Chính sách kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đã đủ?
Mục tiêu của bài viết là phân tích kinh nghiệm quốc tế trong việc thiết kế và thực thi chính sách cẩn trọng vĩ mô cho thị trường nhà ở và những bài học chính sách khả thi, phù hợp, có thể áp dụng cho bối cảnh đặc thù của Việt Nam, nhằm ổn định tài chính, đảm bảo giá bất động sản biến động phù hợp với các yếu tố cơ bản của nền kinh tế.
 Thị trường bất động sản Việt Nam – thị trường nhiều biến động bất ổn. Ảnh: H.P |
Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn và khu vực đô thị hóa nhanh, xuất hiện nhiều biến động bất ổn, tác động tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển bền vững của thị trường. Giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM có tốc độ tăng trung bình 10-15%/năm – gấp nhiều lần so với thu nhập chỉ tăng trung bình 6-7%/năm. Ngoài ra, tín dụng bất động sản cũng tăng mạnh trong những năm gần đây (trung bình 18%/năm). Chênh lệch này cho thấy rủi ro tích tụ chu kỳ giá – tín dụng và đòi hỏi chính sách kiểm soát rủi ro tài chính, thay vì chỉ dựa vào biện pháp hành chính về giá.
Trước tình hình đó, đầu tháng 10-2025, Bộ Xây dựng đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá nhà ở (sau đây gọi là Dự thảo). Dự thảo này là một bước đi cần thiết trong việc làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính. Bong bóng bất động sản là nơi mà cả hai mối lo ngại hội tụ: giá nhà tăng quá cao (vấn đề của kiểm soát giá) và được tài trợ bởi tín dụng rủi ro (vấn đề của cẩn trọng vĩ mô).
Cẩn trọng vĩ mô ảnh hưởng đến ổn định tài chính và giá nhà ở như thế nào?
Các công cụ chính sách cẩn trọng vĩ mô (Macroprudential Policy – MPP) là tập hợp các công cụ được thiết kế để ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro hệ thống tài chính, đặc biệt là các rủi ro phát sinh từ thị trường bất động sản. Mục tiêu của MPP là phá vỡ vòng lặp phản hồi giữa tín dụng và giá nhà, đảm bảo giá cả phù hợp với các yếu tố kinh tế cơ bản như thu nhập. Các công cụ chính được chia làm hai nhóm:
Biện pháp dựa trên bên đi vay (Borrower-Based Measures – BBMs): Nhắm trực tiếp vào người mua nhà để hạn chế hành vi vay nợ quá mức. Hai công cụ phổ biến bao gồm: (1) Giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV): Hạn chế số tiền vay so với giá trị căn nhà, giúp giảm tổn thất cho ngân hàng nếu vỡ nợ; (2) Giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI/LTI/DSTI): Đảm bảo người vay không gánh quá nhiều nợ so với khả năng chi trả của mình. Kinh nghiệm tại Singapore và Anh cho thấy các công cụ này giúp hộ gia đình chống chịu tốt hơn với các cú sốc kinh tế.
Bong bóng bất động sản là nơi mà cả hai mối lo ngại hội tụ: giá nhà tăng quá cao (vấn đề của kiểm soát giá) và được tài trợ bởi tín dụng rủi ro (vấn đề của cẩn trọng vĩ mô). |
Biện pháp dựa trên vốn (Capital-Based Measures – CBMs): Tập trung vào các tổ chức cho vay, yêu cầu họ xây dựng bộ đệm vốn để hấp thụ các khoản lỗ tiềm tàng. Các công cụ này bao gồm: bộ đệm vốn nghịch chu kỳ (CCyB) và bộ đệm rủi ro hệ thống (SyRB), buộc ngân hàng dự trữ thêm vốn trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng. Bỉ và Hà Lan đã áp dụng thành công các biện pháp này.
Đối với ổn định tài chính, MPP giúp củng cố khả năng phòng vệ của cả bên cho vay và bên đi vay. Các công cụ như LTV và DTI đã chứng tỏ hiệu quả tại Úc và New Zealand trong việc giảm tỷ lệ các khoản vay rủi ro.
Đối với giá nhà ở, tác động lên giá nhà thường là gián tiếp. Bằng cách hạn chế khả năng vay, MPP làm giảm áp lực cầu, từ đó có thể làm hạ nhiệt các chu kỳ bùng nổ giá. Phân tích tại Úc, Bỉ và Ireland cho thấy giá nhà có thể đã tăng cao hơn đáng kể nếu không có MPP.
Đối với dòng chảy tín dụng, MPP không làm giảm tổng lượng tín dụng mà chủ yếu chuyển hướng dòng vốn từ các phân khúc rủi ro cao sang phân khúc an toàn hơn.
Để quản lý rủi ro thị trường nhà ở hiệu quả, việc thiết kế và phối hợp chặt chẽ giữa MPP với chính sách tiền tệ và tài khóa là yếu tố rất quan trọng. Một khung quản trị vững chắc là nền tảng cho sự thành công. Điều này đòi hỏi tất cả các cơ quan liên quan (ngân hàng trung ương, Bộ Tài chính, cơ quan quy hoạch) phải thống nhất một mục tiêu bao quát chung. Cần thiết lập một cơ chế phối hợp chính thức để chia sẻ thông tin và điều phối hành động, với mô hình nhóm công tác liên ngành của Singapore là một ví dụ điển hình.
Hiện nay, các chỉ số rủi ro vẫn được theo dõi rời rạc giữa NHNN (tín dụng), Bộ Xây dựng (giá và nguồn cung), Bộ Tài chính (thuế giao dịch). Điều này làm giảm hiệu quả dự báo và khả năng phản ứng sớm với biến động chu kỳ. Việc thiếu một bộ chỉ số cảnh báo sớm tích hợp khiến Việt Nam chưa thể triển khai chính sách phản chu kỳ có căn cứ, trong khi biến động giá nhà và tín dụng bất động sản đã thể hiện tính “vòng xoáy” rõ rệt trong năm năm qua. |
MPP không thể hoạt động đơn độc mà cần sự hỗ trợ từ các chính sách khác để giải quyết tận gốc mất cân bằng cung – cầu. Các công cụ thuế, như ở Singapore, được sử dụng để hạn chế đầu cơ, đặc biệt nhắm vào các nhà đầu tư nhiều tiền mặt. Đồng thời, việc phối hợp với chính sách đất đai để tăng nguồn cung là tối quan trọng.
Về phân định vai trò với chính sách tiền tệ, MPP nên được xem là tuyến phòng thủ đầu tiên cho ổn định tài chính, cho phép chính sách tiền tệ tập trung vào mục tiêu lạm phát và tăng trưởng. Lợi thế của MPP là tính mục tiêu cao, giúp xử lý rủi ro cụ thể mà không ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế. Để tăng cường khả năng chống chịu trước cú sốc lãi suất, các công cụ như giới hạn nợ trên thu nhập (DTI/DSTI) cần được áp dụng dựa trên kịch bản lãi suất căng thẳng. Ưu tiên các công cụ có tính tự ổn định (như DTI) sẽ giúp chính sách tự điều chỉnh theo chu kỳ thị trường. Cuối cùng, việc truyền thông minh bạch về lợi ích và chi phí của chính sách là rất cần thiết để duy trì sự ủng hộ của công chúng.
Việt Nam cần bổ sung các công cụ gì và triển khai ra sao?
Việt Nam hiện đã áp dụng một số biện pháp giám sát tín dụng bất động sản, nhưng khung MPP vẫn chưa hình thành rõ nét. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ yếu kiểm soát bằng hạn mức tín dụng hành chính, chưa có cơ chế kích hoạt tự động dựa trên các chỉ báo rủi ro như chênh lệch tín dụng – GDP (Credit-to-GDP gap), DSTI trung bình hoặc tốc độ tăng giá nhà thực. Hiện nay, các chỉ số rủi ro vẫn được theo dõi rời rạc giữa các cơ quan: NHNN (tín dụng), Bộ Xây dựng (giá và nguồn cung), Bộ Tài chính (thuế giao dịch). Điều này làm giảm hiệu quả dự báo và khả năng phản ứng sớm với biến động chu kỳ. Việc thiếu một bộ chỉ số cảnh báo sớm tích hợp khiến Việt Nam chưa thể triển khai chính sách phản chu kỳ có căn cứ, trong khi biến động giá nhà và tín dụng bất động sản đã thể hiện tính “vòng xoáy” rõ rệt trong năm năm qua.
Trước hết, Việt Nam cần thiết lập một khuôn khổ chính sách toàn diện, với cơ chế phối hợp chính thức giữa NHNN, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. Sự phối hợp này đảm bảo tính nhất quán, tránh để các chính sách tiền tệ, tài khóa và đất đai mâu thuẫn lẫn nhau. Thay vì phụ thuộc vào một công cụ duy nhất, cần xây dựng một bộ công cụ đa dạng, kết hợp linh hoạt giữa các biện pháp nhắm vào người vay (như LTV, DTI/DSTI) và các biện pháp vốn đối với ngân hàng, lựa chọn ưu tiên dựa trên phân tích rủi ro thực tế. Trong đó, trao quyền cho NHNN được phép linh hoạt điều chỉnh các ngưỡng MPP trong một biên độ nhất định để có thể “phản ứng” kịp thời với diễn biến thị trường mà không cần quy trình sửa đổi pháp lý phức tạp. Đối với các công cụ mới và phức tạp như DTI/DSTI, thay vì áp đặt ngay, có thể bắt đầu bằng việc ban hành văn bản khuyến nghị không ràng buộc. Sau một thời gian để thị trường làm quen và dữ liệu được cải thiện, mới chính thức hóa thành quy định bắt buộc. Ngoài ra, cần xây dựng chính sách thuế như áp dụng thuế suất lũy tiến đối với bất động sản thứ hai trở đi, hoặc thuế trên thặng dư vốn khi bán bất động sản trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ. Đây là công cụ hữu hiệu để phối hợp với MPP.
Để giảm thiểu tác động xã hội, chính sách cần được thiết kế với các “van an toàn”, như cơ chế linh hoạt hoặc quy định ưu tiên cho người mua nhà lần đầu và nhà ở thương mại giá phù hợp. Một bài học quan trọng từ Đài Loan là cần tránh áp dụng chính sách cục bộ chỉ ở các thị trường “nóng”. Để ngăn rủi ro đầu cơ lan sang các địa phương khác, chính sách cần có phạm vi áp dụng toàn quốc. |
Việc siết chặt LTV/DTI có thể khiến giấc mơ sở hữu nhà của những người trẻ, người có thu nhập trung bình nhưng không ổn định trở nên xa vời hơn. Để giảm thiểu tác động xã hội, chính sách cần được thiết kế với các “van an toàn”, như cơ chế linh hoạt hoặc quy định ưu tiên cho người mua nhà lần đầu và nhà ở thương mại giá phù hợp. Một bài học quan trọng từ Đài Loan là cần tránh áp dụng chính sách cục bộ chỉ ở các thị trường “nóng”. Để ngăn rủi ro đầu cơ lan sang các địa phương khác, chính sách cần có phạm vi áp dụng toàn quốc.
Ưu tiên hàng đầu và là điều kiện tiên quyết là xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu vi mô toàn diện và đáng tin cậy. Việt Nam phải đầu tư mạnh mẽ để thu thập dữ liệu chi tiết về các khoản vay thế chấp (LTV, DTI/DSTI), đặc điểm người vay và quan trọng nhất là giá giao dịch bất động sản thực tế.
Cuối cùng, Việt Nam nên áp dụng một lộ trình từng bước. Ban đầu có thể ban hành các hướng dẫn mang tính khuyến nghị, sau đó mới tiến tới quy định bắt buộc khi đã có đủ dữ liệu. Quá trình này phải đi đôi với hoạt động truyền thông minh bạch, rõ ràng để giải thích lợi ích dài hạn và tạo sự đồng thuận trong xã hội. Cần thiết lập một cơ chế công bố định kỳ “Báo cáo Ổn định thị trường bất động sản”, trong đó phân tích các chỉ số rủi ro. Đây sẽ là cơ sở để truyền thông và giải thích cho các quyết định chính sách.
Trần Hùng Sơn – Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM
– 07:00 24/10/2025
