Đề xuất bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” để đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư

Đề xuất bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” để đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư

Ngày 25/09/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định hồ sơ Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó bao gồm nhiều quy định về bảng giá đất và giá đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi theo hướng bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, quy định bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí; quy định HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết.

Bên cạnh đó, giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực để áp dụng.

Nguyên nhân Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất như trên là vì trong quá trình tổ chức thực hiện áp dụng bảng giá đất, Chính phủ có thể linh hoạt, chủ động sửa đổi, bổ sung các trường hợp cần áp dụng bảng giá đất; địa phương chủ động sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong trường hợp cần thiết đáp ứng với yêu cầu thực tế của từng địa phương.

Bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” để đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất tiá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bên cạnh đó, bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng chi phí xây dựng hạ tầng đối với trường hợp giá đất theo bảng giá đất chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng. Chi phí xây dựng hạ tầng quy định xác định theo suất vốn đầu tư do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp chưa có suất vốn đầu tư do UBND cấp tỉnh công bố thì áp dụng theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố.

Đồng thời, bổ sung nội dung giao Chính phủ quy định trường hợp chưa có trong bảng giá đất và các trường hợp được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu quan điểm, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ dễ tính toán, tạo thuận lợi cho việc áp dụng; khắc phục được những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể; đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí; tiết kiệm được kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án.

Việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, việc quy định áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định từ năm 2006 đến nay, nếu không áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường sẽ thấp hơn so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Để khắc phục các hạn chế nêu trên cần phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; đồng thời cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại.

Việc bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư thực hiện dự án nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên thực tế khi khu đất, thửa đất chưa có hạ tầng và nhà đầu tư phải thực hiện xây dựng hạ tầng, trong đó có thể có phần hạ tầng bàn giao lại cho Nhà nước.

Trong khi đó, giá đất quy định trong bảng giá đất là giá đất đã có hạ tầng nên khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải trừ chi phí xây dựng hạ tầng mà nhà đầu tư đã thực hiện để đảm bảo tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và công bằng cho các nhà đầu tư.

Hà Lễ

FILI

– 16:59 30/09/2025