Bỏ hay giữ quy hoạch đất cấp xã?

Bỏ hay giữ quy hoạch đất cấp xã?

Bà Hoàng Thị Vân Anh – nguyên Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, cho rằng không nên bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Đây là quy hoạch tổng thể cần thiết để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ rừng và giúp người dân biết được định hướng sử dụng đất của thửa đất của mình.

Giữ hay bỏ cấp xã trong quy hoạch đất đai?

Tại hội thảo do Bộ Tư pháp và Bộ Nông nghiệp – Môi trường tổ chức ngày 22/09 ở Hà Nội, ông Lê Đình Vinh – Giám đốc Công ty Luật Vietthink chia sẻ về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần xem xét các trường hợp ngoại lệ cho quy định “quy hoạch cấp dưới phải điều chỉnh theo cấp trên”, vì quy hoạch cấp tỉnh có thể đã không còn phù hợp, quy trình thủ tục phê duyệt lâu, cản trở sự phát triển của cấp xã.

Nên bỏ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã vì nó rất hình thức, không cần thiết khi đã có quy hoạch cấp tỉnh, và năng lực của cấp xã còn hạn chế. Bỏ quy định này cũng là một cách tháo gỡ thủ tục hành chính.

Đối với tài chính và định giá đất, đây là một điểm nghẽn vô cùng lớn. Nhà đầu tư nào cũng sợ, dù là đấu thầu hay đấu giá. Các bên liên quan (tư vấn, tỉnh) đều sợ trách nhiệm, dẫn đến định giá cao một cách bất hợp lý. Cần làm rõ giới hạn trách nhiệm của từng bên trong quá trình định giá và có cơ chế miễn trừ trách nhiệm nếu họ làm đúng quy trình. Với thủ tục hành chính, cần đơn giản hóa thủ tục thu hồi đất.

Bà Hoàng Thị Vân Anh – nguyên Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng không nên bỏ quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Đây là quy hoạch tổng thể cần thiết để đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ rừng và giúp người dân biết được định hướng sử dụng đất của thửa đất của mình. Cần rút kinh nghiệm từ việc bỏ rồi lại khôi phục quy hoạch cấp tỉnh.

Về đối tượng sử dụng đất, cần bổ sung đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở vào Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản.

Đối với giá đất, cảnh báo về việc bỏ giá đất cụ thể và chỉ áp dụng bảng giá đất. Điều này có thể đi ngược lại nguyên tắc thị trường. Người dân cần được bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi, chứ không phải nhận “hỗ trợ” thêm vào bảng giá đã lạc hậu. Việc định giá phải do các đơn vị chuyên nghiệp, có chuyên môn sâu thực hiện, thay vì một hội đồng gồm nhiều thành phần không chuyên.

Về đất có nguồn gốc cổ phần hóa, cần có quy định rõ ràng về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các doanh nghiệp này để tháo gỡ ách tắc.

Với tổ chức thực hiện, cần có chế tài để chấn chỉnh việc chậm trễ trong định giá đất, tránh tình trạng doanh nghiệp muốn nộp tiền cũng không được nhưng vẫn bị phạt chậm nộp.

Doanh nghiệp “kẹt” giữa luật và thực tiễn

Từ thực tế, bà Phạm Thị Ngọc Thủy – Giám đốc Văn phòng ban nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng) chỉ ra ba vấn đề lớn:

Thứ nhất, nhiều nhà máy hoạt động ngoài khu công nghiệp (KCN) bị yêu cầu di dời nhưng lại không có đất trong KCN để chuyển vào, khiến doanh nghiệp rơi vào trạng thái “treo”.

Thứ hai, các doanh nghiệp thuê lại đất từ một chủ đầu tư khác (thuê thứ cấp) đang nằm ngoài luồng của các chính sách hỗ trợ khi có yêu cầu di dời vào KCN, vì chính quyền chỉ làm việc với bên thuê trực tiếp từ Nhà nước, các doanh nghiệp này đang ở trong trạng thái “bơ vơ”.

Thứ ba, nhiều quy định mới như sử dụng đất đa mục đích thiếu hướng dẫn chi tiết, khiến doanh nghiệp không biết áp dụng thế nào cho đúng.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Nhà nước phải đứng ra xây dựng hệ thống thông tin đầu vào và cơ sở dữ liệu về giá đất để có được “giá sạch, giá thật, giá chuẩn”, vì giá thị trường hiện nay rất nhiễu loạn.

Về tổ chức thực thi, với mô hình chính quyền hai cấp, vai trò của cấp xã/phường rất quan trọng nhưng đang lúng túng. Cần có hướng dẫn, tập huấn “cầm tay chỉ việc” và tăng cường lực lượng chuyên môn xuống địa phương để hỗ trợ, vì nhiều cán bộ không có chuyên môn về đất đai sẽ không dám ký duyệt.

Cùng với đó, tất cả luật chuyên ngành khác khi có quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất nên dẫn chiếu về Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.

Ngoài ra, ông Ngô Anh Tuấn – Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội đề xuất sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, bỏ quy định tổ chức đấu giá phải kiểm tra tính hợp pháp của tài sản. Trách nhiệm này nên thuộc về người có tài sản, vì tổ chức đấu giá không đủ chuyên môn để làm việc này, tránh các khiếu kiện phức tạp sau đấu giá.

Thanh Tú

FILI

– 09:32 23/09/2025