70% người mua bất động sản là để đầu tư
Thị trường bất động sản hiện nay đang hồi phục nhưng với hình thái mới. Trong đó, hai nhóm mua để ở và đầu tư tương tác chặt chẽ với nhau, tạo nên những định hướng mới cho toàn thị trường.
Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” do Báo Người Lao động tổ chức chiều 18/09 tại TPHCM, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) nhận định thị trường bất động sản đang phục hồi và chứng kiến sự thay đổi đáng kể hai nhóm mua để ở và đầu tư, tạo nên những định hướng mới cho thị trường.
“Từ tháng 4/2022 khi mà Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, đặc biệt là vấn đề trái phiếu, thị trường bất động sản bị đứt vốn và lâm vào khủng hoảng”, ông Thắng nói và cho rằng giai đoạn khó khăn này đã khép lại và từ cuối 2023 đến nay, các tín hiệu hồi phục trở nên rõ rệt ở nguồn cung và mức tiêu thụ, nhất là trong 8 tháng đầu năm 2025.
 Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting chia sẻ tại diễn đàn. |
Nguồn cung và tiêu thụ bật tăng ở cả ba phân khúc
Ở phân khúc căn hộ, DKRA thống kê phía Nam có 114 dự án đang triển khai với khoảng 28,000 căn hộ tung ra thị trường trong 8 tháng đầu năm, tăng gần 58% so với cùng kỳ 2024. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 20,000 căn, gấp 3 lần năm trước. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn đỉnh trước năm 2020 thì quy mô này mới đạt khoảng 50 – 60%.
Về cấu trúc, tại TPHCM cũ, 73% nguồn cung tập trung ở phân khúc hạng A và A+, trong khi căn hộ hạng B và C chủ yếu phân bổ tại Bình Dương cũ. Giá sơ cấp trung bình hiện đạt 70.9 triệu đồng/m² ở TPHCM và khoảng 45 triệu đồng/m² tại Bình Dương. Ông Thắng lưu ý quan sát trong 3 năm gần đây giá sơ cấp trung bình tăng hơn 10%/năm và xu hướng này có thể kéo dài 2-3 năm nếu không có những chính sách can thiệp. Theo đó, dự báo năm sau với mức tăng này, giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ có thể lên mức 50 triệu đồng/m2.
Phân khúc nhà phố và biệt thự cũng chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ. Trong 8 tháng đầu năm, có hơn 10,000 sản phẩm được chào bán từ 87 dự án, tăng 70% so với cùng kỳ, với lượng tiêu thụ gấp hơn 3 lần. Long An nổi lên là tâm điểm, chiếm tới 40% nguồn cung và gần 67% lượng tiêu thụ. Giá sơ cấp phân khúc này tăng khoảng 15% so với năm 2024.
Riêng đất nền, khung pháp lý mới đã khiến nguồn cung dài hạn có xu hướng giảm và dịch chuyển về vùng xa. Trên thị trường sơ cấp, có khoảng 100 dự án (quy mô trên 3ha, đã có quy hoạch 1/500) với tổng cộng 7,100 sản phẩm, tăng 3% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt hơn 1,000 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở Long An cũ và Bình Dương cũ chiếm hơn 60% nguồn cung và chiếm hơn 90% lượng giao dịch. Giá sơ cấp đất nền tăng mạnh từ 10 – 18% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng tăng giá chung dù thị trường này chịu sự quản lý chặt hơn.
70% người mua để đầu tư
Khảo sát trên hơn 2,000 giao dịch mà DKRA thực hiện cho thấy hai nhóm khách hàng chính gồm: người mua để ở chiếm khoảng 30% và người mua đầu tư chiếm tới 70%.
Người mua để ở có đặc trưng thận trọng, họ mất nhiều thời gian khảo sát dự án và chịu ảnh hưởng lớn từ mạng lưới bạn bè, người thân có kinh nghiệm bất động sản, ông Thắng phân tích. Những người này thường đưa ra quyết định dựa trên 5 tiêu chí quan trọng: vị trí gần nơi làm việc, gần người thân, gần trường học cho con, môi trường sống an toàn – tiện ích, và yếu tố giá kèm phương thức thanh toán.
Đa số người mua để ở trong mẫu khảo sát là mua nhà lần đầu, chiếm khoảng 80%. Với nhóm này, tài chính thường dưới 3 tỷ đồng; còn nhóm gia đình đã ổn định (từ 35 tuổi trở lên) sẵn sàng chi từ 5 đến 10 tỷ đồng, có xu hướng ưu tiên căn hộ vừa 2-3 phòng ngủ hoặc nhà phố, vị trí kết nối tốt, sản phẩm tối ưu công năng. Độ tuổi mua ngày càng trẻ hóa, trong đó nhóm dưới 34 tuổi chiếm tỷ lệ lớn.
Trong khi đó, nhóm mua đầu tư phần lớn đã sở hữu từ 2 bất động sản trở lên và dùng tiền nhàn rỗi (tiền gửi ngân hàng) để mua thêm và tham khảo kỹ nhiều dự án trước khi đưa ra quyết định.
Họ quan tâm chặt chẽ đến tỷ suất sinh lời, quy hoạch giao thông, uy tín chủ đầu tư, giá bán và và phương thức thanh toán, kèm các hỗ trợ bán hàng. “Sau chu kỳ khủng hoảng 2020–2023, khẩu vị đầu tư đã chuyển từ chạy theo sóng đầu cơ sang ưu tiên sản phẩm an toàn hơn, có pháp lý rõ ràng, dòng tiền bền vững, khả năng khai thác cho thuê và khả năng tiếp cận vốn vay thuận lợi”. Đây là lý do giải thích sức hút quay trở lại của phân khúc căn hộ (dễ khai thác cho thuê) và sự lựa chọn thận trọng hơn đối với đất nền, ông Thắng cho hay.
Mối quan hệ giữa hai nhóm khách hàng thể hiện rõ ở việc người mua để ở thường tham khảo ý kiến của nhà đầu tư trước khi quyết định, trong khi xu hướng trẻ hóa và nhu cầu “vừa túi tiền” của nhóm ở thực lại tác động ngược tới chiến lược của nhóm đầu tư. Họ bắt đầu dịch chuyển sang sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, ở các dự án gắn liền với hạ tầng kết nối, dễ cho thuê và có tính thanh khoản cao. Như vậy, động thái của người mua ở thực đang tái định hình khẩu vị đầu tư và cấu trúc sản phẩm được đưa ra thị trường.
Xu hướng nào định hình 3-5 năm tới?
Theo ông Thắng, thị trường đang chịu tác động của 6 xu hướng ngắn hạn: độ tuổi mua nhà trẻ hóa; dịch chuyển mạnh ra các đô thị vệ tinh; ưu tiên các dự án quy mô theo mô hình TOD với tiện ích đồng bộ; pháp lý và uy tín chủ đầu tư trở thành điều kiện tiên quyết; nhu cầu không gian sống xanh, bền vững gia tăng; và sự phổ biến của tiện ích thông minh cùng công nghệ trong quản lý vận hành.
Ở tầm nhìn dài hạn 3-5 năm, có 3 xu hướng nổi bật gồm: bất động sản gắn liền với nhu cầu ở thực và sản phẩm vừa túi tiền sẽ được ưu tiên; sự chuyển dịch từ đầu cơ sang sản phẩm an toàn, có dòng tiền và thanh khoản tốt; và phát triển theo tiêu chuẩn xanh, thông minh, bền vững tạo giá trị gia tăng cho dự án.
Ông Thắng dẫn chứng, trong bán kính 50km tính từ TPHCM cũ, DKRA thống kê khoảng 18 dự án có quy mô trên 100ha đang triển khai hoặc sắp triển khai, tổng diện tích khoảng 16,500ha. Hiện có 8 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 3,500ha, tổng số căn đưa ra thị trường khoảng 50,000 căn. Trong 3-5 năm tới dự kiến có thêm khoảng 10 dự án sẽ được công bố và quy hoạch, ước tính nguồn cung bổ sung có thể lên tới hơn 200,000 sản phẩm nếu tất cả kế hoạch được hiện thực hoá. Tất cả dự án này đều có điểm chung là phát triển dọc theo trục cao tốc, sân bay, tuyến metro và các trục giao thông quan trọng, từ đó khẳng định xu hướng “vệ tinh” và kết nối hạ tầng là bộ khung chủ đạo cho chu kỳ 5 năm tới, ông Thắng cho biết.
– 21:29 18/09/2025
