Lý do shophouse ở TP Hồ Chí Minh tồn kho kéo dài

Đầu tháng 9, anh Đ.T, nhân viên môi giới bất động sản tại khu vực phường Cát Lái, lại chạy bài trên các nền tảng mạng xã hội nhằm “đẩy nốt” hai căn shophouse đã nhận môi giới cho khách. Anh Đ.T cho biết đây là lần thứ 3 kể từ đầu năm đẩy số hàng này nhưng vẫn chưa thấy khả quan. “Giá căn shophouse tại khu vực này bằng gần 2 lần giá căn hộ mà nhu cầu không nhiều”, anh T. nói về sản phẩm mình nhận môi giới.

Tình trạng shophouse khối đế chung cư ế ẩm kéo dài không chỉ diễn ra ở khu vực phường Cát Lát – nơi mật độ dân cư không đông, mà còn diễn ra các khu vực khác như Hiệp Bình, An Lạc nơi cư dân đã lấp đầy. Tình trạng này cũng diễn ra với shophouse nhà phố tại khu vực trung tâm, khu vực TOD kết nối giao thông đông đúc. Ghi nhận vào giữa tháng 9 của phóng viên tại khu vực nhà ga metro An Phú, nơi đông đúc người qua lại và nằm sát trung tâm mua sắm sầm uất Thảo Điền nhưng nhiều căn shophouse khối đế và nhà phố vẫn trong tình trạng “cửa đóng then cài”, treo biển cho thuê hoặc rao bán.

Báo cáo Thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý II/2025 của DKRA cho thấy phân khúc shophouse ghi nhận những chuyển động, nhưng vẫn đầy thử thách. Nguồn cung sơ cấp cả nước tăng khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng 99% nguồn đến từ hàng tồn kho các dự án trước đó. Trong kỳ khảo sát, chỉ 42 căn shophouse nhà phố/nghỉ dưỡng được giao dịch – một tỷ lệ rất thấp so với tổng nguồn cung hơn 3.500 căn.

Theo DKRA, một trong những lý do khiến shophouse tồn kho hàng loạt là mức giá. Mặt bằng loại này thường có diện tích lớn, bàn giao thô và chi phí hoàn thiện cao, khiến nhà đầu tư phải bỏ thêm vốn đáng kể trước khi khai thác, trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng cũng như lãi suất gửi tiết kiệm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận xét các dự án tập trung phân bổ chủ yếu tại khu Nam và khu Đông TP Hồ Chí Minh (cũ) với mức giá bán sơ cấp liên tục neo ở mức cao. Điển hình như ở những phân khu mới của một số dự án đại đô thị tại khu Đông, đơn giá bán sơ cấp ghi nhận vượt ngưỡng 300 – 350 triệu Đồng cho mỗi m2 sàn thương mại, gấp hơn 3 lần so với mức giá căn hộ đang chào bán trong cùng dự án. Mặt bằng giá cho thuê shophouse khối đế hiện nay cũng ghi nhận mức cao, dao động từ 10 – 70 triệu đồng, tương ứng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt khoảng 2% – 3%/năm. “Tôi cho rằng đây là những rào cản chính ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm shophouse thời gian qua và trong tương lai sắp tới”, ông Thắng nói.

Chuyên gia đầu tư bất động sản của DKRA cũng chỉ ra thêm các lý do khiến shophouse khối đế chung cư “ế dài” như vị trí bất lợi, cung không gặp cầu, thiết kế và diện tích lớn khiến giá cao hơn nhưng không đáp ứng mục đích kinh doanh nhỏ lẻ. Khảo sát của đơn vị cho thấy 70–80% doanh thu của shophouse đến từ cư dân trong dự án, và nếu tỷ lệ lấp đầy căn hộ chưa cao, việc kinh doanh càng thêm khó khăn.

Yếu tố pháp lý cũng là rào cản đáng kể. Nhiều dự án chỉ sở hữu thời hạn 50 năm, dẫn đến tâm lý e ngại của khách thuê khi phải bỏ ra chi phí đầu tư ban đầu cao nhưng không có sự bảo đảm lâu dài.

Điểm đáng chú ý của dòng căn hộ shophouse trong 3-6 tháng gần đây, theo nhân viên môi giới Đ.T là mức giá đi ngang, bất chấp thị trường căn hộ trải qua đợt sóng sáp nhập hành chính. “Các căn giao dịch được hoặc được quan tâm nằm ở dự án có pháp lý tốt, có thể kinh doanh hay cho thuê liền”, anh T. nói.

Giới quan sát đánh giá thanh khoản của shophouse vẫn là điểm “cổ chai” quan trọng, và đòi hỏi phải có sự tham gia mạnh mẽ của chủ đầu tư trong việc giảm bớt rủi ro cho người mua để kích thích cầu trong ngắn hạn.

Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills, shophouse khối đế bị cạnh tranh mạnh mẽ với mặt bằng trung tâm thương mại và nhà dân cho thuê. Để kích thích tiêu thụ dòng sản phẩm này, các chủ đầu tư nên xem khối đế thương mại như một phần cần được ưu tiên lấp đầy, tạo điều kiện thuận lợi hơn để thu hút các nhóm khách thuê có nhu cầu diện tích lớn hoặc các ngành nghề thiết yếu. Bên cạnh đó, việc chuẩn bị kỹ lưỡng về thiết kế ngay từ giai đoạn tiền xây dựng cũng đóng vai trò rất quan trọng, nhằm mục đích mặt bằng thuê khi xây ra thì đáp ứng được yêu cầu của nhóm khách thuê tiềm năng ngay.

Đại diện DKRA cũng gợi ý chia nhỏ linh hoạt từ 30–70 m² để phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng tài chính của các hộ kinh doanh nhỏ lẻ. “Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa chủ đầu tư trong khâu thiết kế – vận hành, chính quyền trong hỗ trợ pháp lý – hạ tầng, và ban quản lý trong chiến lược vận hành thương mại, thanh khoản shophouse khối đế hoàn toàn có thể được cải thiện thay vì để trống hoặc buộc phải sang nhượng với mức giá thấp như hiện nay”, ông Võ Hồng Thắng của DKRA nói.

Theo H.Đ