Giá căn hộ tại TPHCM biến động khác thường sau sáp nhập

Giá không giảm mà tăng

Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trung bình tại TPHCM cũ trong năm 2024 và quý I/2025 ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Bình Dương trước đây, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) vốn có nhiều dự án nhà ở mới, ghi nhận mức giá trung bình khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2, với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Chênh lệch lớn về giá giữa TPHCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn TPHCM có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới. Tuy nhiên, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho biết, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.

“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán”, bà Hương cho biết.

Trên thực tế, nhiều dự án mới đã được tung ra thị trường với mặt bằng giá mới, cao hơn từ 15 – 30% so với thời điểm trước khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào TPHCM. Chẳng hạn, tại phường Bình Hòa, TPHCM (TP.Thuận An, Bình Dương cũ), dự án The Felix của C-Holdings gây chú ý với hai block 40 tầng, hơn 1.200 căn hộ, diện tích từ 45 – 85m2, giá bán 40 – 45 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng mạnh so với giá trước đó khoảng 35 triệu đồng/m2. Đổi lại, chủ đầu tư tung ra chương trình hỗ trợ tài chính, khi khách mua chỉ cần chi trả khoảng 3,9 triệu đồng/tháng hoặc được vay với lãi suất cố định 5,5%/năm trong 5 năm.

Phú Đông Group ra mắt dòng căn hộ mới tại dự án Phú Đông Sky One, phát triển trên khu đất rộng hơn 5.600 m2 tại địa bàn TP. Dĩ An cũ – nay thuộc TP HCM. Dự án có giá bán khởi điểm 38 triệu đồng/m2. Mức giá bán chính thức cao hơn dự kiến trước đó khoảng 5 triệu đồng/m2.

Đại diện Phú Đông Group cho biết, giá bán này được tính lại do chi phí tiền sử dụng đất tăng cao. Bù lại, dự án áp dụng chính sách bán hàng dễ thở, chỉ thanh toán 4,5 triệu đồng/tháng với mức lãi suất ưu đãi cố định 5% kéo dài trong 5 năm.

Bà Cao Thị Thanh Hương cho biết, một yếu tố quan trọng khác đang giữ giá nhà ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm, và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có khả năng điều chỉnh đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TPHCM dự kiến sẽ khó có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng.

Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TPHCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021 – 2025, tuy nhiên đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.

Trong quý II/2025, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ chưa đến 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TPHCM chỉ hơn 6.000 căn. Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao.

Mặt bằng giá mới phụ thuộc nhiều vào chính sách

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý II, giá bán chung cư tại Bình Dương cũ tăng 11%, Đồng Nai 10% và Long An cũ 19% so với cùng kỳ. Đà tăng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp mới ra mắt, kéo mặt bằng chung đi lên.

Số liệu từ nền tảng Nhà Tốt cũng cho biết 6 tháng qua, giá chung cư tại Long An cũ (Tây Ninh) tăng gần 19%, Bình Dương cũ tăng 11%, trong khi Đồng Nai ít dự án mới nên biến động nhẹ, khoảng 2%.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn, giá thứ cấp chung cư TPHCM đã tăng gần 33% so với cùng kỳ 2024. Tốc độ tăng giá ghi nhận mạnh nhất với các dự án cao cấp tại khu Đông TPHCM, đặc biệt là trên tuyến Xa lộ Hà Nội và khu vực Thủ Thiêm. Theo đó, giá chung cư thứ cấp quanh tuyến Xa lộ Hà Nội tăng 34%, khu Thủ Thiêm tăng 33%, khu vực quận 7 cũ tăng 28%, quận 9 cũ tăng 16%…

Savills Việt Nam nhận định, việc xác lập mặt bằng giá mới cho TPHCM sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Trong giai đoạn 2023 – 2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030. Tuy nhiên, sau khi địa giới được tổ chức lại và số lượng tỉnh thành giảm một nửa, hệ thống quy hoạch hiện tại cần được rà soát và điều chỉnh để phù hợp với giai đoạn mới. Việc (có thể) phân bổ lại tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp sẽ tác động trực tiếp tới khung giá đất và chiến lược phát triển dự án tại TPHCM mở rộng. Ngoài ra, cải thiện thủ tục hành chính và rút ngắn quy trình cấp phép dự án cũng là yếu tố then chốt để tăng nguồn cung, góp phần ổn định giá bán trong trung hạn.

Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TPHCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.

“Chúng tôi kỳ vọng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong 6 tháng cuối năm, vì đây là yếu tố quan trọng nhất hỗ trợ thị trường. Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong phát triển dự án, đưa ra chính sách bán hàng và huy động vốn”, bà Hương nói.

Savills Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2025 tiếp tục sẽ tiếp tục tăng trưởng theo hướng ổn định, bền vững. Để đạt được điều này, cần đồng thời bảo đảm cân bằng cung cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý. Khi ba yếu tố này cùng song hành, thị trường bất động sản mới có thể phát triển lâu dài.

Theo Duy Quang