Hành trình kỳ lạ của một doanh nghiệp BĐS: Lợi nhuận tăng gấp 9 lần trong đại dịch, từ môi giới thành đế chế BĐS và bí mật về người sáng lập

Xuất phát điểm là một công ty môi giới bất động sản, những năm gần đây Khải Hoàn Land đang dần chuyển mình sang vai trò phát triển dự án, đặc biệt sau khi trở thành công ty đại chúng.

Kể từ khi thành lập đến trước năm 2020, Khải Hoàn Land hoạt động khá mờ nhạt trên thị trường. Trong giai đoạn 2017-2019, vốn điều lệ của công ty dao động từ 1.000 – 3.000 tỷ đồng, song lợi nhuận chỉ quanh mức 10-16 tỷ đồng mỗi năm.

Bước ngoặt đến vào năm 2020 – thời điểm Khải Hoàn Land lên kế hoạch IPO, các chỉ tiêu kinh doanh của công ty đều tăng trưởng vượt bậc. Khi đó, doanh thu thuần của doanh nghiệp tăng gấp đôi lên 303 tỷ đồng và lãi sau thuế tăng tới 9 lần lên 97 tỷ đồng.

Đáng nói, trong khi nhiều doanh nghiệp cùng ngành chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19 như CenLand báo lợi nhuận giảm hơn 30%, thậm chí Đất Xanh lỗ hơn 500 tỷ đồng, thì Khải Hoàn Land vẫn ghi nhận mức tăng bằng lần.

Hai năm tiếp theo, khi công ty IPO và hậu IPO (2021-2022), Khải Hoàn Land tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc, với doanh thu khoảng 1.300 tỷ đồng mỗi năm và lợi nhuận trên 400 tỷ đồng. Đến năm 2023, tình hình kinh doanh của công ty bắt đầu lao dốc khi lợi nhuận “bốc hơi” đến 95% xuống 25 tỷ đồng. Sang năm 2024, con số này tăng gấp đôi lên hơn 54 tỷ đồng, và nửa đầu năm 2025 đạt 35 tỷ đồng, song những con số này vẫn thấp hơn rất nhiều so với thời điểm trước đó.

Từ năm 2020, cùng với quá trình lên kế hoạch IPO, Khải Hoàn Land không chỉ dừng ở vai trò môi giới mà còn mở rộng sang đầu tư và phát triển dự án. Tuy nhiên, các dự án mang thương hiệu Khải Hoàn có nhiều hình thức sở hữu khác nhau, từ chủ đầu tư trực tiếp, công ty con, liên doanh, liên kết đến hợp tác góp vốn.

Dự án đầu tiên do Khải Hoàn Land phát triển là La Partenza, rộng gần 2 ha tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM (cũ), do Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (đơn vị thuộc hệ sinh thái Khải Hoàn) làm chủ đầu tư. Sau thời gian dài hoàn thiện pháp lý, đến tháng 4/2023 dự án mới được cấp phép xây dựng, đồng thời đổi tên thành Khải Hoàn Prime và chính thức khởi công tháng 8 cùng năm.

Phải đến ngày 30/6/2025, Tập đoàn Khải Hoàn Land phối hợp cùng Công ty Cổ phần xây dựng Phước Thành tổ chức Lễ khởi công xây dựng phần thân và hoàn thiện toàn bộ dự án Khải Hoàn Prime. Tính đến tháng 10/2025, dự án đã hoàn tất đổ sàn tầng 4, dự kiến bàn giao căn hộ vào quý I/2027. Đây là một trong những dự án hiếm hoi mà Khải Hoàn Land vừa đóng vai trò phát triển, vừa trực tiếp tham gia đầu tư, phân phối sản phẩm ra thị trường.

Một trong những dự án gây chú ý khác là KĐT mới Gò Găng, Long Sơn (2 phân khu) tại Long Sơn, TP. Vũng Tàu (cũ). Tổng diện tích dự kiến của khu đô thị khoảng hơn 1.500 ha, quy mô dân số dự kiến lên tới 60.000 người. Theo thông tin tại báo cáo thường niên 2024 của Khải Hoàn Land, tổng mức đầu tư dự kiến là 145.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, trong năm nay sẽ tiến hành triển khai công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng theo từng phân khu của dự án.

Các thông tin công khai cho thấy, Khải Hoàn Land và một số công ty trong cùng hệ sinh thái đã tham gia vào dự án thông qua pháp nhân Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu. Tuy nhiên, phía Khải Hoàn Land khẳng định doanh nghiệp không trực tiếp là chủ đầu tư toàn bộ dự án, mà chỉ tham gia góp vốn, hợp tác phát triển một số tiểu khu khi pháp nhân đứng tên hoàn thiện thủ tục pháp lý. Do đó, trên hồ sơ chính thức, tên chủ đầu tư cụ thể vẫn thuộc thẩm quyền xác nhận của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ).

Tại miền Tây, Khải Hoàn Land cũng góp vốn phát triển Khu đô thị mới và tổ hợp dịch vụ vui chơi, nghỉ dưỡng Tân Quới (xã Tân Quới, tỉnh Vĩnh Long), quy mô 330 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng. Pháp nhân triển khai dự án là Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Minh Land, trong đó Khải Hoàn Land nắm 25% vốn và sẽ nhận tỷ lệ tương ứng sản phẩm thương mại sau khi hoàn thiện quy hoạch. Doanh nghiệp đồng thời đảm nhận vai trò phát triển và phân phối độc quyền khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Tại Phú Quốc, Khải Hoàn Land tham gia dự án Helios Coastal City – khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp tại Bãi Ông Lang, quy mô 51 ha, vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng. Chủ đầu tư pháp lý là Công ty TNHH MTV Helios, một đơn vị thuộc hệ sinh thái Khải Hoàn nhưng không phải công ty con hợp nhất trong báo cáo tài chính. Khải Hoàn Land góp vốn, đồng phát triển và phân phối sản phẩm, đồng thời ứng trước hàng trăm tỷ đồng cho tổng thầu thi công Topazcons để đẩy nhanh tiến độ.

Cụ thể, Khải Hoàn Land đã rót hàng trăm tỷ đồng để tài trợ cho công tác chuẩn bị và triển khai Helios Coastal City. Tính đến cuối năm 2022, công ty đã ứng trước khoảng 259 tỷ đồng cho Công ty TNHH Xây dựng Topazcons, tổng thầu thi công của dự án, và con số này tăng lên hơn 321 tỷ đồng vào năm 2023. Khoản tiền này được ghi nhận là chi phí xây dựng dở dang, cho thấy KHG đóng vai trò đơn vị tài trợ vốn và thúc đẩy tiến độ trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Để triển khai các dự án, Khải Hoàn Land và các công ty liên quan sử dụng nhiều kênh huy động vốn: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và hợp đồng hợp tác đầu tư. Một số đợt phát hành trái phiếu có lãi suất khá cao, cho thấy doanh nghiệp đang tìm kiếm nguồn vốn ngắn hạn để đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh được Khải Hoàn Land sử dụng thường xuyên trong giai đoạn 2021–2024. Các lô trái phiếu thường có giá trị hàng trăm tỷ đồng, kỳ hạn 2–3 năm, lãi suất từ 12 – 13,5%/năm, có tài sản đảm bảo và không kèm chứng quyền. 

Khải Hoàn Land được thành lập vào tháng 7/2009, là một công ty thành viên thuộc Tập đoàn Khải Hoàn – tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành, hoạt động trên các lĩnh vực chính gồm bất động sản (Khải Hoàn Land), giáo dục (Khải Hoàn Edu), công nghệ (Khải Hoàn Tech), y tế (Khải Hoàn Medic), nông nghiệp (Khải Hoàn Agr) và giải trí (Khải Hoàn Entertainment).

Người đứng đầu Khải Hoàn Land là Chủ tịch HĐQT Nguyễn Khải Hoàn, sinh năm 1975. Ít ai biết rằng, ông Hoàn lại là con trai út của nhà Văn Nguyễn Khải (1930-2008).

Nhà văn Nguyễn Khải từng được trao tặng Giải thưởng Hồ Chí Minh và là một trong những gương mặt nổi bật của thế hệ nhà văn trưởng thành sau cách mạng tháng 8 năm 1945. Nguyễn Khải là đại biểu Quốc hội khóa VII; Phó Tổng thư ký Hội Nhà văn VN khóa III.

Theo Tú An