Giải pháp giải quyết tranh chấp bất động sản: Từ tòa án đến trọng tài
Giải quyết tranh chấp bất động sản từ lâu vẫn là một trong những điểm pháp lý phức tạp do tính đa dạng của loại hình này. Việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp, nhanh chóng và hiệu quả là một trong những yêu cầu thiết yếu để bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy ổn định xã hội. Hai phương thức giải quyết tranh chấp chủ yếu hiện nay là qua trọng tài thương mại và tòa án.
Tranh chấp bất động sản và cơ chế giải quyết
Tranh chấp bất động sản tại Việt Nam bao gồm mâu thuẫn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hợp tác đầu tư, môi giới bất động sản và các tranh chấp phát sinh trong các hoạt động kinh doanh bất động sản. Các tranh chấp này thường liên quan tới nhiều chủ thể và có tính phức tạp cao, đòi hỏi có cơ chế giải quyết pháp lý hiệu quả. Hai phương thức chính để giải quyết tranh chấp bao gồm:
Giải quyết tại tòa án: Đây là phương thức phổ biến, được điều chỉnh bởi Bộ luật Tố tụng Dân sự (BLTTDS) 2015 và các luật chuyên ngành như Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Tòa án có quyền thụ lý tất cả tranh chấp dân sự, kinh doanh thương mại không có thỏa thuận trọng tài hoặc trường hợp thỏa thuận trọng tài không có hiệu lực.
Giải quyết bằng trọng tài thương mại: Theo Luật Trọng tài thương mại 2010 và các văn bản hướng dẫn, trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên tự nguyện lựa chọn thông qua thỏa thuận trọng tài. Trọng tài có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại, giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại hoặc tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.
Quy định pháp luật mới nhất về giải quyết tranh chấp bất động sản
Luật Đất đai 2024 có nhiều sửa đổi quan trọng trong điều chỉnh tranh chấp đất đai, trong đó khoản 5 Điều 236 bổ sung quy định: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”. Theo đó, luật đã mở rộng quyền lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố thương mại bằng trọng tài hoặc tòa án theo thỏa thuận của các bên, cho phép các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết không chỉ bằng con đường Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự mà còn có thể thông qua Trọng tài.
So với các luật trước đây, luật chỉ thừa nhận thẩm quyền của Tòa án trong hầu hết các tranh chấp đất đai. Các thay đổi này giúp giảm tải lượng án giải quyết của tòa án trong các vụ việc tranh chấp bất động sản. Đồng thời, quy định này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế khi thừa nhận quyền tự do thỏa thuận của các bên trong việc chọn phương thức giải quyết tranh chấp.
Mặt khác, từ ngày 01/07/2025, tòa án nhân dân khu vực sẽ kế thừa phần lớn thẩm quyền của tòa án cấp huyện, trở thành cấp sơ thẩm giải quyết các tranh chấp dân sự, kinh doanh thương mại,… trong đó bao gồm tranh chấp bất động sản.
Tuy nhiên, Luật Trọng tài thương mại 2010 và các văn bản hướng dẫn hiện vẫn giới hạn thẩm quyền tòa án trong tố tụng liên quan trọng tài ở cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương. Điều này được hiểu, các tòa án khu vực vẫn chưa được mở rộng thẩm quyền trong việc giải quyết các thủ tục tố tụng trọng tài như yêu cầu hủy phán quyết, công nhận và cho thi hành phán quyết trọng tài,…
Sự phối hợp của tòa án với trọng tài
Tòa án giữ vai trò giám sát việc hoạt động trọng tài nhằm đảm bảo các phán quyết trọng tài không vi phạm pháp luật và quyền lợi các bên được bảo vệ toàn diện.
Tòa án xử lý yêu cầu trợ giúp tố tụng trọng tài như chỉ định trọng tài viên khi các bên không thỏa thuận được (đối với trọng tài vụ việc), thu thập chứng cứ, áp dụng một số biện pháp khẩn cấp tạm thời không thuộc thẩm quyền của Hội đồng trọng tài,… nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình tố tụng trọng tài.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 6 Luật Trọng tài thương mại thì tòa án có trách nhiệm từ chối thụ lý các tranh chấp trong trường hợp các bên tranh chấp đã có thỏa thuận trọng tài mà một bên khởi kiện tại Toà án, trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu hoặc thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được. Khi có tranh chấp phát sinh, tòa án sẽ xác định sự tồn tại và hiệu lực của thỏa thuận trọng tài để quyết định có thụ lý vụ việc hay không. Trường hợp thỏa thuận trọng tài bị vô hiệu, không thể thực hiện, hoặc đối tượng tranh chấp không thuộc thẩm quyền trọng tài, tòa án sẽ giữ quyền giải quyết.
Sự phối hợp này nhằm đảm bảo tính minh bạch, khách quan và pháp lý vững chắc cho hoạt động trọng tài thương mại. Từ đó, tạo niềm tin cho các bên lựa chọn trọng tài và cho thấy mối quan hệ bổ sung, phối hợp chặt chẽ giữa tòa án và trọng tài trong giải quyết tranh chấp bất động sản.
Tuy nhiên, việc giải quyết trọng tài chỉ giới hạn cho các tranh chấp có bản chất thương mại, do đó các tranh chấp dân sự thuần túy về quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư vẫn phải giải quyết bằng thủ tục hành chính hoặc qua Tòa án. Điều này đòi hỏi các bên trong giao dịch thương mại bất động sản cần chú ý xây dựng điều khoản trọng tài rõ ràng ngay từ khi ký hợp đồng, để khi phát sinh tranh chấp có thể giải quyết thông qua trọng tài.
Trọng tài thương mại, khi được gia nhập đúng cách vào giải quyết tranh chấp bất động sản mang yếu tố thương mại, giúp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp phức tạp, giảm tải cho tòa án và đảm bảo tính bảo mật, linh hoạt cho các bên. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài dựa trên thỏa thuận hợp pháp của các bên và hạn chế bởi quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Trọng tài thương mại 2010.
Mối quan hệ phối hợp với tòa án là bổ sung, trong đó tòa án thực thi vai trò giám sát và kiểm soát tính hợp pháp của kết quả trọng tài. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện nay chưa mở rộng thẩm quyền tố tụng trọng tài cho tòa án khu vực khiến hiệu quả giải quyết còn hạn chế. Hoàn thiện pháp luật về thẩm quyền tố tụng trọng tài và tăng cường phối hợp giữa trọng tài và tòa án sẽ tạo tiền đề vững chắc cho hoạt động giải quyết tranh chấp bất động sản hiệu quả, nhanh chóng và minh bạch trong thực tiễn.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
– 09:00 26/10/2025
