“Đỏ mắt tìm nhà” giữa cơn bão giá tại TPHCM

“Đỏ mắt tìm nhà” giữa cơn bão giá tại TPHCM

Sau khi TPHCM mở rộng địa giới hành chính, nhiều người kỳ vọng thị trường nhà ở sẽ có thêm nguồn cung, từ đó kéo giá về mức dễ tiếp cận hơn. Thế nhưng thực tế lại không như vậy khi giá căn hộ vẫn tiếp tục leo thang, nguồn cung hạn chế, khiến người dân có nhu cầu thực sự ngày càng khó tìm được nơi “an cư lạc nghiệp”.

Kỳ vọng và thực tế sau khi mở rộng địa giới

Báo cáo thị trường nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 8/2025 của DKRA cho biết, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, đạt hơn 12,000 căn, chiếm tới 96.3% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Riêng trong tháng 8, gần 3,000 căn hộ mới được tung ra, gấp 5.1 lần so với cùng kỳ 2024. Dù vậy, sức cầu toàn thị trường cũng tăng mạnh, gấp 5.7 lần so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở các dự án tại TPHCM.

Phân khúc căn hộ hạng A chiếm 41.6% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường và tập trung ở khu vực nội thành, trong khi hạng B và C chủ yếu nằm tại vùng ven. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2 – 6% so với tháng trước. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp tăng, các giao dịch tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Giá nhà tăng vọt nhưng thu nhập không theo kịp

Theo Bộ Xây dựng, quý 2/2025 ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ tại cả TPHCM và Hà Nội. Tại TPHCM, giá căn hộ trung bình đạt 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, Batdongsan.com.vn cho thấy giá căn hộ trung bình đã chạm 82 triệu đồng/m² vào quý 2/2025, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TPHCM đã vượt 90 triệu đồng/m² từ năm 2024 đến quý 1/2025. Các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng tăng mạnh, dao động 40 – 65 triệu đồng/m². Song song, dữ liệu của Nhatot chỉ ra rằng trong quý 2/2025, TPHCM và Long An thiết lập mặt bằng giá mới nhờ sự ra mắt của nhiều dự án có mức giá cao.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc CBRE Việt Nam nhận định cung chưa bao giờ đủ so với nhu cầu thực, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Khi nguồn cung khan hiếm, việc giá leo thang là hệ quả tất yếu.

Tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả – người trẻ sở hữu nhà” tháng 6 vừa qua, ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng, Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh nhóm người trẻ (22 – 40 tuổi) đang trở thành khách hàng chủ lực mua nhà; tuy nhiên khoảng cách giữa thu nhập thực tế và giá nhà đang là thách thức lớn. Giá nhà hiện quá cao so với thu nhập của họ. Nhu cầu lớn, thu nhập tăng chậm làm người trẻ khó tiếp cận nhà mới.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) chỉ ra ngay cả những người có thu nhập khá 40 – 50 triệu/tháng vẫn “không dám mua nhà” do áp lực vay nợ lớn và lãi suất bất định. Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá nguồn cung có cải thiện nhưng vẫn thiên về phân khúc cao cấp, giá cao; còn phân khúc trung bình với giá vừa rất thiếu, khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận.

Thị trường dự án mới đa dạng nhưng không rẻ

Một loạt dự án đang mở bán như The Flex (Hoà Bình) giá 40 – 45 triệu đồng/m², Phú Đông Sky One (Dĩ An) từ 38 triệu đồng/m², hay Celesta Rise (Nam Sài Gòn) với 70 – 80 triệu đồng/m², hầu hết nằm ngoài khả năng chi trả của đông đảo người dân.

Ở nhóm dự án có chính sách thanh toán linh hoạt như The Privia (Khang Điền, Bình Tân) cho phép khách hàng chỉ cần thanh toán 30% trong 30 tháng đến khi nhận nhà; Akari City giai đoạn 2 (Nam Long, Bình Tân) cũng áp dụng hình thức trả chậm từng đợt nhỏ với giá từ 45 – 50 triệu đồng/m².

Trong bối cảnh đó, TT AVIO – tháp Orion đưa ra mức giá từ 33.6 triệu đồng/m², thấp hơn mặt bằng chung của các dự án cùng khu vực. Đặc biệt, chính sách “đàm phán thanh toán” giúp người mua chủ động hơn khi đóng 20% giá trị căn hộ trong 6 tháng đầu, đến thời điểm ký hợp đồng mua bán đóng thêm 10%, sau đó trả góp 6 triệu/tháng – không vay ngân hàng đến khi nhận nhà. Số tiền góp này được trừ trực tiếp vào giá trị căn hộ. Hoặc nếu muốn vay ngân hàng, khách hàng chỉ cần thanh toán 20% từ đầu, sau đó không phải đóng thêm khoản nào trong 30 tháng tiếp theo đến khi nhận nhà. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 65m² tại Tháp Orion TT AVIO có giá khoảng 2.2 tỷ đồng, người mua có thể chia nhỏ khoản chi trả thay vì phải gánh khoản vay nặng lãi.

Khách hàng ưu tiên những dự án có pháp lý chuẩn cùng chính sách thanh toán linh hoạt để giảm áp lực tài chính.

Triển vọng

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, việc TP.HCM đẩy mạnh đầu tư công và triển khai hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3 hay đường sắt cao tốc, dòng vốn FDI tích cực đã củng cố niềm tin của cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Ông cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, với tâm điểm là những dự án pháp lý minh bạch, kết nối thuận lợi. “Đây chính là nền móng để TPHCM không chỉ tăng trưởng trong ngắn hạn mà còn chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong những năm tới”, ông Tuấn nhận định

Các chuyên gia dự báo, mặt bằng giá căn hộ tại TPHCM và vùng vệ tinh sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn 2025 – 2026 do quỹ đất hạn chế, chi phí pháp lý, hạ tầng và đầu vào đều leo thang. Trong bối cảnh đó, các chính sách nhà ở xã hội và dự án thương mại giá hợp lý cần được thúc đẩy mạnh mẽ, đồng thời chủ đầu tư phải chú trọng phân khúc trung cấp với phương thức thanh toán phù hợp hơn với khả năng thực tế của người dân.

Thu Minh

FILI

– 06:47 17/09/2025