Doanh nghiệp bất động sản tung chiêu chiết khấu cho cổ đông mua nhà

Doanh nghiệp bất động sản tung chiêu chiết khấu cho cổ đông mua nhà

Nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang mở rộng chính sách cho cổ đông khi mua sản phẩm dự án của Công ty. Chiến lược này không mới và chuyên gia cho rằng còn tiềm ẩn rủi ro về năng lực chủ đầu tư, pháp lý dự án cũng như khó nhân rộng, bởi không phải doanh nghiệp nào cũng có thể áp dụng.

Theo dữ liệu quý 3/2025 của batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán phục hồi; trong đó, căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cải thiện.

Giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở cho phần lớn người dân có thu nhập trung bình thấp. Xu hướng này có thể tiếp diễn nếu các nút thắt về pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ triệt để, khiến việc bán hàng trở nên khó khăn hơn.

Cùng với áp lực dòng tiền và tồn kho lớn, không ít chủ đầu tư tìm cách khơi dậy lực cầu, mở rộng tệp khách hàng, bao gồm cổ đông doanh nghiệp.

Chiết khấu cho cổ đông khi mua nhà

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025 của Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) vào tháng 5, Chủ tịch Hội đồng chiến lược – Lương Trí Thìn cho biết, Công ty đã gần hoàn thiện 15 ngàn sản phẩm, đủ lượng hàng kinh doanh giai đoạn 2025-2027. Riêng dự án The Privé, cổ đông DXG có thể nhận được chiết khấu, ưu đãi khi mua dự án cho đợt đầu tiên.

Theo chính sách bán hàng đợt 1 tại dự án, cổ đông sở hữu 10 ngàn cp DXG hoặc DXS sẽ được chiết khấu 2% khi mua căn hộ, giá bán từ 99 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của người viết, chính sách này chỉ áp dụng cho đợt 1 và đã tạm ngưng. Ở đợt 2, người mua có địa chỉ thường trú hoặc nơi làm việc tại Hà Nội và TPHCM mới (sau sáp nhập) sẽ được ưu đãi 2%, giá bán dao động từ 120-130 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT), tức tăng 20-30%, dự kiến mở bán trong tháng 10.

The Privé (tên cũ là Gem Riverside) có diện tích 6.7ha, nằm tại khu đô thị Nam Rạch Chiếc, Thủ Đức, từng mở bán vào năm 2018 theo quy hoạch ban đầu (8 tháp, 2,100 căn hộ) với khoảng 1,000 sản phẩm, giá thời điểm đó trung bình 37-40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi hủy hợp đồng đặt mua với khách hàng, DXG điều chỉnh quy hoạch dự án, tăng mật độ dân số và mật độ xây dựng lên 12 tháp, với 3,175 căn hộ.

Chính sách bán hàng tại dự án The Privé đợt 1 của DXG

Trong tháng 6/2025, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (UPCoM: ITA) thông báo chính sách “ưu đãi đặc biệt” cho cổ đông khi mua đất nền tại khu An Khang, thuộc “Thành phố Tri thức, văn hóa E.City Tân Đức”.

Cụ thể, cổ đông mua đất nền dự án được chiết khấu 2%, trừ vào giá bán. Trong 50 nền đầu tiên, cổ đông sẽ được giảm thêm 12%, nếu thanh toán trong 12 tháng và 8% nếu thanh toán trong 18 tháng. Sau khi mua, cổ đông có nhu cầu chuyển nhượng thì phí sẽ là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

E.City Tân Đức với diện tích gần 166ha nằm tại tại xã Đức Hòa Hạ và xã Hựu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An cũ (nay là tỉnh Tây Ninh) do ITA làm chủ đầu tư. Giá bán 23 triệu đồng/m2. ITA cho biết, giá bán đang thấp hơn giá thị trường – so với các sàn khu vực Long An dao động từ 25-28 triệu đồng/m2.

Cổ đông không nhất thiết phải là người mua nhà

Từ năm 2024, nhiều doanh nghiệp niêm yết trên sàn đã bắt đầu triển khai chính sách chiết khấu đặc biệt cho cổ đông khi mua sản phẩm bất động sản của chính công ty.

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) từng chia sẻ tại ĐHĐCĐ thường niên 2024 rằng, cổ đông của HQC sẽ được giảm 1% khi mua nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp/nhà giá rẻ của Công ty.

Mức giảm 1% này có thể được thực hiện bằng cách chiết khấu trực tiếp vào giá bán hoặc bằng tiền mặt. Đáng nói, người đứng đầu HQC xác nhận rằng, chính sách này áp dụng cho cổ đông dù chỉ đang nắm giữ 1 cp.

Ngoài ra, cổ đông không nhất thiết phải là người mua nhà. Nếu cổ đông giới thiệu bất kỳ người bạn nào, và người bạn đó mua nhà, cổ đông đó hoặc người mua (bạn của cổ đông) cũng được giảm 1% nếu có ký tên xác nhận hoặc ký điện tử xác nhận giới thiệu.

Giữa tháng 9 vừa qua, Hoàng Quân Land (cũng do ông Tuấn làm Chủ tịch) thông báo sẽ chiết khấu 2% cho cổ đông mua nhà do Hoàng Quân làm chủ đầu tư hoặc phát triển. Chính sách này sẽ được áp dụng đến hết năm nay.

Tháng 9/2024, HĐQT Phát Đạt (HOSE: PDR) cũng công bố chính sách tri ân khách hàng là cổ đông nhân dịp chào mừng kỷ niệm 20 năm thành lập.

Các cổ đông sở hữu từ 50,000 cp PDR trở lên trong vòng ít nhất 6 tháng (kể từ thời điểm công bố chính sách chi tiết) sẽ có cơ hội mua sản phẩm của PDR với mức chiết khấu 8% và được áp dụng đồng thời với các chính sách ưu đãi khác dành cho khách hàng thông thường của từng dự án (nếu có).

Chính sách ưu đãi này áp dụng với các dự án bất động sản do PDR làm chủ đầu tư hoặc các dự án khác của công ty thành viên. 2 dự án đầu tiên được áp dụng là khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định cũ) và khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và Thuận An 2 (Bình Dương cũ).

Cuối năm ngoái, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) duyệt phương án kinh doanh 599 sản phẩm đất tại DIC Victory City Hậu Giang, với giá bán trung bình 12 triệu đồng/m2.

Đây là lần đầu Công ty áp dụng chính sách ưu đãi cho cổ đông sở hữu cổ phiếu DIG với số lượng từ 100 ngàn cp trở lên trong 1 năm sẽ được mua sản phẩm với mức chiết khấu 8%. Mức cao nhất khi cổ đông sở hữu từ 1 triệu cp trở lên sẽ được ưu đãi tới 16%.

Ưu đãi dành cho cổ đông khi mua sản phẩm trong đợt mở bán lần 3 tại dự án DIC Victory City Hậu Giang. Ảnh: DIG

Tổng Giám đốc DIG – Nguyễn Quang Tín – cho biết: chính sách ưu đãi này “thể hiện sự gắn kết chặt chẽ giữa Tập đoàn và cổ đông, hướng tới tạo động lực lớn cho các nhà đầu tư chiến lược nắm giữ cổ phiếu lâu dài”.

Trong thời gian tới, Tập đoàn sẽ áp dụng các chính sách dành cho cổ đông DIG khi mua sản phẩm tại nhiều dự án trọng điểm như ATA Phú Mỹ, Khu phức hợp Cap Saint Jacques, DIC Lantana City Hà Nam, DIC Nam Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc…

Chiết khấu cổ đông mua nhà không tạo ra nhu cầu thực

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, chính sách chiết khấu cho cổ đông khi mua nhà mang lại 2 tác động tích cực, giúp doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm và giữ chân được nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, đây không phải là mô hình dễ nhân rộng. Để thực hiện được, doanh nghiệp cần phải niêm yết, nguồn hàng sẵn có và thương hiệu uy tín trên thị trường. “Nhà đầu tư tài chính thường ưa thanh khoản nhanh, trong khi bất động sản dài hạn hơn. Vì vậy, hình thức này khó trở thành lời giải thanh khoản hay chiến lược dài hơi cho các doanh nghiệp” – ông nhận định.

Dưới góc nhìn thị trường, chuyên gia đánh giá chính sách chiết khấu cổ đông sẽ không tạo ra nhu cầu ở thực, bởi phần lớn cổ đông đầu tư vào cổ phiếu chứ không có nhu cầu sở hữu nhà. Đây là kênh để doanh nghiệp bán thêm hàng, hướng tới những người đang có tiền, và là một hình thức marketing về công ty (tạo niềm tin) chứ không phải về dự án, hướng đến nhóm đầu tư ngắn hạn nhiều hơn là người mua ở thật.

Theo ông Tuấn, đầu tư bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro. Ngay cả khi dự án đã có giấy phép mà chủ đầu tư không có năng lực xây dựng thì rủi ro vẫn nằm ở người mua.

Do đó, dù có hay không có chính sách chiết khấu này, người mua phải có trách nhiệm thẩm định các rủi ro liên quan đến pháp lý của dự án trước khi đầu tư. Với những doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng và minh bạch, việc kết hợp giữa chính sách chiết khấu và đầu tư tài chính có thể xem là giải pháp hợp lý.

“Rủi ro thực tế không nằm ở chính sách chiết khấu mà ở năng lực của chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án. Chính sách này chỉ giống như một tấm voucher ưu đãi, còn trách nhiệm cuối cùng vẫn thuộc về người mua” – ông Tuấn nói.

Về khả năng lan rộng xu hướng, ông Tuấn cho biết khó xảy ra. Chính sách này chỉ phù hợp với một số nhóm doanh nghiệp nhất định, không phải toàn bộ thị trường.

“Khẩu vị của nhà đầu tư cổ phiếu và nhà đầu tư bất động sản vốn khác nhau. Hơn nữa, các chương trình chiết khấu này thường đi kèm điều kiện riêng, nên không phải cổ đông nào cũng đủ điều kiện hưởng ưu đãi” – chuyên gia phân tích.

Thanh Tú

FILI

– 12:00 21/10/2025