Bất chấp giá chung cư liên tục vượt đỉnh, giao dịch vẫn nhiều, người mua là ai?

Từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ ở Hà Nội khá dồi dào, nhiều dự án mở bán. Tính đến quý 2/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán, theo số liệu của Savills. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, tăng 121% so với cùng kỳ năm 2024. 

Trong 6 tháng cuối năm 2025, Savills dự báo khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B.

Dù nguồn cung tăng đáng kể, giá bán sơ cấp trung bình ở Hà Nội vẫn neo ở mức cao, đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm.

Ghi nhận thực tế, các dự án chung cư mở bán thời gian qua hầu hết ở phân khúc cao cấp, giá bán tiệm cận, thậm chí vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Trong giỏ hàng mở bán mới (thống kê khoảng 20 dự án), ngưỡng giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên đang chiếm đến 50% giỏ hàng, 50% còn lại ở khoảng giá từ 60-90 triệu đồng/m2. 

Đơn cử, một số dự án có mức giá cao trên thị trường hiện nay như Noble Crystal Tây Hồ giá sơ cấp từ 188 – 330 triệu đồng/m2; Sun Feliza Cầu Giấy mức giá dao động 140-200 triệu đồng/m2; giá Endless Skyline West Lake đang trong khoảng 100 – 180 triệu đồng/m2 hay dự án The Nelson Private Residences có mức giá từ 135 – 170 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc nguồn cung tăng, giá bán vẫn neo ở mức cao, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – cho biết: “Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là do các dự án mở bán chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa và được định vị ở phân khúc cao cấp. Đồng thời, quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí phát triển gia tăng cũng khiến nhiều chủ đầu tư tập trung tối ưu giá trị thương mại”.

Không chỉ thị trường Hà Nội, TP.HCM cũng ghi nhận mức giá căn hộ từ 60 đến trên 100 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Trong khi, giá 30-40 triệu đồng/m2 đã “tuyệt chủng” từ khá lâu, thậm chí giá sơ cấp từ 50-55 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó tìm ở giai đoạn này.

Khảo sát giá bất động sản tại khu vực TP.HCM (cũ), ngưỡng giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên chiếm đến 80-90% giỏ hàng mở bán. Một số dự án chào bán thị trường như Eaton Park của Gamuda Land, Masteri Grand View (thuộc KĐT Global City) của Masteries Homes, The Privé của Đất Xanh Group, căn hộ Diamond Sky của Vạn Phúc Group, phân khu The Beverly, Lumiere Boulevard (thuộc KĐT Vinhomes Grand Park)… đều có giá từ 100-150 triệu đồng/m2.

Một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường căn hộ là dù giá chung cư ngày càng cao nhưng vẫn ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái. Thực tế, không ít dự án chưa khởi công đã hết hàng, phản ánh những mâu thuẫn, bất cập trên thị trường.

Về cơ cấu người mua trên thị trường, bà Hằng cho biết: “Mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. 

Một phần trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với sự linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch”.

Ghi nhận thực tế, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ đang tận dụng triệt để các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư cũng như lãi suất hiện nay để “lướt sóng” căn hộ.

Anh Đ.T (môi giới loại hình căn hộ ở Hà Nội) cho biết, có những vị khách quen đã mua bán với anh ở nhiều dự án. Có dự án mở bán, khách vào cùng lúc 2-3 căn hộ. Căn nào vị trí đẹp tìm được khách khác hỏi mua với mức chênh vài trăm triệu đồng, họ bán ngay. Còn có những căn sẽ giữ đến khi hết ưu đãi của chủ đầu tư hay có những căn sẽ xác định giữ để khai thác dòng tiền.

Theo quan sát của Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời gia tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Bên cạnh nhóm nhà đầu tư chiếm ưu thế, nhóm người mua ở thật vẫn hiện diện, nhu cầu vẫn rất lớn. Tuy nhiên, nhóm này đang bị thu hẹp dần bởi giá mở bán các dự án ngày càng tăng.

Anh Trần Minh (32 tuổi, kỹ sư xây dựng ở Hà Nội) cho biết, sau nhiều năm tích góp, vợ chồng anh có trong tay khoảng 2 tỷ đồng, dự định mua một căn hộ tầm trung. Thế nhưng, khảo sát giá các dự án đang mở bán hiện nay, các dự án dao động từ 60 triệu đồng đến trên 100 triệu đồng/m2.

“Tôi có đi xem một dự án ở Hoàng Mai. Môi giới có chạy bảng giá và các chính sách ưu đãi thì với căn hộ tầm 70m2 có giá tầm 5,4 tỷ đồng. Trong tay chỉ có 2 tỷ đồng, nếu muốn mua chắc chắn vợ chồng tôi phải vay. Thế nhưng, với tổng thu nhập của 2 vợ chồng 40 triệu đồng/tháng thì ngay cả khi vay ngân hàng, chúng tôi cũng khó có thể xoay sở nổi khoản trả góp hàng tháng”, anh Minh chia sẻ.

Theo phân tích của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

Theo phản ánh từ các môi giới BĐS là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ – những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.

Dữ liệu thị trường cũng phản ánh rõ thực trạng này. Theo khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch, người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại 70% là nhà đầu tư. Trong khi đó, Batdongsan.com.vn cho biết có tới 86% giao dịch bất động sản được sang nhượng trong vòng chưa đầy một năm, nghĩa là người mua chủ yếu để lướt sóng, không phải để ở lâu dài. Đây là tỷ lệ bất thường, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ.

Khi đầu cơ lấn át nhu cầu ở thực, căn hộ chung cư không còn đơn thuần là chốn an cư mà trở thành kênh đầu tư kiếm lời. Điều này khiến cho giá chung cư liên tục bị đẩy lên cao. Chỉ trong vòng 2 năm, giá sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đã tăng từ 53 đồng/m2 lên 91 triệu đồng/m2 (theo dữ liệu của Savills). Hiện, mức giá 40-50 triệu đồng/m2 trên thị trường sơ cấp hoàn toàn “biến mất”.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản của Việt Nam đang đối mặt với một thách thức lớn và kéo dài. Đó là giá quá cao so với thu nhập của người dân.

“Một thống kê đáng báo động cho thấy năm 2025, một hộ gia đình Việt Nam cần trung bình 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ, tăng 2,1 năm so với năm 2024. Điều này khiến Việt Nam xếp thứ 9 trong hơn 100 quốc gia về mức độ khó tiếp cận nhà ở. Giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản Việt Nam đã tăng tới 59%, một mức tăng rất cao so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới”, ông Lực chia sẻ tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam lần thứ 3 – 2025 với chủ đề: “Kỷ nguyên mới, sức bật mới”.

Trong bối cảnh này, theo TS. Cấn Văn Lực, các giải pháp để bình ổn giá nhà ở cần phải được tính kỹ lưỡng và đưa ra khuyến nghị các giải pháp để giải quyết bài toán giá bất động sản. Theo đó, cơ quan quản lý cần đẩy nhanh hoàn thiện thể chế, khung pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản. Đồng thời, có biện pháp cụ thể xử lý các bất cập khiến bất động sản tăng nhanh.

TS. Cấn Văn Lực

Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được. Đánh thuế với bất động sản thứ hai chỉ là một chuyện, cần nhiều giải pháp đồng bộ như: Kiểm soát van tín dụng bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm…

Trong khi đó, đối với doanh nghiệp xây dựng và bất động sản, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn; kiểm soát rủi ro đầu tư dàn trải…; Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn; Chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản; đóng góp xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu đất đai, bất động sản…; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…).

Về vấn đề này, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng từng đề xuất nhiều chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản. Một số phương án từng được đưa ra gồm: đánh thuế đối với căn nhà thứ hai trở lên, đánh thuế cao với bất động sản không đưa vào sử dụng hay áp dụng thuế lũy tiến với những trường hợp mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, việc triển khai vẫn gặp trở ngại do cơ sở dữ liệu chưa đủ đáp ứng.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, nếu không có giải pháp điều chỉnh kịp thời, giá chung cư Hà Nội vẫn có xu hướng tăng. Chỉ khi nguồn cung được cải thiện và các chi phí, chính sách của Nhà nước được điều tiết hợp lý, giá mới có cơ hội giảm. 

Theo Phương Hoàng