Phân biệt chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng QSDĐ có HTKT cho tổ chức

Phân biệt chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng QSDĐ có HTKT cho tổ chức

Tại Hội nghị Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động ngày 28/08, Luật sư Lương Văn Lý – Cố vấn cấp cao Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers chỉ ra điểm khác biệt giữa hai hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) cho các tổ chức.

Luật sư Lương Văn Lý

Theo ông Lý, về bản chất, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư (bên A) chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án cùng với các quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan cho bên nhận chuyển nhượng (bên B) thông qua hợp đồng. Trong khi đó, chuyển nhượng QSDĐ có HTKT đơn thuần là việc bên A chuyển giao quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho bên B, không đi kèm với việc chuyển nhượng một phần dự án.

Về điều kiện về đất đai, chuyển nhượng dự án bất động sản yêu cầu dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Tuy nhiên, không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nhưng chuyển nhượng QSDĐ có HTKT lại bắt buộc phải có GCNQSDĐ cho từng thửa đất trước khi thực hiện chuyển nhượng.

Về thủ tục pháp lý và tính khả thi, chuyển nhượng dự án bất động sản có thủ tục pháp lý phức tạp, cần sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thường mất từ 6 đến 9 tháng để lấy ý kiến và thẩm định. Điều này đặc biệt khó khăn với các dự án quy mô lớn (trên 300ha), thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Ngược lại, chuyển nhượng QSDĐ có HTKT cho tổ chức thường đơn giản và nhanh chóng hơn vì không cần xin phép chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện các thủ tục cần thiết để trở thành nhà đầu tư/chủ đầu tư mới và xin chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án mới từ UBND cấp tỉnh.

Những câu hỏi cần giải đáp

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ có HTKT chỉ có quyền chuyển nhượng lại khi họ là chủ đầu tư dự án bất động sản trên phần đất đó. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có quy định rõ bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng điều kiện gì hoặc thực hiện thủ tục gì để được công nhận là chủ đầu tư hợp pháp.

Theo đó, có hai phương thức chính để xác lập tư cách chủ đầu tư:

Phương thức 1 là được lựa chọn làm nhà đầu tư theo Điều 29 Luật Đầu tư 2020 hoặc theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, phương thức này chỉ áp dụng nếu dự án nhằm xây dựng nhà ở.

Phương thức 2 là nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Trường hợp này, bên nhận sẽ kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và trở thành chủ đầu tư phần dự án đó.

Tuy nhiên, chuyển nhượng QSDĐ có HTKT không được xem là chuyển nhượng dự án, và nếu không nhằm mục đích xây nhà ở thì cũng không thuộc phạm vi của Luật Nhà ở. Do đó, việc xác lập tư cách chủ đầu tư trong trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ đã có HTKT vẫn còn thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng.

Khoản 1 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu bên chuyển nhượng đất phải cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án và đất đai cho bên nhận chuyển nhượng, để thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định. Tuy nhiên, hiện vẫn còn thiếu các quy định cụ thể về trách nhiệm thực hiện và thủ tục kế thừa, tương tự như quy định về đăng ký đất đai tại Điều 30 của luật này.

Hà Lễ

FILI

– 09:43 29/08/2025