một cách nhanh chóng, thuận tiện. Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và công bằng, bên môi giới phải tuân thủ các nghĩa vụ pháp lý.

Tại Điều 65 Luật KDBĐS quy định nghĩa vụ của doanh nghiệp môi giới bất động sản như sau:

– Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

Doanh nghiệp bắt buộc phải cung cấp đầy đủ, chính xác và minh bạch các thông tin liên quan đến bất động sản mà mình môi giới. Điều này giúp tăng cường sự tin tưởng của khách hàng và giảm thiểu rủi ro tranh chấp pháp lý.

– Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong doanh nghiệp hàng năm.

Doanh nghiệp có trách nhiệm nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên môi giới thông qua các chương trình đào tạo định kỳ hàng năm, góp phần chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới.

– Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Đây là yêu cầu bắt buộc nhằm đảm bảo doanh nghiệp tuân thủ pháp luật thuế, tài chính và đóng góp vào ngân sách Nhà nước.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm bồi thường khi sai sót hoặc lỗi của mình gây ra thiệt hại cho khách hàng hoặc đối tác, thể hiện tinh thần trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

– Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Doanh nghiệp phải thực hiện các chế độ báo cáo theo quy định và chấp hành sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước, giúp tăng cường giám sát và kiểm soát hoạt động môi giới.

– Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Doanh nghiệp còn phải thực hiện các nghĩa vụ bổ sung theo thỏa thuận hợp đồng với khách hàng hoặc đối tác, đảm bảo tính linh hoạt và ràng buộc pháp lý trong quan hệ giao dịch.

Đối với cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

– Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều 65 Luật KDBĐS.

– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc.

– Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản hàng năm. Việc liên tục cập nhật, nâng cao kiến thức chuyên môn góp phần nâng cao năng lực, tay nghề và chất lượng dịch vụ môi giới.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, cơ sở vật chất và tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới được đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Điều 61 Luật KDBĐS). Đây là quy định nhằm chuyên nghiệp hóa và kiểm soát chặt chẽ ngành môi giới, hạn chế môi giới không chuyên gây rủi ro cho thị trường.

Hậu quả pháp lý khi bên môi giới vi phạm quy định

Khi bên môi giới vượt quá giới hạn, không tuân thủ nghĩa vụ pháp lý, các hợp đồng mua bán bất động sản ký kết qua bên môi giới vi phạm quy định có thể bị tuyên vô hiệu, gây mất tiền cọc, mất quyền lợi hợp pháp của người mua.

Bên môi giới phải bồi thường thiệt hại cho người mua hoặc các bên khác nếu chứng minh được yếu tố lỗi, hành vi vi phạm là nguyên nhân gây thiệt hại. Các khoản vay của ngân hàng cho các giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật có thể bị tuyên vô hiệu làm phát sinh tranh chấp về nợ và quyền tài sản. Bên môi giới có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, đình chỉ hoạt động hoặc tước quyền hành nghề nếu vi phạm nghiêm trọng.

Những quy định trên cũng phản ánh sự cần thiết của việc tăng cường kiểm soát, giám sát hoạt động môi giới trong thực tiễn để đảm bảo các giao dịch bất động sản được thực hiện đúng luật, bảo vệ an toàn cho thị trường và người tiêu dùng.

Đơn cử như vụ án tranh chấp liên quan đến khoản vay 3.65 tỷ đồng của ông S tại dự án N cho thấy hậu quả của việc bên môi giới vi phạm pháp luật. Trong vụ này, Công ty N – đơn vị trung gian môi giới – đã nhận tiền đặt cọc, ký kết thỏa thuận mua bán biệt thự song lập khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý, chưa xây móng, không có ủy quyền của chủ đầu tư chính thức.

Phán quyết của Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu, buộc Công ty N hoàn trả khoản tiền gốc cho ngân hàng và ngân hàng phải trả lại tiền lãi cho khách hàng. Đây là vụ việc cho thấy vi phạm nghĩa vụ của bên môi giới dẫn đến mất an toàn pháp lý, gây thiệt hại cho cả người mua, bên cho vay và thị trường. Tuy nhiên, gần đây Viện Kiểm sát đã đề nghị hủy án sơ thẩm, cho rằng Công ty môi giới đã ký kết văn bản thỏa thuận tư vấn, môi giới là hợp pháp, đồng thời việc tòa án sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu là vượt quá yêu cầu khởi kiện.

Vụ việc này càng làm nổi bật vấn đề pháp lý phức tạp phát sinh từ lỗi của bên môi giới khi thực hiện sai các quy định về điều kiện giao dịch bất động sản, từ đó tạo ra sự mất an toàn cho người mua, bên cho vay và toàn thị trường, cảnh báo cho các bên tham gia thị trường về việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật trong môi giới và giao dịch bất động sản, tránh rủi ro tài chính và pháp lý nghiêm trọng.

Khuyến nghị liên quan

Để hạn chế rủi ro, nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản, cần tăng cường kiểm tra, thanh tra hoạt động môi giới bất động sản, xử lý nghiêm các vi phạm để răn đe.

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin bất động sản chính quy, minh bạch giúp bên môi giới, người mua và bên cho vay dễ dàng tra cứu thông tin pháp lý.

Nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp cho người hành nghề môi giới thông qua đào tạo, cấp chứng chỉ và giám sát quy trình môi giới.

Khuyến khích giao dịch qua sàn giao dịch chính quy, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công khai, minh bạch.

Tuyên truyền phổ biến quy định pháp luật để người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và thực hiện đúng.

Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra trách nhiệm cho bên môi giới nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản công bằng, minh bạch và bền vững. Bên môi giới vừa là cầu nối vừa là người bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch, song cần phải tuân thủ các quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ, tránh hành vi vi phạm dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI

– 10:00 14/10/2025